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《物业管理理论与实务》教学课件主讲人：匡小平物业管理方案制订（补充）本章主要讲解二个方面：1、方案制订的方法；2、方案应包含的主要内容；学习本章的目的：1、充分掌握物业管理方案的重要性。2、通过学习会根据方案的基本内容制订一个物业的管理方案。第一节物业管理方案制订前的准备一、进行拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查1、对拟管项目进行全面调查研究：（1）、调查研究的主要内容有：①、项目的位置②、项目的面积：占地面积、建筑面积（包括③、居住面积、公用面积、绿地面积、经营服务面积等）④、项目建筑情况：建筑结构、质量状况、技术等级、管线布置等。⑤、配套及附近设施状况：已通达公交车次、小区班车。⑥、消防、安保、清洁等设施状况。⑦、项目性质及特色：高档物业、住宅小区、花园别墅、经济适用房等；是否是文化居住区、高新技术开发区等。⑧、政府的支持、扶持与介入程度；⑨、开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。⑩、周边环境状况2、项目调查研究的主要方法：（１）、实地考察法（２）、信息收集法（３）、政府公布法二、对项目区域内人员对物业管理与服务的需求状况调查１、调查内容：①、住区人员自然情况分析：如总人口、性别、年龄、职业、学历状况、民族、经济收入等②、住区人员需求分析：物质需求状况、精神需求状况、需求特性等；三、对竞争对手的企业情况进行调查１、竞争对手总体情况的调查：如项目有多少竞争对手、其分布如何？在本项目中具体的竞争对手是谁？２、竞争对手能力调查：对手的资金情况如何？周转是否通畅？已管物业的规模有多少？管理业绩如何？竞争者以往成功的技巧是什么？３、本企业同竞争者竞争成功的机会有多大？第二节物业管理方案的主要内容一、物业管理方案的三大内容：１、物业管理档次（1）、物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而也决定了物业管理的档次。（2）、物业管理档次的分类：一~四级：一级最高，四级最低；如物业的硬件设施好，管理企业的资质较高，则物业管理档次就应相对较高。否则就应下调管理档次。。注：物业管理档次是制定物业方案的基础；管理档次的不同，决定了管理与服务的项目、标准及收费的不同。（3）、问题的思考：一个物业的管理档次，到底是由物业公司决定？还是由开发商决定？还是由业主代表大会或业主管理委员会决定？2、物业管理服务的标准：该项目包括：（1）、物业管理企业应对目标物业实施的管理与服务项目；如企业对物业的常规服务内容、便民服务项目、多种经营品种等；（2）、物业管理企业对相关服务内容应达到的要求（量化标准）。本内容是制订方案的重点和难点，也是要点。确定物业管理服务项目与服务质量时，一要与当地的地方性法规相对应。二要与企业自身的实力相匹配。三要与物业业主的需求对等。3、物业管理财务收支预算（1）、测算物业管理费根据物业管理服务档次，确定物业服务人员总人数；根据所提供的服务内容，进行物业管理费测算；（2）、进行收支预算：全年收入的总额＝管理费收入+多种经营收入+其它收入；全年支出＝员工工资+福利+办公费+维修费+保险费+税费+预留费等（3）、费用分摊：根据业主所占物业的份额，相同物业按比例分摊物业管理相关费用。（4）、建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。第三节制订物业管理方案的基本方法1、制订方案的主要步骤：（1）成立方案制订的工作机构：如企业领导、工作人员、特聘顾问；（2）培训人员（3）经费、设备、资料等准备（4）项目使用人需求调查（5）研究分析调查资料（6）确立物业管理档次（7）确定管理目标、主要措施、管理项目的具体内容（8)经费测算（9）草拟方案文本（10）向专家顾问征询（11）送公司领导审阅（12）修改、研讨、再修改（13）可行性研究后定稿（14）实施、反馈2、方案制订的方法（1）、经理意见法：以公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容；（2）、专家意见法：由所聘专家对方案进行概括，给出基本操作思路，以此为目标进行编写；（3）、学习借鉴法：借鉴国内外对相似物业的管理思路和做法来制定方案；（4）、综合分析法：同时运用上述多种方法来制定物业管理方案；第四节某物业管理方案的基本构架（以分部形式进行书写）第一部分：项目管理的基本思路与策划该内容应包括：物业管理档次、物业管理特点、物业管理目标、管理服务措施等；第二部分：物业管理模式如运作模式、工作流程、管理组织构架、激励机制、信息反馈处理机制等；第三部分：人力资源管理人员配备、管理、培训等；第四部分：规章制度管理规章制度的建立、物业档案的建立与管理、办公自动化管理等；第五部分：经营管理指标经营指标的承诺与相应措施、管理指标的承诺与采取的措施；第六部分：社区文化建设包括社区文化建设、社区服务、特约服务等；第七部分：财务管理与经费测算包括财务管理、经费收支测算、维修基金的建立与使用等；第八部分：日常管理包括前期介入、业主入住、业主投诉、安全管理、交通管理、消防管理、环境管理等；第九部分：物业维修养护计划及实施含物业维修养护管理、共用部位的维修与养护、共用设施设备的维修与养护等。注：（１）、物业管理方案的内容，必须以拟管物业的具体情况来确定，同时也应综合考虑使用者对物业管理与服务的需要；（２）、物业管理方案同时也要充分体现物管企业自己的优势与特色。