长沙华谊小镇项目竞标报告

从这一刻，华谊必将全球瞩目！Thismoment,Huayiwillglobalattention！第一部分公司简介第二部分项目营销思路投标报告思路公司产品中服务文旅项目资源公司基本情况项目的市场占位（高度）项目的产品建议项目营销策略项目的SWOT解析基于……文旅地产的走向解析：文旅地产的宏观政策典型项目案例罗列解析：具体案例信息可见附件项目市场占位解析：通过上述两点得出本项目市场高度解析：SWOT分析、SWOT导向分析价格建议业态布局建议客群建议形象建议解析：静态价格模型得出具体价格建议解析：参考之前其他项目市调布局，得出本项目解析：建立在其他项目客群模型基础上，得出本项目解析：以由浅入深，说明组团案名由来总体营销策略营销铺排营销推售营销推广（线上、线下）拓客建议营销思路阐述第一部分链家企业文化展示链家∙不止二手房！链家高策代理销售金额突破2000亿元链家高策代理用事实说话PartC.12015年链家收购国内知名地产代理品牌——高策机构。【目前，链家新房已布局全国25城，合作房企300家，1965个项目】链家高策专业地产服务体系PartC.2前期顾问大数据链家金融营销策略支持大数据\链家网房江湖电商平台链家渠道高策代理\自如资源营销策略支持高策代理拿地产品研发开盘交房推广蓄客顺销自如物业托管万科链家营销策略支持大数据\链家网房江湖电商平台链家渠道高策代理\自如资源链家高策人才支撑PartC.3专业•专业定位、策划、营销•专注案场转化能力•先进的管理、培训体系•多种代理服务模式资源•依托大链家客源•优秀的人才团队链家高策独有文旅项目服务产品——旅居PartC.4旅居是什么？带来了什么？链家旗下旅居，为解决旅游地产开发商销售瓶颈、客户房屋资产闲置、旅居生活服务空白等系列问题，在2016年推出旅居产品服务，该产品涵盖地产营销、房屋资管和旅居服务为一体的综合服务模式。为文旅地产而生！旅居案例1：PartC.5链家旅居首战告捷!千人抢房轰动北京2016年8月21日，链家旅居携手海口鲁能，在北京金隅喜来登大酒店隆重举办海口置业专场推介会，作为链家旅居自海南成立以来首场岛外集客演练行动，本次活动获得链家北京上万经纪人及数百家门店支持，仅仅一个星期的集客时间，逾600组、近千名链家优质客户受邀到场，认筹数量超过392组，现场人气火爆。旅居案例2：PartC.6链家旅居转战石家庄，捷报再传8月27日石家庄再现海口团购盛况，500余客户到场成功认筹102套！2016年8月27日，链家旅居携手海口鲁能马不停蹄转战石家庄，作为海口鲁能与链家旅居携手合作开展的第二场岛外团购钜惠置业活动，共吸引500余名客户到场。活动通过为现场嘉宾量身定制上岛看房礼遇和全方位海南旅居置业方案，共计成功收获认筹102套，现场人气爆棚！1234专业的高策服务体系开盘大卖……文旅项目定制化产品—旅居强大的门店后盾支持经验丰富的操盘手四维服务体系链家新房代理后盾支持28城进驻城市覆盖3亿城市人口8500店旗下直营门店数量7000万楼盘字典已管理的房屋套数7090亿2015年交易总额140000人旗下经纪人数量50万累计服务过的自如客数量200亿链家理财消费者投资总额1800亿理房通房款监管额接着述说链家对项目的理解和观点公司简介后【伟大的时代方能诞生伟大的产业】——华谊小镇项目策略运营报告本案报告前言：我司接触本案时间较短，根据贵司的相关要求，我司对本案有一定理解和认知并提出了一定营销思路；以及针对本案一期的业态分布、面积划分、售价进行详细的市场调查研究，对营销策略、推广思路、营销费用预算提出了相对应建议。如后期有幸与贵司合作，我司将进一步优化此方案，并逐一提出具体的营销执行解决之道。本报告如有不足之处还望甲方能提出宝贵的意见与建议！拦在项目营销过程中的三座高山！项目在市场中的占位？项目产品的业态布局、价格策略、客群定位、形象定位？针对项目产品的营销策略？Q1Q2Q3为了解答这三大难题我们踏上一条项目营销的探寻之旅······第二部分华谊小镇项目分析Chapter1文旅地产市场分析文旅政策文旅地产典型案例本项目市场占位报告导读Chapter1文旅地产市场分析Chapter2项目SWOT解析Chapter3产品分析文旅政策文旅地产典型案例本项目市场占位SWOTSWOT导向分析Chapter5附件：典型文旅项目Chapter4营销策略总体营销策略推售活动媒体整合招商政策价格业态布局客户群体形象定位从2010年起，文化旅游地产渐成趋势；尤其是近两年文化旅游地产如井喷般出现，单个投资项目动辄数百亿，规模之大，涉及企业之多，令市场炫目。文化旅游地产第一节PartD.1文化旅游地产如何成为下一个投资风口？1、政府规划支持第一节PartD.1文化旅游地产政策支持“十二五”规划将文化旅游产业作为未来国家产业战略重点之一，作为文化旅游产业的基础载体和必不可少的配套设施，文化旅游地产必须要走在文化旅游产业发展的前沿。2014年国家出台了一系列与文旅地产相关的政策文件，如《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》等，为文化旅游地产多样化、特色化、市场化、品质化发展注入强心剂。2、政策大力扶持第一节PartD.1文化旅游地产政策支持2016年是“十三五”开局之年，中国的文旅产业正呈现迅猛发展的势头。2017年，是抓住机遇的重要一年。新时代下我国经济发展增速放缓，在这样一种新常态下，作为朝阳产业的文旅产业为传统经济的发展带来了新的机会和思路。3、发展趋势目前，中国的文旅地产呈现以下趋势：趋势1：规模上，呈现多层次，多样式的发展模式；趋势2：选址上，更注重环境；趋势3：开发上，竞争更加白热化；趋势4：投资主体上，更多元化；趋势5：融资渠道上，更加多样化；趋势6：布局上，更加内外兼并；国际化扩张和国内扩张同时存在。趋势7：经营上，更加注重资本化；从单纯的房地产开发到长期物业增值。趋势8：模式上，更加创新；无论开发模式、投资模式、合作模式、运营模式，都有突破和创新。趋势9：方向上，更加注重生活化；度假、养老、健康、农业都将成为下一轮投资文旅地产投资方向。第一节PartD.1文化旅游地产政策支持第二节PartD.2文旅地产如火如荼【云南西双版纳旅游度假区】【万达长白山旅游度假区】【万达东方影都】从2010年起，万达集团在文化旅游地产上的投资保守估计超过2300亿元；2013年，华侨城在顺德市拿地，打造“珠三角腹地最佳都市休闲娱乐目的地”；2015年，平安等多家企业正式启动跨界资源整合平台——“平安文旅荟”，开发“城市中心文旅综合体”和“城市周边文化旅游城”两种业态；【除此之外，长隆集团、华侨城、迪士尼、环球影城等中外文旅地产巨头，均在近两年大力布局国内市场】我司将一些文旅地产相关数据制作成表格，便于对比和分析，具体如下：【备注：为方便提案，我司将选取的5个国内文旅地产的相关楼盘案例，作为本报告的附件，放在篇幅的最后】第二节PartD.2文旅地产典型案例【万达东方影都】【武汉万达电影乐园】【环球100】【冯小刚电影公社】【诸暨逸乐城】国内部分文旅地产项目对比表项目名称开发商城市体量特色主题内容商业配套业态万达武汉万达电影乐园万达地产武汉10万平米室内电影主题乐园影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游餐厅，酒吧，休闲食品店，按摩店，特色客栈，民俗演艺，药店万达东方影都万达地产青岛540万平米全球投资规模最大的影视产业基地影视产业园、电影博物馆、影视会展中心工艺品店，特色茶餐厅，KTV，果吧，水吧，面包店，诊所“环球100”电影主题公园长影集团海口占地7000亩欧洲100影视公园、中国100影视公园、美洲100影视公园3个大型主题公园国家级的动漫产业基地、农村题材电影创作基地、特效电影产业基地、电影摄制基地、微电影基地和电影教育基地六大影视基地珠宝玉器，饰品，咖啡厅，民族餐厅，洗浴，足浴，客栈，超市观澜湖华谊冯小刚电影公社观澜湖海口63万平米以冯小刚《一九四二》、《唐山大地震》、《非诚勿扰》等冯氏经典电影场景为建筑规划元素集建筑旅游、电影旅游、商业旅游于一体美食、餐饮、娱乐、电影院、咖啡屋、精品店、精品酒店浙江诸暨逸乐城文化广场太子龙控股集团诸暨18万平米“逸乐城·奥特莱斯”、“龙太子·欢乐谷”、“逸乐城电子商务楼”三个主题核心板块魔幻世界、缤纷水上世界、先进虚拟科技、人机交互游戏、顶级4D完美影视体验餐厅，酒吧，休闲食品店，按摩店，特色客栈，民俗演艺，药店，银行市场对比分析小结（链家观点）1、体量：本案整体出售部分体量较小；但是依托大王山整体规划，本案属于精雕细琢的项目。2、主题定位：本案的定位准确，特色鲜明，容易引起市场关注度。3、开发商品牌：本案拥有华谊兄弟的品牌资源，实力雄厚。4、商业配套：一站式消费体验。5、市场竞争：本案是湖南省首个纯粹意式文化特色和老长沙非物质文化遗产相结合的文旅项目！第二节PartD.2市场对比分析小结市场占位分析（链家观点）从全国层面上来说，文旅地产开发是房地产跨界转型的出口，代表着未来房地产开发的方向。本案虽然整体出售部分体量不大，但是从项目定位和主题特色来说，它不是大王山旅游区的市场份额补充者，不是区域市场的填充项目，相反，本案将是：——湘江欢乐城皇冠上最璀璨的明珠——立足湖南，放眼全国，走向世界——中国文旅地产典范工程——第三节PartD.3市场占位分析Chapter1文旅地产市场分析Chapter2项目SWOT解析Chapter3产品分析文旅政策文旅地产典型案例本项目市场占位SWOTSWOT导向分析Chapter5附件：典型文旅项目Chapter4营销策略总体营销策略推售活动媒体整合招商政策报告导读价格业态布局客户群体形象定位项目SWTO分析S优势分析（Strength）1-1华谊兄弟巨大的品牌影响力。1-2区位优势；项目位处大王山风景区的核心地段，有助于项目借力，形成区域规模优势。1-3江景资源；项目拥有湘江资源，便于打造威尼斯水城体系。W劣势分析（Weakness）2-1项目体量较小，没有规模优势。2-2本案一期没有停车位的规划，客户停车后需要步行至一期，较为不便。2-3本案的公交线路和地铁交通不便，这样将排斥一部分没有私家车的入园消费人群。O机会分析（Opportunity）3-1国内目前文旅地产前景利好。3-2长沙政府支持文旅地产的开发建设。3-3本案是湖南省首个意大利和老长沙风格结合的文旅地产项目，是文旅地产的标杆项目。T威胁分析（Threat）4-1本案所在的大王山风景区，有诸多娱乐和游玩项目，区域同质竞争激烈。4-2本案一期如果不招商，不引进品牌商家，直接销售存在较大的抗性。4-3在市调过程中，很多客户担心后期运营问题，因此，必须在前期就规划好项目后期组团开发和运营的相关事宜。项目SWTO导向分析内容结论传统商圈连锁商家常驻文旅项目连锁品牌•1.租金承受能力有限•2.客单价一般较低•3.一般性产品利润空间有限•1.无法支撑文旅项目高额租金2.对进驻文旅项目意向度较低•1.对文旅地产租金有一定承载力•2.客单价较高•3.一般性产品利润空间较好•1.很好的支撑文旅项目高额租金2.对进驻文旅项目意向度较高常驻文旅项目的连锁品牌商户较符合本项目需调查商户特征；链家重点考察了30家典型文旅项目中入驻的连锁品牌商户的详细情况！基于项目的市场占位、基于项目地块基本属性、基于入驻文旅项目连锁品牌商户的符合度特征具体考察标准如下…….取样项目定性研究标准：--取样调查城市：长沙为代表的新一线城市（广州、厦门等）--取样城市规模：取样项目城市总人口及流动人口数量--取样城市文化属性：取样项目城市是否为旅游城市--取样项目规模：取样项目年均客流吞吐量取样定量研究标准：--取样商业品牌数量：电访30家国内文旅项目进驻的连锁商业品牌--取样商家内容：商业业态、租金价格、经营面积、楼层、客单价等--取样商家典型性：电访30家商业品牌中，选取7家不同行业典型性代表PartD商业业态取样标准取样数据1：文旅项目入