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区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区2上海碧云国际社区案例3项目概况地理位置：碧云国际社区位于浦东金桥开发区西部，紧靠上海市内环线和杨浦大桥，北起杨高路，南至云间路，东靠金桥路，西临罗山路规划：整个社区的占地面积占地约4平方公里，正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国际社区由城市道路划分成18个地块，小组团规划城区功能：作为浦东、金桥涉外商务区生活配套的多功能开放型的涉外高级住宅区，一般只租不售，在售楼盘中以投资型物业为主G1G2G3区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区4G1G2G3功能布局•G1、G3：商贸办公、酒店、医院和大学为主要功能•G2：为18万平米的绿地•S1：已经建成金桥酒店公寓以及一个Mini高尔夫练习场•S2：上海平和双语学校、上海协和国际学校•S3、S6：中国福利会幼儿园以及百富丽山庄•S4：凤凰大厦、碧云花园•S5：沪上顶级外销全出租别墅--碧云别墅•S7：家乐福和OBI建材超市•S8、S11：商业街，布置酒吧、餐馆等商业设施，5万平的绿地•S9、S10、S12：多层和小高层住宅区•S13、S15：18万平方米的中高档住宅区--时代金领·金桥爱建园。•S14：罗山花苑二期正在筹备之中1、社区均需综合设置，必须将住宅、商店、学校、公共设施等社区居民生活中不可缺少的各项设施和活动场所形成多功能的综合体；2、将尽可能多的设施安排在相互可以轻松步行抵达的范围之内3、社区内必须有商业活动、居民服务、文化活动、旅游活动能集中进行的场所4、社区必须保持有相当的面积，用于广场、绿化带、社区公园等特定用途的、任何居民都可以使用的开放空间5、在社区内应该逐步建设生态建筑，以迎合国际人士热爱自然、关注健康的趋势区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区5G1G2G3住宅家乐福、建材超市、绿地、商业街住宅、商业住宅功能分区区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区6项目周边环境•浦东机场：浦东国际机场通向上海市中心的必经之地，离浦东国际机场22分钟•三大园区:紧邻外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区，给社区提供巨大的就业背景•公共设施：南侧与环境优美的世纪公园、汤臣高尔夫球场相邻•周边楼盘：周边为四季雅苑、汤臣高尔夫别墅、东郊花园等高档住宅楼盘•周边公交：20多条公交线，可直达市中心人民广场、火车站、虹桥、杨浦、塘桥、陆家嘴等地碧云国际社区区位优势明显，周边完善的交通系统，给住户出行带来极大的便利虹桥机场浦东机场外高桥保税区金桥出口加工区张江高科技园区世纪公园汤臣高尔夫球场区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区7碧云国际社区开发历程中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦信和大厦发展阶段1997年配套开发1998年配套建设环境营造及首次出现区内教育配套建成写字楼项目周边没有生活配套设施区域环境尚处于规划阶段区内生活配套：家乐福超市、建材超市、国际学校、高尔夫球场、公共花园、商业步行街、酒吧街、食街、公交车站等社区内环境优美，与区域大环境和谐相融，整体不失个性配套设施均按国际标准建设2000年上海协和国际学校、中欧国际工商学院2001年OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场18万平米绿地2002年主要生活配套：休闲购物：家乐福超市、商业步行街、体育休闲中心、公共花园、食街、酒吧街、绿地广场文化教育：国际学校、国际幼儿园旅游交通：酒店、医院、公交车站、公共停车场1999年酒吧街、coffee吧、商业街2003年浦东民航大厦、体育休闲中心2004年天主教堂、华山医院总结分析社区重视开发一流的社会综合教育配套，招生面向整个城市建造别墅，树立社区价值标竿，完善社区生活配套和休闲设施，进一步提升区域价值，建立于城市之间的联系在区域价值得到认可后，建成一个自然协调、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的现代生活示范区物业类型别墅，公寓，七成楼盘只租不售，出售楼盘主要以投资为主，自住较少，多用于出租，别墅月租金7000-14000美金，公寓月租金3000－5000美金住宅开发碧云别墅金桥酒店公寓、信和花园百富丽山庄、碧云花园浦东花园别墅、罗山花苑、盈标花园凤凰公寓、银泰花园、世茂湖滨花园锦华苑、碧云花园、碧云东方公寓客户构成在沪投资的跨国企业的总裁、总经理，如通用电器总裁，德意志银行行长，其中世界500强的企业就占了40％，是上海的新型富豪区，绝大多数为境外人士，其中以欧美人为主，基本都有私家车区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区8主要写字楼、学校配套布置在区域的交通干道旁，利于区域外客户交通，开放性大主要教育配套国际学校等均布置在区域交通干道旁，辐射金桥开发区和浦东新区，便于区域外客户交通写字楼、学校分布相对集中区内生活设施配套与国际接轨，是新世纪上海市区中规划完善、规模独具的新兴高层次国际化社区。新金桥大厦民航大厦中欧国际工商学院中国福利会幼儿园上海平和双语学校协和国际学校碧云别墅区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区9商业配套主要满足社区内的需要，开放性小以家乐福为中心的商业中心的功能是满足社区内居民的购物需求，对外无辐射力区内特色商业街在靠近碧云路环道的单侧布置，形成消费专区，如：酒吧街、食街等，满足社区内居民的饮食需求，对城市的吸引力较小碧云别墅OBI建材超市家乐福大卖场商业街、酒吧、食街金桥购物中心18万平米绿地区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区10其它配套作为城市的功能配套，满足城市需要高尔夫练习场和教堂满足较高层次人群的需要，提升整个区域价值社区内外籍人口居多是形成高档酒店的驱动因素医院是市级甲级医院，是城市的功能组成部分碧云钻石酒店教堂华美达大酒店浦东华山医院妇幼保健院高尔夫练习场区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区11道路通达性好，车库进、出口与小区主道相连区域内主要交通干道呈网状分布，利于住宅组团布局与外界通达度较好，同时也能最大化利用临街性增大项目底商价值小区内车库分布合理，为住户停车提供方便G1G2G1区外主要干道区内主要干道区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区12区域性商业中心和商业街能创造最大的区域整体价值以家乐福为核心的购物中心区域性商业中心•提升整体区域居住价值•提升周边商业的价值•提升整体区域形象食街与酒吧街特色商业街，外向型商业•营造区域人文氛围，提升整体区域形象•提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业•提升楼盘的形象档次•提升物业居住价值特色餐厅、酒吧家乐福超市、OBI建材超市、金桥购物中心洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值区域性商业中心最大程度地提升了区域整体价值。特色商业街成为高消费区域，是提升区域整体价值的重要因素之一。社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；商业业态服务性质作用区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区13碧云国际社区配套与区域价值的关系公共空间：18万平米绿地文化艺术：社区培训中心休闲娱乐：体育休闲中心国际学校国际幼儿园医院酒店、食街、酒吧街中国银行、工商银行、交通银行等和国际信用卡城市公共巴士、汽车站、地铁站配套分类文化娱乐教育医疗餐饮、酒吧银行交通配套设施文化娱乐和教育配套作为城市综合功能配套区来经营，实现跨区域运作，提升区域整体价值。商业，饮食配套主要服务于区内居民及邻近区域，可全面提升区域的形象和档次。国际学校、国际物管、国际信用卡金融网络系统是建立国际型住区形象的必要条件。区域价值住宅价值治安物管今晨国际物业管理公司、购物、休闲家乐福超市、金桥购物中心，商业街区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区14碧云国际社区成功关键要素规划：该地区很受欢迎，建成一个人和自然协调、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的现代生活示范区，同时也是浦东和上海最有吸引力、最具升值潜力的投资宝地。交通：社区区位优势显著，距陆家嘴商业区和三大园区车程都在20分钟以内，区域内交通主干道呈网状规划，18个地块，相互之间有良好的通达性，将区内各项目联系紧凑。配套：区域配套在规划上临区域主干道布置，辐射金桥经济开发区和浦东新区，有巨大的就业背景。硬件设施达到国际标准，建立国际学校。软件设施方面提供与国际同步的人性化服务体系。商业：区域中心商业和街区特色商业建立区域高档形象，形成较高的社会认知度，面向高消费阶层，提升区域地块整体价值，使后续开发呈良性增长态势。服务：社区以租客为主，对后期的物管服务要求很高•物业产品寻找到某类居住需求，而其它竞争对手无法完全满足这类需求，该物业产品一定成功•对于新的高档物业开发，最关键在于提供某些设施和条件，这些设施和条件是消费者认为值得增加租金的主要因素区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区15对本项目的借鉴社区周边有较好的就业背景，如高科技园区，开发区，金融中心等社区自身的配套齐全，国际化程度高，面向高消费阶层，是现代生活示范区，如国际学校，星级酒店社区处处感受到浓郁的异国风情和氛围，如教堂，高尔夫球场，酒吧一条街社区内交通便利，通达性好，社区外部道路通畅，与三大园区和陆家嘴车程20分钟以内高档次社区对后期的服务和物管要求比较高，需提供与国际同步的人性化服务体系区域开发成功案例研究——上海碧云国际社区