重庆考察报告

——祥源地产重庆别墅考察报告祥源地产集团营销中心、设计管理中心、新祥源营销部2013.4细节决定成败品质铸就品牌前言2013年4月19日~4月21日，祥源地产集团设计、营销团队一行十人，在地产集团副总裁杨树带领下，有幸赴重庆重点针对龙湖地产别墅产品进行了为期两天的实地考察。置身于众多别墅楼盘中，大家不仅开阔了视野，学习到了很多先进的理念，对于设计、营销团队成员自身的专业素养来说也是一次较好的升华。第一部分重庆市场情况第二部分第三部分目录第四部分√考察项目介绍——设计部考察项目介绍——营销部特色项目分析-龙湖紫云台——设计部特色项目分析-龙湖紫云台——营销部借鉴学习分享——设计部借鉴学习分享——营销部第一部分重庆市场情况（一）市场概述3月主城区商品房供应和成交都较为旺盛，成交价格亦开始走高。但市场整体仍维持需求大于供应的局势，但供需差缩小至28万平方米。•供应情况：3月主城区预售供应回升明显，预售项目个数及预售面积环比均有1倍以上的增幅。主城区预售供应在经历2月的低谷期后逐渐表现活跃，特别是4月房交会等因素的影响，主城区市场供应在此阶段也进入到上半年供应活跃的阶段。3月重庆主城区有74个项目办理预售许可证，新办预售面积204.63万㎡，其中，新办预售住宅161.60万㎡，非住宅面积43.03万㎡。•成交情况：3月需求也较为旺盛，商品房成交明显好于2月，成交量和成交价格均处于相对较高水平。主城区成商品房2.57万套，成交量达到232.43万平方米，是近12个月以来仅次于2012年12月成交量的月份，3月成交均价达到6962元/平方米，也是2013年第一季度的最高，且有上升的趋势，3月下旬的主城区成交均价就达到了7380元/平方米。（二）供应情况1、新增批准预售量分析•2013年3月主城区预售供应回升明显，预售项目个数及预售面积环比均有1倍以上的增幅，同期比较来看也保持整体稳定态势。主城区预售供应在经历2月的低谷期后逐渐表现活跃，特别是4月房交会等因素的影响，主城区市场供应在此阶段也进入到上半年供应活跃的阶段。•根据重庆网上房地产数据显示，2013年3月重庆主城区有74个项目办理预售许可证，新办预售面积204.63万㎡，其中，新办预售住宅161.60万㎡，非住宅面积43.03万㎡。2、新增批准预售户型分析•两房、三房产品依旧为市场供应的主力户型。其中，两房产品本月获取预售套数9646套，占比60%；三房产品本月获取预售套数3314套，占比21%。•本月从供应户型的对比来看，两房产品的占比较上月增长明显，环比增长比例17%，表明市场中刚需产品的供应本月占据主导，特别是小户型产品的供应本月表现活跃；而由于本月别墅产品供应有所减少，大户型产品特别是四房、五房以上户型的供应也呈整体下降趋势。3、新增批准预售性质分析•本月主城区商品房批售性质仍以商品住宅产品为主，写字楼产品本月供应增长明显，占比达7.13%。•在新办预售的商品住宅中，超高层物业本月由于中海国际社区及金融街融景城两个项目的预售获取，供应占比较大，达21.3%；花园洋房产品在经历前期供应低谷后，随着主城区预售供应量的整体回升，花园洋房产品本月也表现活跃，占比达到11%的比例。高层小高层物业仍为主导产品，但由于超高层及花园洋房的活跃表现，本月占比有所下降。4、新增批准预售区域分析•从2013年3月各区域批售量对比的情况来看，传统主力供应区域表现稳定，南岸区、沙坪坝区、北部新区排名前三位。各个区域均以商品住宅产品为主导，随着市场预售供应的回升，商品住宅产品在各个区域的占比情况也将呈稳定状态（三）成交情况数据说明：以下成交数据均源于重庆网上房地产。所有成交面积在未指明的情况下，均指建筑面积，成交均价均指建筑面积价格。1、主城区总体成交概述•3月供应量大且供应产品丰富，相对需求也较为旺盛。3月主城区商品房成交明显好于2月，成交量和成交价格均处于相对较高水平。•3月主城区成商品房2.57万套，成交量达到232.43万平方米，是近12个月以来仅次于2012年12月成交量的月份，3月成交均价达到6962元元/平方米，也是2013年第一季度的最高，且有上升的趋势，3月下旬的主城区成交均价就达到了7380元/平方米。2、各区域成交情况•3月主城各区商品房成交量和价格均环比上涨，大多数区域成交面积均增长，成交价格则涨跌区域个数相当。•北部区域整体呈量增价跌的趋势，北碚区和北部新区成交量环比分别增长107%和120%，但成交价格分别下跌3%和8%；南区占主城成交量23%，成交量环比增幅略高于全市平均水平；中西区整体成交量增幅相对较高，九龙坡区、沙坪坝区和渝中区环比增幅均高于主城区平均增幅。3、商品房物业形态成交•3月主城区商品房中住宅类产品成交2.03万套，面积达到194.38万平方米，与上月相同的是渝北区和南岸区仍是住宅成交量最大的区。办公用房本月成交4.15万平方米，沙坪坝区成交相对集。商业用方成交5.88万平方米，沙坪坝区和九龙坡区成交量均在1万平方米以上车库成交7.72万平方米，其中江北区和渝北区现两区共成交1237个，占总量的65%。4、商品住宅建筑形态成交•本月主城区低密度物业成交比例相对较高，别墅和洋房成交量占总成交量接近2成，比上月增加一倍有余。•3月别墅成交近800套，成交面积达到15.16万平方米，其中6成集中在北部新区、渝北区和南岸区。洋房成交1740套，成交面积22万平方米，主要是集中在大学城、蔡家、茶园和两路四个板块。（四）商品住宅开盘分析数据说明：以下数据均源于重庆中原市场研究部，所涉及楼盘皆为主城区商品住宅项目，不包括集资房等非商品住宅。1、新推开盘住宅整体情况•春交会前夕都楼盘集中入市，3月市场新开盘项目（含组团）共95个，新增供应量约153万㎡，新增供应套数16243套，创一年来商品住宅供应新高。•本月巴南区、江北区和北部新区依然保持充足的供应，新推楼盘个数位居前三，均有高层、洋房产品面市。本月开盘的别墅项目甚少，仅有5个楼盘入市。2、新推住宅开盘认购率简析•本月开盘楼盘多，整体销售情况较乐观，开盘认购率达到64%，为近一年中最高点。受国五条政策影响，开发商推盘节奏加快的同时，购房者买房的积极性也有所带动，从而拉升了整体的开盘认购率。•2013年3月新开盘项目中，九龙坡区、大渡口区和江北区的开盘认购率均在70%以上，九龙坡区的保利旗下2个项目在本月推出的中小户型产品，开盘销售率均在85%以上，加上推量大，销量大，直接拉升了该区域的开盘认购率；大渡口区亦是因为主推刚需产品，开开盘项目少，认购率较高；而江北区在本月集中开盘的项目中，有3个楼盘当天全部售罄，其中2个位于龙头寺板块，因地段位置优越，周边配套成熟，颇受购房者青睐，另一个项目价格低，亦备受追捧。巴南区尽管为本月新推楼盘数最多的区域，但其开盘认购率不足50%，居各区末位，由于新开盘项目价格优势不明显，加上同个楼盘月内连续加推，蓄客时间较短，为此影响了整体销售情况。本月新推项目中，各物业类型的开盘认购率较2月均有较大幅度增长，其中洋房类产品的开盘销售率最高，接近70%，主要是北区的洋房项目开盘多，且销售情况乐观，从而拉高了洋房的认购率，普通产品高层及小高层的认购率和整体认购率一致，相对较低的是别墅产品，因推量少，单盘销售表现平平，故整体销售率相对较低。第一部分重庆市场情况第二部分考察项目介绍第三部分特色项目分析-龙湖紫云台第四部分借鉴学习分享√第二部分考察项目介绍一、金隅大成南山郡二、复地山与城三、龙湖紫云台四、南山一号五、龙湖蓝湖郡六、江山领秀七、碧云天一、金隅大成南山郡•楼盘类型：普通住宅别墅•所属片区：南坪•项目位置：南岸区中国•重庆•南山•价格：暂无价格•价格说明：一次性付款，银行按揭•周围交通：公交线路383、346、347等。线路1：从内环高速经向黄路，行...•开盘时间：暂未定•入住时间：一期预计2013年•户型面积：套内211-387m2,均赠面积超过200m2•物业公司：第一太平戴维斯•开发商：重庆金隅大成房地产开发有限公司•销售许可证：----•售楼处热线：400-888-2200转14672项目概况：项目位于重庆市著名风景旅游区南山上。西临南岸城区，东临茶园新城，北至中央CBD区域、渝中区以及三北区域，基地东、西、北三面为原生态林木带，自然景观得天独厚，西南面为渝黔高速，区域位置较为显著。经济指标：项目总占地近1500亩，总建筑面积约50万平方米。综合容积率0.96，绿化率40%。建筑类型：包括湿地生态公园、生态度假公寓、情景商业街、高档联排及双拼别墅、多层花园洋房。项目特色：采用巴渝传统风格，景观居所，宜居生态地产。户型面积：联排别墅211—245平米。开发商：重庆金隅大成房地产开发有限公司。本项目依山而建，地理位置优越，景观资源丰富，别墅设计充分利用了地域资源优势，根据山势巧妙地处理入户及楼间错落关系，视觉效果大气强烈。关键词：山地别墅，生态别墅；南山郡建筑设计采用巴渝传统建筑形式，深度挖掘了传统巴渝民居的精神内涵，充分展现出山地建筑厚重、沉稳的特点，同时也吸纳了美式山地别墅的建筑风格，可谓神形兼备。关键词：巴渝民居，美式别墅；建筑设计细部考虑较为考究，细节线条比例恰当，色彩搭配自然，售楼处外廊黑色鹅卵石饰面尽显地域特色。关键词：细节，地域材质；展示区景观设计硬质铺地及小品选材精美、做工细致，软质景观层次不够丰富没有高低变化，种植及养护状况较差，整体效果不佳。小结：本项目自然资源优势明显，建筑设计细节丰富，选材富有地域特色，值得借鉴；景观硬质铺装较好，软质景观形象较差无亮点；物业服务较好留下深刻印象。项目概况：地处南山森林自然保护区，依山而建，依城而立。项目以高端配套规划基础服务设施，北侧规划了由森林艺术酒店、会议中心、运动场所、商业水街构成的35000㎡的城市顶级商务、休闲、运动及私家社交消费高级场所。南侧规划了养生场所、邻里中心等生活配套。在中央南北轴线规划了近200亩的9洞mini高尔夫球场主题公园。经济指标：项目占地面积636669平方米，建筑面积1158000平方米。容积率1.49，绿化率35%。车位数：4800，车位配比：1:0.96。设计单位：建筑—英国思邦；景观—澳大利亚HASSELL(香港怡境师)。建筑类型：独栋别墅，情景洋房。项目特色：公园地产，城市高端住宅。户型面积：别墅175—303平方米。开发商：重庆朗福置业有限公司。山与城项目为依托自然资源的城市公园地产的又一成功案例，项目不仅拥有丰富的山间景观资源，同时项目自身配套了森林艺术酒店、会议中心、9洞MINI高尔夫以及商业街等完善配套。关键词：公园地产，配套完善；项目入口景观及项目LOGO设计前卫、简洁大气且施工精细，展示区昭示性强并能和周边环境相融洽，具有很好的地标效应。关键词：项目LOGO，地标景观；项目采用较为纯粹的法式建筑风格，布局上突出轴线的对称，气势恢宏，外观上显得豪华庄重，高贵典雅；细节处理大量运用法式柱廊、雕花、线条，施工工艺考究；小结：复地山与城别墅产品形态主要有溪院别墅、宽院别墅、坡院别墅等形式，包括其引以为豪的独创风车式四面入户的布局方式，由于重庆特殊的地理位置（无日照要求），其设计颠覆了传统别墅空间格局，实现了相比传统别墅增加景观及采光通风面，附带错落院落及丰富空间，此布局对于合肥地区不具参考意义。此项目展示区景观设计颇具特色，以及建筑单体细部考量可以予以适当借鉴。项目概况：项目位于南山风景文化区核心区。西侧规划四星级酒店，东侧为疗养院。经济指标：项目占地面积22644平方米，建筑面积22557平方米。容积率0.85，绿化率45%，车位数140，车位配比2:1。建筑类型：联排别墅。项目特色：采用都铎建筑风格。呈现爱尔兰田园风光。低密居所，景观居所。户型面积：201—296平方米。开发商：重庆美辰雅庭房地产有限公司。此项目同样位于重庆南山风景区，在去往山与城项目途中，规模虽不大，但其以纯正的英伦风情山地别墅深深吸引着众人目光，且其英伦立面设计细节比例及施工工艺均表现不俗。关键词：