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糖果公寓的问题:1、公寓剩下房源位置不好，朝西，价格差拉的不高。快速去化有抗性。2、大商业不自持，肯定下面4层需要长时间盘活。3、下面不红火，上面跟着冷，升值也就不快。4、前期形象没拉高，投资期望低，折扣效果难免一般。■Part1:市场洞悉■Part2:竞品分析■Part3:策略提纯■Part4:推广执行■Part5:活动建议■Part6:渠道建议方案构架：Part1:市场洞悉新华社：调控进入“深水区”：2012楼市四大看点2011，房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……2012，面对着什么？■看点一：房价再度反弹还是合理回归？央行将继续实施稳健的货币政策，北上广深四城表态将继续执行住房限购政策。■看点二：相持僵局如何打破？这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。何打破僵局？■看点三：调控长效机制如何建立？建立调控的长效机制必然要触动各方更多的利益，及地方、部门之间的利益平衡。■看点四：保障房能否加快成为楼市“稳定器”？2011年，1000万套保障房的开工量，加上2012年计划的700万套，其建材、人工成本将明显升高。配套设施的供求矛盾将进一步放大。今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平？2011存款准备金率历次调整一览表时间调整前调整后调幅(%)2011年12月5日(大型金融机构)21.50%21.00%0.5(中小金融机构)18.00%17.50%0.52011年6月20日(大型金融机构)21.00%21.50%0.5(中小金融机构)17.50%18.00%0.52011年5月18日(大型金融机构)20.50%21.00%0.5(中小金融机构)17.00%17.50%0.52011年4月21日(大型金融机构)20.00%20.50%0.5(中小金融机构)16.50%17.00%0.52011年3月25日(大型金融机构)19.50%20.00%0.5(中小金融机构)16.00%16.50%0.52011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%0.5(中小金融机构)15.50%16.00%0.52011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00%0.5(中小金融机构)15.00%15.50%0.5中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20．5％，中小型金融机构存款准备金率为17％。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。央行此次下调准备金率0．5个百分点，意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。央行下调存款准备金率0.5个百分点金融政策放松：沪土地市场惊现高溢价成交，今年商用地或唱主角2月15日，上海市某商用地块以1.31亿元的价格被竞得，溢价率高达136.68%，折合楼板价16566元/平方米。这也是龙年春节后，沪上土地市场首现高溢价成交地块。专业人士分析，在楼市调控不动摇的背景之下，土地市场必然会为楼市调整付出相应代价，住宅用地流拍或者底价成交在所难免。而在地方政府土地出让收入减少的转折期，商用土地势必挑起大梁，充当重要角色，尤其是在一、二线中心城市。据国家统计局常州调查队调查资料显示，1月份常州居民消费价格指数（CPI）同比为103.6，上涨3.6%，环比为101.2，上涨1.2%。1月份常州CPI上涨3.6%1月CPI同比上涨4.5%，环比上涨1.5%｡专家认为，这主要是受春节和季节因素影响，2月CPI将明延续前期下行走势｡货币政策方面，虽然总体上会保持稳健的基调，但是预计2012年货币政策将相对偏松｡春节因素阻碍物价回落1月全国CPI同比涨4.5%1月常州住宅市场全市成交1915套，环比上月认购、成交跌幅均达4成（2011年12月成交3824套）。2012年1月，整个春节期间常州并无楼盘新推项目。一月下旬春节长假，虽然常州有多家楼盘售楼处正常开放，常州楼市仍以“休眠”状态结束了春节7天长假。1月22日至28日的7天时间里，常州市区仅成交商品房16套，且均为住宅。2012年1月常州楼市每日成交走势图1月常州住宅成交量下滑住宅调控之下，商业地产大行其道或许是常州近年来城市综合体开发量剧增的因素之一。一栋比一栋高的摩天大厦和诸多城市综合体的的崛起，代表了常州迅速膨胀的城市配套需求。据笔者粗略统计，有望2012年入市的综合体有二十多个，包括龙湖、宝龙、路劲、九洲等房企巨头都已加入或正在加入城市综合体开发战团，必将再掀2012常州商业狂潮。而在2012常州城市综合体在迎来全面开花的同时，或许也要面临市场消化的考验2012：23个城市综合体蓄势待发再掀常州商业狂潮新北：万博广场、月星环球港、丰臣国际广场、常发广场、保纳商业广场、龙湖天街、迪诺水镇、天宇购物广场、神力城市商业广场（典雅花园商业部分）、力宝广场（原太阳城商务广场）市区：万博国际广场、凯悦中心、嘉宏盛世、九洲新世界、清潭院街、万象城（华润国际社区商业部分）城西：宝龙城市广场、金地假日广场、龙湖天街武进：新城万博广场、星河国际（cocopark）、路劲又一城、华鹏国际广场（龙德花园商业部分）、万博生活广场（糖果公寓）、常州红星国际广场常州已建成/即将入市的城市综合体项目刚需与投资之间分水岭清晰Part2:竞品分析天禄MINI公寓开发商常州天禄中创建设开发有限公司物业地址武进湖塘乐购超市正东面物业类别住宅、公寓项目特色小户型,投资地产物业公司常州府琛物业管理有限公司目前单价7000元/㎡起占地面积48827平方米总建筑面积90000平方米公寓270套物业费0.7元/平方米·月装修标准毛坯、精装修产权70年面积范围40-70㎡主力面积40㎡绿化率65%开盘日期已开交房日期2012容积率2.7天禄MINI公寓A户型1室1厅1卫1厨47.02㎡竞品现状：密度大，绿化率低。区位商业成熟，产品已经亮相交付，余房不多。销售对策：天禄是与本案距离最近的同质项目，余货量少，可以不必考虑市场竞争。从人气上讲是利好。项目配套：商业：乐购超市和富克斯广场，五星电器100米近邻。周边学校：省武高、前黄中学、星辰学校、新城实验中学遍布周边。项目动作：少量余房在售，均价7000元/㎡左右，具体一房一价。又一城开发商常州宏智房地产开发有限公司物业地址武进武进区长虹路花园街33号物业类别住宅、公寓项目特色复合地产,公园地产,投资地产物业公司——目前单价7000元/㎡起占地面积66588㎡总建筑面积171214㎡公寓270套物业费————装修标准菜单式装修产权40年面积范围40-70㎡主力面积40㎡绿化率1.8开盘日期已开交房日期2012容积率20%项目配套：综合商业：18万平米家庭欢乐Mall，有大商业金鹰，餐饮、娱乐、健身、影院等品牌支撑，全部自持。项目动作：目前公寓推广已经暂停，余货不多莱蒙城物业类别：住宅、空中别墅，别墅、SOHO建筑类别：高层、小高层容积率2.0绿化率50%占地面积:17000平方米建筑面积:120000平方米开发公司：常州莱蒙都会置业有限公司装修状况：毛坯物业地址：武进延政中路（武进区政府正对面）在售产品45—60㎡精装公寓目前价位7500-7800元/平米周边配套市中心生活圈中小学：常州市觅渡桥小学、田家炳实验中学综合商场：莱蒙都会国际商业莱蒙城中央小公寓A户型2室1厅1卫1厨62.00㎡开发商常州市鼎峰房地产开发有限公司工地位置新北河海路与通江大道交汇处物业类别住宅、商铺、公寓项目特色复合地产,国际化社区可售户数270户平均单价7450元/㎡起基地面积42270平方米总建筑面积261627平方米公寓270套容积率5.3装修标准毛坯产权70年面积范围38-120㎡主力面积65㎡物业费1.15元/平方米·月开盘日期2011-04-14交房日期2012-12-30物业公司丰臣物业公司丰臣国际广场丰臣国际广场，百套65㎡朝南藏品级全功能商务公寓在售，7450元/㎡起，总价48万起。藏珑1室1厅1卫1厨65㎡九洲新世界TA-TA公寓开发商江苏九洲投资集团工地位置天宁劳动中路与兰陵路交汇处（原劳动新村地块）物业类别住宅、商住楼、商业、百货大商业项目特色复合地产,小户型,投资地产可售户数4000平均单价8000元/㎡基地面积273000平方米总建筑面积1100000物业公司九洲物业容积率３．８装修标准毛坯产权40年面积范围50-70㎡主力面积71㎡物业费1.05元/平方米·月在售产品15#楼少量小公寓在售，面积71㎡目前价位均价为8000元/㎡周边配套东边有电脑城、北侧有九洲服装城、南邻老商业圈。周围各种公建配套设施十分齐全。报广网络营销新北万达开发商糖果公寓广场投资有限公司工地位置通江中路与太湖路交汇处西88米物业类别住宅、写字楼项目特色小户型,复合地产,酒店式公寓,投资地产可售户数400平均单价8000元/㎡基地面积273000平方米总建筑面积1100000物业公司九洲物业容积率5.37装修标准菜单式装修产权40年绿化率20%主力面积35-60㎡物业费1.05元/平方米·月在售产品45—65㎡精装公寓目前价位8300元/平米周边配套万千百货、五星级酒店、国际电影城、大型电玩超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等其他竞品推广：绝版糖果武进独秀Part3:策略提纯时间宝贵，聊点干的为什么常州地产开发第一品牌、商业地产巨头、城南核心地段、武进CBD、四通八达的交通、6万平米城市综合体、八佰伴富克斯做主力店、餐饮、零售、休闲、娱乐齐全配套、这样的SOHO公寓打动不了常州人？因为，好东西≠好销路当产品的根本利益点无法与人挂接多半人会认为：知道糖果，也知道在促销，我再看看别的。世界上，只有被需要的东西才会有好销路什么是他们需要的？“我想对大家讲，现在最重要的是信心”。------温家宝信心，是这个时代最重要的东西信心提高糖果在消费者心中的投资价值我们需要注入糖果不仅仅是在卖产品更应该是投资价值和信心PART1：投资形象如何拔高？解决投资信心，并可带商铺。消费者只会买感觉划算的不会买便宜的。PART2：地段优势如何持续炒作？地段是商业投资第一要素，表达更有洞察。PART3：公寓产品实现快速去化？投资价值解决，朝向问题自然迎刃而解。本案推广需解决的三大问题解决之道1：我们带来了一个中心谁先成为中心谁就占领了城市2003年，乐购超市在首次进入常州市场时并没有选择市中心繁华的一级商业区域，而是把目光投向了远离常州市中心的二三级商业区域——武进区湖塘，正是因为觉察到了这里压抑已久的消费欲望。中心论中心是怎样炼成的200320072010武进购物中心20112009路桥小商品市场Wearethenext近十年来，以定安路、常武路为轴的乐购商圈，发展“凶猛”，板块逐步成为武进商业核心地带。现今的乐购商圈人声鼎沸，含大型百货、超市、购物中心、商业街、大卖场于一体，是目前武进最为成熟的城市商圈，辐射16.6平方公里武进中心城区。2012中心论一句话：“中心”就是我们的USP拉升形象的杀手锏无限繁华武进商业中心新城影响力用糖果钓中心中心有甜头解决之道2：我们要介绍一种力量把中心养成一种习惯我们花了10年习惯性习惯了城市的这个十字路口习惯了在这里渡过的每个节日习惯了和亲朋好友聚餐的味道习惯了第一时间发现卖场优惠人生有多少个十年？习惯又怎么能轻易改变？习惯性习惯成自然人的习惯是一个可怕的东西……当一个商场已经成为130万武进人、30万高端常驻人群的习惯性购物中心，成为无数家庭习惯性的娱乐休闲场所，那么，商家在此进行品牌扩张、投资者在此投资创富，就全部都有了保障，全部都有了财源！习惯一旦养成，绝难更改，消费习惯也一样！消费习惯就是投资钱罐解