宇航厂地块定位报告

宇航厂地块定位报告一、长沙楼市基本情况介绍长沙市房地产市场2010年1-11月共累计销售住宅面积1912.68万平方米，住宅均价4632元。11月份共累计销售住宅17072套，住宅均价5428。12月份第一周住宅网签3678套，住宅均价为5766元/平方米。从销量和均价上来看，长沙市11月份住宅市场出现一个小阳春，量价齐升。从全年来看，房地产市场基本运行平稳，国家调控造成的影响不大。二、宇航厂地块简介宇航厂地块位置枫林三路与麓龙路交汇处，地块处在梅溪湖片区规划的住宅用地上（R2+C2），该地块使用面积为12002平方米，地类为住宅用地，使用权限为出让地，使用年限为70年，终止日期2066年6月30日三、市场调研客户购房需求分析（1）调研客户置业情况从调研客户的置业情况来看，首次置业者占53%的比例，其次是二次置业者，占到约36.1%的比例。（2）调研客户家庭年收入状况从调研客户的家庭年收入状况来看，5万元及以下收入群体占31.7%的比例，其次是5-10万元，占到42.1%的比例，5万元以上的受访者总共占到68.3%的比例。（3）希望购买的物业面积从受访者对物业面积的需求来看，100—120平米所占比例最多，占总比例的42.1%购房者最关心的问题客户购房时最关心的问题是地段/交通、价格，分别63.9%和49.5%的比例客户对户型的要求从调查结果来看，客户对创新户型的需求集中体现在观景阳台、落地窗、大露台三个方面。三、项目SWOT分析（一）、项目具有的4大优势（S）1、优美的自然环境：该项目周边具有优美的山水环境，项目周边有岳麓山、梅溪湖、浪琴湾高尔夫球场、麓谷公园、保利体育公园，步行10分钟即可欣赏大河西先导区内优美的自然环境。2、完善的道路交通系统：项目北向紧邻枫林三路，南向通过秀峰路和龙王港路与金星大道、长沙二环线相连通，并且地铁二号线梅溪湖站距离该项目只有几分钟路程。3、完善的生活配套设施：项目紧邻航天城，航天大院通过10多年的沉淀积累，具备完善的生活配套设施，周边有菜市场、超市、医院、运动场、花园等生活休闲设施。4、品牌形象：航发公司经过15的品牌积累，在航天大院附近固有的购买力中形成了良好的品牌形象。通过锦绣家园、锦绣航天项目的开发建设，展现了航发公司的总体实力。（二）项目的3大劣势（W）1、项目地块不成熟：项目周边都是都是低矮的棚户区，形象档次比较差，项目周边都是山地、水塘、农民居住地等。2、楼盘面积较小，配套设施不齐全：生活、医疗、教育等配套主要以航天为依靠。3、从枫林路进入项目有一条约300米长的巷道，两侧均为老百姓的自建房，出入不方便。（三）项目具有的4大发展机会点（o）1、长沙市重点建设大河西先导区，为项目开发建设周边环境的改善带来机会。长沙市政府“十一五”规划重点建设大河西先导区，项目周边所在的区域将得到飞速的发展。2、河西房地产市场供需两旺的良好市场格局。随着大河西先导区开发和梅溪湖项目启动，长沙房地产市场东强西弱的格局被打破，河西房地产在近两年内得到了飞速的发展，河西房地产市场供销两旺，预示着未来河西房地产市场将是长沙房地产市场的主战场，越来越多的人将到河西来定居，随着房地产市场的快速发展，能带动越来越多的资源进驻河西。3、麓谷高科技园的发展、大学城的建设将使项目周边高素质人群稳定增长，为项目的营销带来机会。根据规划，麓谷高科技园总人口将达到15万，将聚集800家高科技企业，大学城规划将达到师生5万人，这两类人口日益增长与成熟，预示着本项目周边高素质置业人群将稳定增长。4、如果航天局工业区得以开发，与宇航厂项目相连，同属航天社区，升值潜力巨大。（四）项目开发存在的2大威胁（T）1、国家房地产政府难以预估从国十条开始至今，国家对房地产进入了空前严厉的调控期，国庆前夕国家出台的一系列相关政策彻底燃灭了房地产市场金九银十复燃的火苗，国家通过控制首付比例、限购、加息、房产税、取消首套房7折优惠利率，提高二套房利率，加大供给量等手段严格控制着房地产市场。经过专家分析未来两年房地产市场一直保持在政府的调控期内。由于政府的不断干预，特别是房产税的推出，使得未来的房地产市场走势也很扑朔迷离，很难预期！2、大河西先导区、梅溪湖、地铁及道路建设周期未确定。梅溪湖、地铁建设还没有明确的进度周期，本项目上市的时候，梅溪湖、地铁建设还未能形成一定的成果，项目周边的配套设施也没有完善，并且浪琴湾项目起动的周期比较长，这些因素会影响我们项目的销售预期。（1）项目地块背景综述该地块处于梅溪湖片区规划的住宅用地中，由于周边都是待拆迁的棚户区，周边环境并不理想，南向靠近梅溪湖区域已经启动了拆迁工作，未来3-5年内会改造成住宅类小区，对我们项目影响不大。北向步行300米可进入枫林三路，沿路多以2-3层民房为主，多有从事商业活动，由于北向片区暂时未列入拆迁范围对我们项目整体品质的提升影响较大。西向周边以清水村原有居民为主，东向紧邻航天科工集团研发中心厂房。四、项目概况（2）地块周边配套设施1、交通：枫林三路、麓枫路、麓龙路、龙王港路、紫薇路、地铁梅溪湖站、汽车西站。2、学校：航天幼儿园、航天小学、麓谷小学、雷锋镇小学、湖南财专、湖南商学院、湖南涉外国际学院。3、医疗：航天医院、湘雅三医院、人民二医院。4、银行：工商银行、建设银行、中央银行、邮政储蓄。5、超市：航天超市、恒生超市(3)客户定位通过对周边客户群体的分析，具有潜在购买力的客户共分为6种：1、航天大院固有客户（以年轻人首次购房和二套改善型住房为主）2、梅溪湖及周边片区拆迁户3、麓谷工业园区工作人员4、涉外学院的老师5、汽车西站附近客户6、长沙及周边城市的投资客户客户分布图(4)形象档次定位由于宇航厂项目紧邻浪琴湾，浪琴湾项目占地900亩，定位为高档公寓、别墅群，同时项目中又有高尔夫球场支撑。浪琴湾项目吸引了河西乃至长沙地区购置高档物业客户，并带动了片区的潜在价值。根据本项目周边及自身条件分析，将宇航厂项目定位为中档住宅类小区，以中档的价格享受高档次的品质为定位目标，以吸纳浪琴湾项目中端购买力为销售目标，主要吸引周边首次购房客户和二套改善型客户的购买力为主。由于小区地形特点，建议户型结构采用联排板楼与十字风车户型结构配套使用的户型结构设计方案，外立面采用欧洲古典主义风格。浪琴湾项目区位图(5)案名建议本项目主题楼盘DNA设为“幸福生活、家”，楼盘的设计和宣传都要围绕着“幸福生活、家”这个中心点展开，楼盘的名称也要围绕着此中心点进行展开，同时楼盘风格以欧洲古典主义风格为主，建议用名为“锦绣花园”，通过楼盘主题宣传营造一种适合居家生活的低价格高品质的幸福家园，主要宣传思想：“以住宅的价格轻松进阶别墅式的享受”“用来实现自我幸福的角落”、“回家的心情比回家更重要”、“选择家的方向、选择家的心情”。(6)户型定位“锦绣花园”项目主力购买人群以周边首次购房和二次改善型住房为主，户型采用50-70平方米一房两房、80-90平米的小三房、110-130平方米的大三房为主打户型，并通过市场调研分析得出，购房者在选择自住房时，购房者对入户花园、双向阳台、南北通透、卧室L型大飘窗、主卧配备衣帽间等元素要求很高，锦绣花园项目户型设计将融入上述元素进行户型设计。户型比例50-70平方米一房两房占20%80-90平方米小三房占40%110-130平方米大三房占35%150平方米左右四房占5%(7)价格定位通过对周边典型楼盘的调研和对周边潜在购买者购买能力分析，以及锦绣花园楼盘的固有品质分析得出，锦绣花园项目预计2012年后期上市，售价将在5200-5800元区间。