影响房地产价格的因素及定价策略分析

1湖北大学本科学年论文题目影响房地产价格的因素及定价策略分析姓名李银龙学号2008221112210518专业年级商学院08市场营销指导教师尹光霞职称副教授2011年05月31日2目录1引言2房地产价格的组成2.1土地费用2.2建安成本2.3相关税费3影响房地产价格的因素3.1供求状况3.2自身条件3.3环境因素3.4人口因素3.5经济因素3.6社会因素3.7行政因素3.8心理因素3.9国际因素4房地产定价策略4.1价格折扣与折让策略4.2单一价格与变动价格策略4.3“特价品”定价策略4.5非价格竞争策略4.4心理定价策略5案例研究5.1项目价值要素分析5.2项目价值要素综合评价表3摘要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。目前，我国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用权期限的长短有关。一般情况下，土地使用权期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。我国的城市建设用地还是政府垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。又因为一些社会上的关系加上国际经济、军事、政治等环境的影响，也会造成对房地产价格的变动。关键词：房地产价格影响因素；地理位置；环境；经济。4影响房地产价格的因素分析1引言房地产也的发展和运行会涉及到众多的相关产业，并显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动了一大批相关产业的发展，初步成为国民经济的支柱产业。但是房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。因此，认识和掌握房地产市场制约因素、价格特征及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。2房地产价格的组成房地产价格是房地产经济中的一个重要问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和土地资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：2.1土地费用土地费用，包括土地的取得费用和土地的开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价则是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。但是我国目前房地产开发用地在由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，即房价水平5主要取决于地价水平。2.2建安成本建安成本包括：前期工程费（可行性研究、前期规划、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨也直接导致了房价的上涨。2.3相关税费税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。3影响房地产价格的因素3.1供求状况供给和需求是形成价格的两个最终因素。要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响房地产价格。房地产最主要的的价格影响是供给和需求决定。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。而其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，则要看这些供求状况的波及性如何而定。房地产的供应主要受四个因素的影响：1、房产市场的价格：价格越高，供给越多；价格越低，供应越少。2、地方政府的土地供应量：土地供应越多，房产供应越多，反之越少。3、融资环境（主要指银行贷款）：银行贷款难度越低，房产供应越多，反之越少。4、在中国，房地产的供应与政策的关系也很大，利好政策出台，则供应多，反之越少。其余的因素影响较小，包含建安成本、市场竞争等等。房地产的需求主要受三个因素影响：1、房地产价格，价格越高，需求下降，反之则上升。2、居民的收入水平，6收入高，需求高，反之则低。3、国家政策及银行态度：国家鼓励购房、银行贷款放松，则需求趋于旺盛，反之则需求下降。3.1.1需求拉动是房地产价格上涨的直接因素A、从消费需求来说近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。B、从投资需求来说近年来随着我国经济快速发展，居民可支配收入提高，民间资金量雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。3.1.2成本推动是房地产价格上涨的内在动力A、近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。B、建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。C、在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。3.2自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓的自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。3.2.1区域方位各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎7为位置优劣所左右。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。3.2.2地质状况不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。3.2.3地形地势地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。3.2.4土地面积同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。3.2.5土地形状土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。3.2.6日照日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），8必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。3.2.7通风、风向、风力风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。3.2.8气温、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。3.2.9天然周期性灾害凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。3.2.10建筑物外观建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影3.3环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：3.3.1声觉环境噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。3.3.2大气环境房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。3.3.3水文环境9地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响。3.3.4视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响。3.3.5卫生环境清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响3.4人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。3.4.1人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。3.4.2人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。3.4.3家庭规模10这是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。3.5经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物