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中国领先的房地产综合服务商咨询顾问中心2010.4近期政策对市场的影响政策及其出台背景政策对市场的影响未来政策判断及开发商应对策略Part.1Part.2Part.3政策层级颁布时间政策名称政策颁布主体政策主要内容国家政策10.04.21立即执行房贷新政银监会正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作10.04.19《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》住房城乡建设部进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度加强预售商品住房交付和质量管理健全房地产市场监督管理机制10.04.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）国务院各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责坚决抑制不合理住房需求增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管10.04.15新“国四条”国务院抑制不合理住房需求增加有效住房供给加快保障性安居工程建设加强市场监管10.04.11严控炒房行为中国银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为.银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.10.04.07加强房地产市场调控国家发改委进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.10.04.02普通住房契税优惠方案财政部对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.近期政策一览针对仍然疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控政策，并且相对之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化数据来源：新景祥研究中心政策性质政策名称颁布时间政策目的综合性政策《国四条》及地方细则09.12.14稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资投机，多为指导性政策《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条）10.01.10税收政策营业税调整09.12.09打击投资投机二手房转让营业税优惠政策终止09.12.23土地政策《进一步加强土地出让收支管理的通知》09.12.17规范土地市场，增加土地有效供给，抑制地王闲置土地清查09.12.23《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国19条）10.03.10金融政策（货币）央行提高央票利率10.01.07货币政策由宽松进入适度宽松上调存款准备金率10.01.12之前政府出台的调控政策主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面；09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限数据来源：新景祥研究中心政策出台的背景•之前政策影响有限主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售价格指数涨幅达到新高228003531315361113094473471124291483046625193050002000015000100003000025000350004000009-1Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1Q万平米元/平米40004200460044005000480052005400商品房销售面积商品房成交均价商品房销售量价走势10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米，同比增长35.8%，增幅比去年全年回落6.3个百分点，销售均价为5193元/平米，同比增长16.1%，比09年增长11.4%；全国70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，且房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，70个大中城市，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。数据来源：国家统计局09年至10年3月6大城市房屋销售价格指数09.0909.1210.0110.0209.0310.0309.06北京天津合肥上海厦门重庆政策出台的背景•2010年房地产市场背景8.3同时，一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了宏观基础10.6%10.1%9.0%6.8%6.1%7.9%9.1%10.7%11.9%0.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%08-2Q08-3Q09-1Q08-4Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1Q08-1QPMI指数和工业增加值增速走势情况GDP增长情况%44.68.238.85.441.25.7491152.453.553.153.253.35412.310.710.88.97.354.355.255.219.216.113.956.618.55212.8060504030201008-1008-1108-1209-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0210-0302555.119.62015105PMI指数工业增加值增速2010年1季度GDP增速达到11.9%，呈现持续性恢复增长，并超过去年同期水平，经济增长势头良好；PMI指数继续保持在50以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，2月份PMI指数为52，工业增加增速降至12.8%，但3月份迅速回升，总体来看，目前实体经济已恢复正常增长环境数据来源：国家统计局政策出台的背景•2010年宏观经济背景-0.509-11数据来源：国家统计局政策出台的背景•流动性和人民币升值压力但受目前通胀风险及人民币升值压力，将推高资产价格进一步上升，出台更严厉的政策遏制房价的快速上涨，以避免风险的叠加效应1.0-1.2-1.5-1.4-1.7-1.8-1.2-0.81.91.52.72.4-3.0-1.0-2.00.60.03.02.01.009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1210-0110-0210-03CPI持续走高-2.6•10年3月cpi涨幅回落，但随着当前经济强势回暖，可能会带动新一轮物价的周期性波动，通胀压力依然存在•通胀风险：将继续推动房价过快上涨•人民币升值压力：将进一步推高地产资产价值•国际背景：中国对美国贸易顺差日益扩大，人民币升值将为扩大美国出口铺路，美国就人民币汇率问题向中国施压•中国：温家宝总理在两会新闻发布会上表示：人民币汇率将保持稳定•美国：10.3.11，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡；•10.4.15，美国财政部出台的报告中将中国定性为“人民币汇率操纵国”，两国摩擦升级；•10.4.20，美国国会众议院筹款委员会对中国汇率政策问题举行听证会，表示中国的人民币币值有被低估的现象•焦点事件刺激财富效应，房地产将升级为主要投资焦点，提升房地产有效需求，进一步推高房价；催生国际投资，热钱涌入导致房地产价格上涨影响之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应政策出台原因总结：政策及其出台背景政策对市场的影响未来政策判断及开发商应对策略Part.1Part.2Part.303年至今，信贷政策共经历了6次转变期，转变期一般在14个月左右，每次转变均与房地产市场走势密切相关，这也说明中国房地产市场是一个以政策主导的市场9294961009810410210611010811202.1203.403.804.404.804.1205.405.805.1206.406.806.1207.407.807.1208.408.808.1209.409.809.1210.303年4月，首套房首付20%05年3月，个别城市首付30%，取消贷款优惠利率06年5月，90平米以下住房首付20%07年9月，二套房首付40%，利率基准利率1.1倍08年10月，首套房首付20%，利率7折10年4月，90平米以上首套房首付30%；二套房50%利率1.1倍；三套房限制房屋销售价格指数走势与信贷政策变化政策放松期政策放松期政策收紧期政策放松期政策收紧期政策收紧期从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关；政策的转变期一般在14个月左右，这也说明了中国的房地产市场是一个“政策市”数据来源：新景祥研究中心、国家统计局•政策对市场的影响信贷政策与市场走势内容上更为严厉•政策对市场的影响信贷政策的前后对比原来最高•90平米以上首套房首付比例不低于30%；•购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；•对房地产价格上涨过快的城市或地区，首付比例由20%提升至30%；•异地购房：无现在政策•90平米以上首套房首付比例不低于30%；•对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；•房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；•对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款执行力度上更坚决•此前二套房关于首付40%和利率1.1倍的限制并为严格执行，许多二套房购买者通过关系仍然享受首付30%以及甚至利率7折的优惠，政策形同虚设；•本次政策14日首次出台后，16日工行便首先宣布将严格执行差别化信贷政策，至19日包括四大行在内的大多银行已经严格按照新规执行，同时暂停了三套房的贷款审批，在执行上“动真格”。此次信贷政策无论是在内容上还是执行力度上都更为严厉和坚决，显示了政府调控房地产市场的决心之前政策的主要内容之前政策的主要内容政策的变化国四条：•继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（重要政策点）：•未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。此次政策相比之前政策更加细化，更加聚焦，更能指导和规范市场行为国十一条：•从严控制商品住房项目单宗土地出让面积•取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。•结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可•对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。•已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售•房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布