第六章 假设开发法

1第六章假设开发法房地产估价假设开发法学习内容主要内容5.1假设开发法的基本原理5.2假设开发法的计算公式5.3各项费用的计算5.4假设开发法的运用举例（一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式费用计算运用举例（二）理论依据：预期原理（三）假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。待开发的土地（生地、毛地、熟地）在建工程可装修改造或可改变用途的旧房假设开发法一、假设开发法的基本原理（四）使用条件：正确地判断房地产的最佳开发利用方式正确地预测未来开发完成后的房地产价值有良好的社会经济环境基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式费用计算运用举例假设开发法一、假设开发法的基本原理（1）房地产的投资、开发按市场经济机制运行；（2）有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（3）有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划；（4）有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（5）有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（6）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。（五）估价步骤：基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式费用计算运用举例调查待开发房地产的基本情况选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用进行具体计算，求出待开发房地产的价值假设开发法一、假设开发法的基本原理（一）最基本的公式：基本原理计算公式费用计算运用举例1．计息方法（传统方法）•待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费2．折现方法（现金流量法）•待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费•折现率包含利息率和利润率两部分假设开发法二、假设开发法的计算公式（二）各类估价对象的估价公式：基本原理计算公式费用计算运用举例1．求生地价值的公式（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：•生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费（2）适用于将生地开发成熟地的公式：•生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费假设开发法二、假设开发法的计算公式基本原理计算公式费用计算运用举例2．求毛地价值的公式（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：•毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：•毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费假设开发法二、假设开发法的计算公式基本原理计算公式费用计算运用举例3．求熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费4．求在建工程价值的公式在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费5．求旧房价值的公式旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费假设开发法二、假设开发法的计算公式基本原理计算公式费用计算运用举例1、开发经营期起点为估价时点（假设）确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。一般较为准确。2．开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合来推测。假设开发法三、假设开发法各项费用的计算基本原理计算公式费用计算运用举例3、开发成本与管理费用计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。4、销售费用与销售税费销售费用包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等。通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。假设开发法三、假设开发法各项费用的计算基本原理计算公式费用计算运用举例5、投资利息应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买待开发房地产应负担的税费+开发成本和管理费用。销售费用和销售税费不计息。计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售。需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。所有投资均视年内均匀发生。假设开发法三、假设开发法各项费用的计算基本原理计算公式费用计算运用举例6、开发利润：社会平均利润7、投资者购买待开发房地产应负担的税费•契税：所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；税率为3～5％。•房地产交易手续费：属经营服务性收费，向交易双方分别收取。假设开发法三、假设开发法各项费用的计算基本原理计算公式费用计算运用举例假设开发法四、假设开发法运用举例【例6-6】现有一块3km2的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m2；可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元/km2，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3％；投资利润率为20％，当地土地转让中卖方需要缴纳的转让税费为开发完成后转让价格的6.5％，买方需要缴纳的税费为转让地价的4％。试用传统方法估算该成片生地总价和单位面积地价。【例6-6】计算过程【解】由题意：设该成片生地的总价为V：该成片生地开发完成后的总价值=1200×3000000×70%=25.2（亿元）土地开发费用=3.5×3=10.5（亿元）专业费用=10.5×3％=0.315（亿元）投资利息=（V+V×4％）[（1+10％）2－1]+（10.5+0.315）×70％×[（1+10％）1.5－1]+（10.5+0.315）×30％×[（1+10％）0.5－1]=0.218V+1.322（亿元）转让税费=25.2×6.5%=1.638（亿元）开发利润=（V+V×4％+10.5+0.315）×20％=0.208V+2.163（亿元）购买该地的税费=V×4％V=该成片生地开发完成后的总价值－土地开发费用－专业费用－投资利息－转让税费－开发利润－购买该地的税费=25.2－10.5－0.315－（0.218V+1.322）－1.638－（0.208V+2.163）－V×4％V=6.318（亿元）单价=210.60元/m2【例6-7】今有一宗“七通一平”的待建土地，土地使用权年限为50年，从2004年5月1日起计，地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑安装工程费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的70%，预计每月出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在2004年5月1日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为15%，折现率为14%）。假设开发法四、假设开发法运用举例【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。开发后的总价值=建筑费及专业费销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元）购买该地的税费=V×4％V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％V＝557.49（万元）单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元/m2）楼面地价＝5574.90/4000＝1393.73（元/m2）【例6-7】计算过程万元90.1032%1411%15111%151260%704000248tdnrRRa11111万元48.370%141%40%)41(40001000%141%60%)41(400010005.15.0【例6-8】某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。【解】设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值=装修改造费用=购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V×4%V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－V×4%V=1103.18（万元）故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元）单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）tdnrYYa11111万元26.1954%1211%9111%9%301%85%70600080049万元95.566%)121(600010005.0【例6-8】计算过程基本原理计算公式费用计算运用举例假设开发法四、假设开发法运用举例[案例见书P153-155]