武汉市房地产市场的发展现状及趋势

武汉市房地产市场的发展现状及趋势第1页共23页武汉市房地产市场的发展现状及趋势第一版武汉市房地产市场的发展现状及趋势第2页共23页目录一、概述二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素1、自然地貌2、人口分布3、行政区划4、基本城市要素（二）总体经济环境1、主要经济指标2、产业结构比较及发展趋势（三）政策环境1、武汉市整体城市规划2、土地市场影响政策3、房地产市场的影响政策（对开发商、消费者）三、武汉房地产市场微观环境现状及趋势（一）武汉房地产市场综述1、房地产市场发展历程2、武汉市房地产市场总体需求情况（二）区域市场供需情况四、结论及建议武汉市房地产市场的发展现状及趋势第3页共23页一、概述从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升，已成为全国房地产开发热点城市之一，吸引了多方的关注。照此趋势，未来几年里，武汉房地产市场竞争必然激烈，如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置，就成为摆在武汉顺驰公司，尤其是公司开发部面前的一个重要问题。由于房地产行业本身涉及领域众多，因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场，本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、宏观面及微观面，从城市规划、土地市场、区域市场、金融市场，从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析，力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断，以作为我们将来获取土地开发定位的指导。二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素1.自然条件武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。全市土地面积8467.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4。地形上是北高南低，以小丘陵与河湖冲积平原为主，北部为山地丘陵，其余均属平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。2.行政区划武汉市下辖江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山七个城区；汉南、东西湖两个郊区；蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区(分别于近年撤县建区)，共武汉市房地产市场的发展现状及趋势第4页共23页十三个区县级单位。3.人口分布表2-1：第四、第五次全国人口普查及近两年统计数字结果第四次人口普查（1990年）第五次人口普查（2000年）20012002市总人口（万人）690.19804.55758.23768.10其中：城镇人口666.64448.89459.34乡村人口137.91309.34308.75家庭户数（万户）-228.81218.66224.59户均人口3.773.153.083.04注：2001、2002年户均人口为城市镇居民户均人口数同第四次全国人口普查相比，城镇人口的比重上升了18.92个百分点。城镇人口的增幅主要来源于依据武汉当地规划而带来的城市化进程的加快，从而由农业人口转化而来。同时城镇家庭户均人口减少至约3人，使得家庭总户数增幅较大。会带来对住宅的新增需求第五次人口普查年龄结构构成75%18%7%0-14岁15-64岁65岁以上各年龄段（5岁为一段）中，60岁以上人口数76.14万人，占总人口10.7%，按10%的标准，则武汉市已跨入老年社会。但以15—44岁6个年龄段人口较多，占总人口的53.4%。构成了对新增商品房需求的主力人群。与第四次人口普查相比：0-14岁人口的比重下降了6.12个百分点；15—64岁人口的比重上升了5.07个百分点；65岁及以上人口的比重上升了1.05个百分点。同第四次人口普查相比每10万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化：具有大学受教育程度的由6145人上升为12255人；具有高中受教育程度的由16699人上升为20734人；具有初中受教育程度的由27494人上升为32910人；具有小学受教育程度的由26168人下降为23282人。图2-1武汉市房地产市场的发展现状及趋势第5页共23页第五次人口普查教育结构构成21%12%33%23%11%大学及以上高中初中小学其他近十几年来的武汉市教育水平的发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻，合同时还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面其对教育的重视程度会增加，购房中会有相关的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。表2-2：2002年武汉市分区域人口数，人口密度城（郊）区土地面积年末人口人口密度（平方公里）（万人）（人/平方公里）总计8494.41768..10904江岸区64.2463.289851江汉区33.4346.0813785硚口区46.3953.7411584汉阳区108.3446.634304武昌区81.2290.9311196青山区45.8045.039832洪山区509.0067.651329蔡甸区11108.1048.05434江夏区2010.0066.37330东西湖区439.1923.60537汉南区287.7010.80375黄陂区2261.00110.76490新洲区1500.0095.17634从上表中可以看出武汉市内各区县人口分布不均，人口密度最小为江夏区仅，最大为江汉区，相差近42倍。据此全市大致可划分为两大部分:I.原先成立的七个城区,II.其它各区县。前者人口平均密度为4653,是后者201.49的23倍。图2-2武汉市房地产市场的发展现状及趋势第6页共23页第I部分地区为武汉市经济密集、社会活动频繁的地区，因此，其发展----环境相互作用强度大。4.基本城市要素为了将武汉市“两江、四岸、三镇”的天然布局相联，武汉市经过多年的努力，建设和规划了多条联系纽带，形成了武汉市独有的基础设施网络。公路交通目前已建或在建的内、中、外三条环线，与环线穿插的十条放射线道路构成了公路交通得主要部分，其中过江部分本别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。京珠、沪蓉等多条国道高速路则承担着对外连接任务。铁路交通京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇，长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥，将使武汉的交通更加畅通。为彻底畅通中心城区交通，除投资22个亿已在建的太平洋—黄浦路—徐东路的轻轨一号线工程外，武汉市还计划投资170个亿，争取在2010年至2015年前建成天河机场—汉口火车站—青岛路—三层楼的地铁和过江隧道。空运交通武汉天河机场是华中地区重要的航空港。水路交通长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务，尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。小结：基于上述武汉市城市硬件方面的情况武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策，都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。同时武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。已有的成绩，势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时，武汉市房地产市场的发展现状及趋势第7页共23页也形成了激烈竞争的局面。（二）总体经济环境1.主要经济指标年度GDP（亿元）固定资产投资（亿元）城市居民月可支配收入每人月均消费性支出20011347.8508.44608.75528.52同比增长%11.6810.078.054.4020021492.74570.43651.69569.45同比增长%10.7512.197.057.742003(1-11月）1520.57425.02714.74-同比增长%12.1018.609.90-2.产业结构比较及其特征11月份，武汉市国民经济继续保持较快增长势头。当月完成国内生产总值145.59亿元，同比增长12.1%，增幅比上月高0.6个百分点。工业经济增速加快，房地产业保持强劲增长及金融业增速继续加快是当月经济快速增长的主要因素。1-11月累计完成国内生产总值1520.57亿元，增长12.1%。其中，第一产业增加值88.95亿元，增长4.2%；第二产业增加值686.29亿元，增长12.7%；第三产业增加值745.33亿元，增长12.4%，一、二、三产业分别拉动经济增长0.3、5.7和6.1个百分点。武汉市社会科学院在10月公布的2003—2004年武汉市经济形势分析与预测结果显示，武汉市今年经济增长创近4年最高水平。3.房地产市场的总体指标及发展趋势2003年1-9月份武汉市房地产开发投资99.16亿元，增长22.1%，完成年度计划的63.4%，比去年同期提高7.1个百分点。项目和资金支持了投资增长。1-9月份，全市新开工项目数595个，比上年增长16.7%，新开工项目投资规模143.05武汉市房地产市场的发展现状及趋势第8页共23页亿元，比上年增长35.5%。到位项目建设资金398.07亿元，增长30.7%。在房地产发展势头强劲，1-9月，全市房地产施工面积1411.1万平方米，同比增长7.8%；商品房竣工面积281.08万平方米，同比增长6.31%，但同期实现销售面积257.9万平方米，同比增长20%，一方面反映土地市场公开操作的政策影响日益显现，房地产投资日趋理性，另一方面反映房地产市场需求旺盛。其中销售给个人244.6万平方米，同比增长20.8%，个人购房占比达95%，比去年同期提高5个百分点；空置一年以上(含一年)商品房面积60.15万平方米，比去年同期(84.7万平方米)下降29个百分点。2003年武汉市房地产行业发展势头良好，施工面积、商品房竣工面积以及销售面积较上年同期均得到长足提升。房地产投资暂无过热现象。（三）政策环境1.武汉市整体城市规划自20世纪90年代初，武汉市设立武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区以来，以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园的“两园一区”为重点形成了城市新区开发的热点。同时由于天然的江、河、湖泊的分割，武汉市政府因地制宜制定了武汉市的总体规划布局，将武汉市规划为圈层式布局结构，即以主城为核心由内向外的第三、二、一产业圈层式布局结构。建成包括“两园一区”在内的南湖、白沙洲、黄家湖、四新、什湖、古田等九大功能组团。这九大功能组团相对独立，交通及市政基础设施相对集中配套、关联和辐射外围走马岭、蔡甸、常福、金口、纸坊、流芳等6个重点镇，由“三环十放射”构成整个城市规划的交通框架结构。九个组团的功能分区明确，以“两园一区”和白沙洲工业园、古田经济发展区、什湖产业园这六个主要产业园区为核心带动所在组团发展以第二产业为主，在形成规模后逐步引入发展第三产业。同时以汤逊湖、白沙、四新、郭徐岭、黄狮海等五处为主的居住区作为远景规划中城市人口的主要安置地。六个重点镇则利用邻近的组团的优势及特征发展物流、轻工、旅游、生活居住区等功能，并承担疏散主城人口的作用。武汉市的这种城市多组团式布局的制定决定了城市发展方向的多样性，功能类武汉市房地产市场的发展现状及趋势第9页共23页型的多样性。从城市发展的角度考虑可以避免无序的滚动式连片式开发，在确保环境优先的的前提下，可以给主城以拓展的空间和机会。对开发商而言，为我们将来的开发方向，以及开发产品类型的选择上予以指导，未来的开发热点将主要集中在几个板块儿当中。2.土地市场影响政策武汉市的房地产一级市场（即土地市场）的规范历程在全国来讲是属于启动较早，但也同样经理了2000年以前的协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方式以低价圈的了较好的地块，在目前的房