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公寓的类型划分及其市场功能比较世联研究2008.06.27目前市场上公寓类型的划分目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型普通公寓商务公寓酒店式公寓普通公寓（居住型公寓）用地性质：一般为住宅产权类型：公寓产权年限:70年户型面积小，30~60平米精装修交房标准，拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平产品特点：普通公寓（居住型公寓）目标客户及功能需求：高级白领及投资客低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大商务公寓用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20-30年产权性质为商务公寓，非纯写字楼商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为soho,scho,studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。商务公寓目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引关于商务公寓的注册办公功能目前市场上，有些项目虽然号称是商务公寓，但却不能作为企业的工商注册地，主要原因是项目的用地性质为住宅，并非商业用地或者综合性用地。各地政府工商部门对住宅（包括公寓）用途的房屋能否办理工商登记的规定不同，主要基调一致为住宅用地不允许作为办公使用，但执行力度不一目前在深圳市场上，住宅或者公寓作为办公使用的例子比比皆是，但此种类型无法进行工商注册登记。住宅（公寓）用地若要作为注册办公使用，一般通过以下几种方式：改变土地用地性质（较困难，且需补地价，商业用地一般比住宅用地地价高出很多）目前市场上常用的方法是上面的第二条，通过2/3以上业主同意，解决注册办公的问题备注：通过2/3以上业主同意申请办公注册的方法，并非所有类型的企业均可申请，工商局规定电子科技类、广告设计类等不扰民类型的公司可以申请，而像餐饮娱乐类、网吧、生产加工类型的企业则不能申请办公注册经2/3以上业主同意，由在建设局备案的业主委员会盖章确认，可以向工商局申请注册办公酒店式公寓用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用地性质而定，40年产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹酒店式公寓目标客户及功能需求：租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主购买客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值不同功能产品的市场启示基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销典型案例参考商务公寓海岸卡夫诺纯商务公寓户型面积：全复式Loft，28-140平米小开间用地性质：商业用地产权性质：商务公寓贷款按揭：5成10年能否注册：可以注册价格：均价19000元/平米典型案例参考商务公寓世金汉宫规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：茂业集团租金：5000-6000元/月价格：目前最低23000-24000元/平米，高层最高34000元/平米，带精装修主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士产品面积：31-65㎡、复式双套房溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务产权性质：商务公寓贷款按揭：5成10年能否注册：可以典型案例参考商务公寓宏发中心大厦基本情况：以商务公寓的形象对外推广，但实际为住宅类型用地性质：商住用地，分为商业和住宅两部分产权性质：住宅能否注册：不能价格：均价19000元/平米备注：该项目推广及所有样板房均为商务方向，但实际为住宅性质，不能注册，只是口头对客户表明通过成立业主委员会、2/3以上业主同意即可解决注册问题等方式进行引导典型案例参考酒店式公寓金中环酒店公寓备注：该酒店式公寓最初不能用作注册办公使用，但在目前的二手房交易中，由中环物业关管理公司代为行使业主委员会权利，联合业主在购房时签署一份“业主承诺书”，同意将所购物业作为除生产、加工、娱乐、医疗、网吧等限制项目的办公使用，解决注册办公的问题规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：金中环物管，带精装修租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣价格：21000元/平米主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租产品面积：单房：30－35㎡一房一厅：50-55㎡两房：81-85㎡三房：100㎡以上溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”典型案例参考酒店式公寓泰格公寓规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：产权长期持有，只租不售物业管理公司：FRASER(新加坡)专业管理公司租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折扣。最多8折，带精装修主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－80％），分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主出租情况：出租情况较好，近7成，以长租客为主产品面积：单房：35-113㎡两房：147-171㎡三房：198-286㎡四房：248-419㎡溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）