北晨小区三期场地整理方案

北晨小区三期场地整理方案及一些想法依据延吉市规划局《北晨小区三期拟建设用地红线图》和《北晨小区三期规划图》，现将小区场地土方整理方案及一些想法汇报如下，抛砖引玉，希望对决策有所帮助！一、拟建市政路的图纸设计非常重要首先，在小区入口处的市政道路的高程决定了小区的品质和场区台地的划分。从公司的角度出发，个人认为小区入口处的拟建市政路高程在225—226米左右较为合理，但规划院市政所在市政路设计时，可能会综合考虑市政路东侧的山地高程，抬高市政路在我小区入口处高程，假如设计院设计的该处高程定在228—229米或以上，虽然土方量减少了，但小区的档次就下来了，土方整理表面看工程量较大，但因单价较低，最后折合成楼面价，所占比例很小很小，对公司而言，是花小钱，提高了楼盘的品味和档次。从地块红线图看，30米的绿化带是代征土地，市政路土地也是代征土地，公司要尽最大可能做到市政路K0+240米以后再起坡（小区入口过去10—20米在起坡的意思），这样小区的主干路相对平坦，通过软、硬景观的处理，形成景观带，进入小区的第一感觉应该非常好。个人感觉，这条市政道路，最大的可能是市政府委托开放商代建，至于给不给钱还是啥时候政府给钱或者能否冲抵市政配套费，我们这个角度就说不好了。第二、从地块图上看，拟建市政道路是太平街北延伸工程，是市政主干路，既然是市政主干路，那么各种管网就应在主干路上，小区的各种管网接口就应在东侧，如雨污水、闭路及网络\电力、燃气等（尽管大部分雨污水需从西侧向南侧排出，但东侧也需要）。第三、有无市政道路对小区楼盘销售至关重要，这是不言而喻的事。因此，市政路的图纸是否已经设计？项目是否立项？市政路是开发商代建，还是建设局统一安排？市政府今年是否有修建计划？个人认为市政路这块是当前的紧要任务，公司高层与市里领导抓紧沟通。二、小区划分为三个台地较为理想第一方案，假设小区入口处市政路高程在225—226米左右如果小区入口的高程按此确定了，个人认为小区划分为三个台地比较理想，即1#、2#、3#、4#、5#、6#、7楼#为一个台地，其室外高程为225—226米；8#、11#为一个台地，其室外高程依据已经建好的南侧楼平均值定，室外高程值在220米左右（指11#南侧，其北侧建地库比较适宜）；最西侧的第三块台地平衡第一块台地的土方，取土回填，采用桩基础，其室外高程接近第二块台地，初步想在219—220米之间较为合理（待方案初步确定后具体敲定），最西侧南北方向建一趟车库，车库顶面做上人屋面（绿化或做室外停车场或运动休闲场地），并且屋面高程与第三块台地室外高程相接，再往西做梯田状或公路护坡状与原围墙和行道树相接，沿着最西小块台地种植高大乔木形成防风带。第二方案，假设小区入口处市政路高程在228—229米左右将第一方案的东侧第一块台地将划分为两块小台地，即1#—7#的台地就要划分两个台地，即每栋楼西半侧比东半侧高一层（东高西低），那么西侧的一层将非常不好卖，只有将西侧的一层车库了（个人认为一层为车库的房子没有品位，而且还得做底框架），7#小高层登高面分为东西两侧，其他台地整理概念同上。三、第二块台地的8#和11#之间做地（大概72个）8#为小区楼王，11#次之，8#和11#之间做地库，地库上覆土500厚做景观（小区的核心重点景观之一），乔木的覆土深度不够，通过抬高树池解决；车库入口在西侧（半地下），东侧有人行出入口（全地下）。8#楼北侧做消防登高面，11#登高面在南侧。四、楼间距（指列间距）适当加大按规范要求，多层列间距6米，高层13米，因为本小区按三块台地整理地形，所以要适当加大。五、小区主干路尽最大可能减小纵坡小区的主干路是小区的脸面，个人觉得要尽可能减小纵坡，并沿路两侧形成景观带（小区重点景观之二，包括小区入口至10#和12#之间）。六、小区房屋销售的商品房和顶账房及团购房分开做1#—3#按顶账房的思路去做；12#和13#按按团购房的思路去做；4#—11#按商品房对外销售的思路去做，对外销售的部分应做好景观，提升品质，赢得市场（延吉市不缺房子，只是缺少有品质的房子）。七、地上室外停车位（地上大概近200个车位）1#楼南侧、1#和2#之间西侧、2#和3#之间西侧、3#和4#之间西侧，12#楼北侧、8#—11#楼西侧、9#—10#楼西侧、12#—13#西侧做集中停车位，收费补贴物业管理，形成良性循环。八、小区截、排水沟（是否考虑设置水窖？）小区的西侧和北侧应修建一条截排水沟（明沟），通过明沟排水，有效保证小区排水通畅（明沟排水对于坡地小区春秋两季排水效果更加明显），西侧老围墙处还应修理原先的排水沟。九、管网接口情况调查汇报（与张总共同调查）1、供热接口：荣德热力，加压站在地块西侧（咨询单位：延吉市供热办）。2、自来水接口：暂无，但高地花园开发商从局子街引入，在北大村住宅北侧建立加压站，我们可从该处引入。计划竣工时间6月末，费用高地花园开发商出资，我们公司高层直接与其协商或是有上而下协调，我们技术层面就不知道了。总之，6月末，地块附近一定能引进自来水是事实（咨询单位：自来水公司审批科）。3、燃气接口：中环路（延北路）南侧有管线，可引入（咨询单位：燃气公司管线科）。4、雨污水管线接口：从地块图上看，地块南侧中环路有两处边井，可连接。5、电力、闭路、网线略以上是个人对公司新地块规划和土方整理的思路，仅代表个人的想法，希望对公司决策有所帮助。李俊阳2014/3/27