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东原北碚蔡家项目1-3期、2-2期启动会成果2015年08月目录（项目负责人主述）一.项目关键收益指标对比二.项目总体规划及产品三.项目成本四.项目运营分期/节奏和关键路径五.营销竞争策略六.工程管控七.示范区选址定位报告八.物业管理项目九.商业规划及招商运营（自持商业）十.重大风险十一.项目目标承诺一.项目关键收益指标对比项目分期指标名称拿地版(A)启动会版(B)差异（B-A）差异说明全期总货值325,829总投入377,814净利润-38,989毛利率-3.79%净利率-11.97%IRR1-3期总货值12115总投入17,737净利润-4217毛利率-35.84%净利率-34.80%IRR2-2期总货值51,202总投入57,485净利润-4,712毛利率-2.24%净利率-9.20%IRR二.项目总体规划及产品——地块现状项目位于两江新区蔡家，紧邻嘉陵江——属城市北拓具备潜力的热点区域北碚区蔡家江北区渝中区城市向北发展项目位置距离北碚约为17公里的路程，至重庆中心区约25-30分钟车程；距传统富人居住区金开大道片区仅10分钟车程，且路况良好；二.项目总体规划及产品——地块现状现状要点：区域现状：新兴开发板块，板块开发程度较低道路情况：“四横六纵一环线”双向六车道，直达北部新区、渝武高速自驾车便捷：距观音桥商圈约20公里，约20分钟；距江北机场约15公里，约15分钟规划要点：区域规划：蔡家将建成以“高新技术、高端商务、高品质居住、高档次娱乐”产业为主体的现代化新型城区道路建设：项目连接嘉悦大桥的互通预计将于明年正式贯通，将进一步加强项目对外联系。交通利好：轻轨6号线经过南岸-渝中-江北-渝北-北碚，蔡家组团设立曹家湾和蔡家2个站点项目要点：教育：引进西师附中，90个班，包含初中和高中公园：项目拥有3个公园，绿化较好目前属发展初期——区域道路通达性好，但便捷度较低纵6路纵5路纵4路纵3路横3路横2路横1路中环横4路已通车未通车综合用地工业区嘉悦大桥二.项目总体规划及产品——地块现状竞争项目分布图及基本情况；东原嘉阅湾金科城业态：别墅、洋房、高层均价：9800元/㎡、6171元/㎡蔡家礼嘉照母山悦来龙湖两江新宸业态：高层均价：7100元/㎡万科城业态：别墅、高层均价：10725元/㎡、9204元/㎡美利花都业态：联排别墅均价：9500元/㎡渝能嘉湾壹号业态：别墅、洋房、高层均价：10200元/㎡、6692元/㎡、中庚城业态：、高层均价：5830元/㎡隆鑫爱情海业态：洋房套内面积：66-120㎡均价：6284元/㎡名流印象业态：叠拼别墅面积：130-145㎡均价：7600元/㎡融创国博城业态：别墅、洋房均价：12000元/㎡、11120元/㎡二.项目总体规划与产品——规划条件及定位1-3期容积率：1.55建筑密度：17.88%建筑高度：24m、33m户型限制：无高度限制：11F其他：规划条件市场定位：目标客户：换代升级客户，对一般置业群体的排他性利用项目资源、自身配套、环境打造以及独立的生活方式对蔡家中心片区以及“三北”高密集都市生活圈“一般置业群体”形成排他性。产品形态：1-3：洋楼层高：2.95m层数：8层、11层栋数：3栋前期已开会确定，本处只列示关键信息，可以附件，无异议的情况下可以不展开二.项目总体规划与产品——规划条件及定位2-2期容积率：1.43建筑密度：23.9%建筑高度：别墅13.2m、高层84m户型限制：无高度限制：100m其他：规划条件市场定位：目标客户：换代升级客户，对一般置业群体的排他性利用项目资源、自身配套、环境打造以及独立的生活方式对蔡家中心片区以及“三北”高密集都市生活圈“一般置业群体”形成排他性。产品形态：2-2期：叠拼+高层层高：2.9m层数：28F栋数：高层3栋、别墅11栋前期已开会确定，本处只列示关键信息，可以附件，无异议的情况下可以不展开请插入总图项目规划指标实际指标总用地面积1277212772建设用地面积1277212772容积率1.551.55总建筑面积27878.528106.2地上建筑面积1981319805.94地下建筑面积89758300.23建筑密度29.2117.88限高11F11F绿地率31.231.28停车位185192地上停车位//地下停车位185192住宅面积19326.519069.4商业面积//其他配套面积94328787.5二.项目总体规划与产品——经济技术指标1-3期总图请插入总图项目规划指标实际指标总用地面积4576545765建设用地面积4576545765容积率1.431.43总建筑面积84406.489345.72地上建筑面积65306.5166316.91地下建筑面积19099.8923029建筑密度29.0323.9限高100m100m绿地率32.0832.08停车位575575地上停车位//地下停车位575575住宅面积62228.4262115.31商业面积3078.093153.07其他配套面积01048.53二.项目总体规划与产品——经济技术指标2-2期总图二.项目总体规划与产品——建筑方案二.项目总体规划与产品——配置标准二.项目财务三.项目成本四.项目运营分期/节奏和关键路径32.583亿总货值以前年度合计销售目标：别墅6.38亿，单价13,4752015年销售目标：6.58亿别墅5.82亿,单价12263高层0.75亿,单价51312016年销售目标：5.51亿别墅1.52亿,单价11688高层2.48亿,单价4617非住宅：1.5亿2017年销售目标：5.06亿高层3.61亿,单价4885非住宅：1.44亿2018年销售目标：4.26亿高层3.37亿,单价4886非住宅：0.88亿2019年销售目标：3.98亿高层2.5亿,单价4886非住宅：1.4亿2020年销售目标：0.79亿非住宅：0.79亿备注：单价为建面单价全盘货值变化说明：四.项目运营分期/节奏和关键路径分类半年预算现预算单价下调货值下调（万）单价货值单价货值（元/㎡）（元/㎡）（万）（元/㎡）（万）1-2期坡地别墅122354502512010441122259132-2期叠拼11627243731167425287-47-9141-3期洋楼59001129953521020554810942期高层5700482354640375451060106903/4期高层66581086674695803941963282732期商业15000163989708.310504529258943/4期商业15000343161050024021450010295全盘车位7.62万/个231588.46万/个25717-0.84万/个-2559全盘货值——379510——325830——53680四.项目运营分期/节奏和关键路径插入附件：项目供销存表格分类2014年及以前2015年2016年2017年2018年2019年2020年合计业态合同额63,8656588355,11750,55642,60239,8867,920325,830高层签约面积（㎡）14,79653,77973,96269,14752,834264,518签约单价（元/㎡）5,1314,6174,8854,8864,8864,845签约金额（万元）7,59224,83036,12733,78525,815128,149别墅签约面积（㎡）47,39347,53513,076108,004签约单价（元/㎡）13,47512,26311,68812,725签约金额（万元）63,86558,29115,283137,439商铺签约面积（㎡）10,8207,3506,6138,91433,697签约单价（元/㎡）9,70810,50010,50010,50010,246签约金额（万元）10,5047,7186,9449,36034,525车位签约面积（㎡）14,96130,0008,37120,61534,650108,597签约单价（元/㎡）3,0082,2372,2372,2862,2862,368签约金额（万元）4,5006,7121,8734,7127,92025,717四.项目运营分期/节奏和关键路径一期二期四期三期1组团2组团1-1期1-2期1组团2组团1组团2组团1-3期1-1期别墅2-1期高层3-1期4-1期开盘时间已开盘开盘时间2016/7/15开盘时间2016/4/28开盘时间2017/10/20建筑面积49614建筑面积40455建筑面积29558建筑面积76858建筑单价13714建筑单价4941建筑单价4886建筑单价4886总货值68039总货值19989总货值14442总货值375531-2期别墅2-2期别墅3-2期4-2期开盘时间已开盘开盘时间2015/10/23开盘时间2017/3/28开盘时间2019/1/15建筑面积36729建筑面积21661建筑面积25313建筑面积32810建筑单价12010建筑单价11674建筑单价4886建筑单价4886总货值44112总货值25287总货值12368总货值16031可售车位个数（已赠送241）2592-2期高层3期商业4期商业车位总货值2590开盘时间2015/11/20商业面积13963商业面积8914总货值46702建筑面积40454商业单价10500商业单价105001-3期高层建筑单价4340商业总货值14661商业总货值9360开盘时间2015/11/24总货值175563期车位4期车位建筑面积190692期商业可售车位个数589可售车位个数990建筑单价5352商业面积10820车位总货值4712车位总货值7920总货值10205商业单价9708.33期总货值4期总总货值可售车位个数191商业总货值105044618370863车位总货值19102期车位总货值12115可售车位个数10101期总货值车位总货值85851268562期总货值819222#4#14#15#四.项目运营分期/节奏和关键路径业态别墅动工时间2015年8月15日开盘时间提前认筹：9月25日工程：10月13日货值25287体量21661单价11674交房2017年12月30日1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#别墅一批次别墅二批次别墅三批次高层一批次高层二批次高层二批次叠拼：二批次开盘供货楼栋：5#8#9#供货体量：8925供货货值：9780建筑均价：10957预售许可证：11月24日风险：高挡墙施工，工期：45天叠拼：三批次开盘供货楼栋：13#14#15#供货体量：1321供货货值：2600建筑单价：19669预售许可证：2016年4月15日高层：一批次开盘供货楼栋：2#供货体量：13318供货货值：5676建筑均价：4262预售许可证：11月20日（需公关取得预售）高层：二批次开盘供货楼栋：1#3#供货体量：27143供货货值：11886建筑均价：4379预售许可证：16年5月6日2-2期总货值业态面积单价总货高层40454434117562别墅216611167425287车位2379422375322商业3153130004034合计89062586252205叠拼：一批次开盘供货楼栋：6#7#10#11#12#供货体量：11205供货货值：12907建筑均价：11518元首次开盘：9月25日预售许可证9月24日9#清水样板房：9月25日四.项目运营分期/节奏和关键路径预售许可证2015年4月15日供货楼栋号1#供货方量11679建面均价5262元/㎡总货值6146套数112套预售许可证首次开盘：2015年10月23预售许可证：10月22日供货楼栋2#供货方量5120建面均价5480元/㎡总货值2806万套数48套预售许可证2015年10月22供货楼栋3#供货方量2232建面均价5618元/㎡总货值1254万套数21套1-3期总货值业态面积单价总货高层19,069.40