3物业安全与环境管理

物业日常管理与服务物业安全与环境管理主要内容1、物业安全管理的概念2、物业安全管理的内容3、物业环境管理的概念4、物业环境管理的内容一、物业安全管理5一、物业安全管理含义物业安全管理是指物业服务公司采取种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。6物业的安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害还指不存在其它因素（影响物业安全的因素）导致这种侵害发生。物业安全管理包括“防”与“保”二个方面物业安全管理的概念影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：①人为侵害因素，如失火、偷窃、打架等；②自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。就业安稳增值保障形象信誉物业安全管理的内容物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理及车辆道路管理3个方面。一、治安管理（一）治安管理方式1.封闭式管理；2.开放式管理主要工作：①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。物业治安管理特点1.综合性强，管理难度大（人员复杂，分布广，流动性大）2.服务性强既要有公安人员的警惕性，也要有服务人员的和善性，善于沟通3.治安管理人员素质要求高懂法、知法、守法，经常有保安怀疑别人偷盗而打死、打残或打伤人。（二）治安管理的原则1.预防为主、防治结合治安工作关键是要做好预防工作，应防患于未然。2.坚持物业治安管理与社会治安管理相结合的原则物业安全离不开大的治安环境改善，同样社会治安也不能失去物业区域治安工作的支撑。物业区域内的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。3.坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作。4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。装置：1）闭路电视监控装置2）报警装置3）门户开启装置：密码钥匙、安全卡、远距离控制门锁。闭路监控系统可燃有毒气体报警系统（三）物业治安管理的内容1.物业治安管理的一般性内容（1）建立健全安全保卫组织机构（2）制定和完善各项治安管理制度（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。（7）完善辖区内安全防范设施。（8）定期对保安员开展各项培训工作。（9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。（10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。2.门卫安全管理（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。3.巡逻安全管理（1）巡逻的范围保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。4.监控安全管理（1）电视监控系统电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。（2）电子保安系统电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。（四）安全管理标识的设置在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。（五）安全宣传四、治安防范注意事项（一）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导。（二）遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止。（三）管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。（四）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。（五）管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。二、消防管理消防及安全工作是物业管理中的一项重要工作，它直接关系到用户的生命财产安全。消防工作的目的是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为用户提供安全环境，保障其生命及财产安全。消防工作在指导思想上，是要把预防火灾放在首位，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能迅速扑灭。由于大厦是立体性的建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作难度大且重要。2消防管理2．1消防管理的内容1．消防队伍的建立与培训2．搞好消防教育宣传3．灭火器材的种类与灭火器材的正确使用4．物业管理中常见火灾的扑救对策1．消防队伍的建立与培训（1）消防队员的选择：（2）消防队伍的具体工作1）负责消防监控报警中心的日常值班2）普及防火知识教育，落实防火岗位责任制3）定期进行消防安全检查（3）消防队伍的演练定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训每年进行一到两次的消防实战演习（4）义务消防队的建立与培训由项目的全体员工组成，分为指挥组、通讯组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。2．搞好消防教育宣传（1）消防法律法规宣传（2）消防警示宣传（3）消防基本知识宣传1）防火知识宣传2）灭火知识宣传3）疏散逃生知识宣传《消防条例》指出我国消防工作方针“预防为主，防消结合”3．灭火设备和器材消防器材&使用方法火灾分类&扑救方法&注意事项逃生技能&注意事项火场逃生知识问答灭火器的类型消防器材手提式干粉灭火器推车式干粉灭火器手提式CO2灭火器消防器材防毒面具室内外消防栓警铃消防应急照明灯防火卷帘门安全出口指示牌消防器材碎玻璃报警器温感(烟感)报警器湿式自动喷淋消防器材干粉灭火器可扑灭一般火灾，还可扑灭油，气等燃烧引起的失火。干粉是一种干燥的、易于流动的微细固体粉末，由能灭火的基料和防潮剂、流动促进剂、结块防止剂等添加剂组成。主要用于扑救石油、有机溶剂等易燃液体、可燃气体和电气设备的初期火灾。1、干粉灭火器的使用（1）右手握着压把，左手托着灭火器底部轻轻地取下灭火器；（2）右手提着灭火器到现场；（3）除掉铅封；（4）拨掉保险销；（5）左手握着喷管，右手握着压把；（6）在距火焰二米的地方，右手用力压下压把，左手拿着喷管左右摆动，喷射干粉复盖整个燃烧区。使用方法2、推车式干粉灭火器的使用方法（1）把干粉车拉或推到现场；（2）右手抓着喷粉枪，左手顺势展开喷粉胶管，直至平直，不能弯折或折圈；（3）除掉铅封，拨出保险销；（4）用手掌使劲按下供气阀门；（5）左手把持喷粉枪管托，右手把持枪把用手指扳动喷粉开关，对准火粉喷射，不断靠前左右摆动喷粉枪，把干粉笼罩住燃烧区，直至把火扑灭为止。使用方法适用：扑救初起火灾易燃液体可燃气体电器设备3、二氧化碳灭火器的使用方法（1）用右手握着压把；（2）用右手提着灭火器到现场；（3）删除铅封；（4）拨掉保险销；（5）站在离火源二米的地方，左手拿着抓筒，右手压下压把；（6）对着火焰跟部喷射，并不断推前，直至把火焰扑灭。使用方法适用：扑救初起火灾易燃、可燃液体可燃气体火灾仪器仪表图书档案工艺器低压电器设备灭火时，人员应站在上风处。持喷筒的手应握在胶质喷管处，防止冻伤。室内使用后，应加强通风。“1211”灭火器适宜扑灭油类、仪器及文物档案等贵重物品的初起火灾。使用时，先撕去铝封，拔去安全保险销，一手抱住灭火器底部，另一手握住压把开关，喷嘴对准火源喷射，松开压把，喷射即停止。4、1211灭火器的使用方法泡沫灭火器适宜扑灭油类及一般物质的初起火灾。5、泡沫灭火器的使用方法使用时，用手握住灭火机的提环，平稳、快捷地提往火场，不要横扛、横拿。灭火时，一手握住提环，另一手握住筒身的底边，将灭火器颠倒过来，喷嘴对准火源，用力摇晃几下，即可灭火。不要将灭火器的盖与底对着人体，防止盖、底弹出伤人。不要与水同时喷射在一起，以免影响灭火效果。扑灭电器火灾时，尽量先切断电源，防止人员触电。使用方法6、防毒面具（自救面具）（过滤式呼吸器）火场充满浓烟和毒气时进行火情侦查、自救、逃生打开盒子取出面具拔掉前后封口塞子戴上口罩拉紧头罩选择路径果断逃生使用方法1、打开消水箱门2、迅速取下箱內的水帶和水枪3、将水带接口连接在消水栓接口4、接逆时直方向旋转栓手轮5、出水减火使用方法火灾的分类A类固体物质火灾B类液体火灾和可熔化的固体物质火灾。电器类涉及到带电的电器设备的火灾C类电气及气体火灾。如木材、棉麻、纸张等火灾如汽油、煤油、原油、甲醇、乙醇、沥青等火灾如天燃气、氢气、甲烷、煤气等1、迅速拨打报警电话救火必须分秒必争，发生了火警，在扑救的同时，要立即拨打“119”火警电话。在拨打火警电话时要沉着冷静，讲清火灾的单位、地点及自己所用的电话号码，并尽可能讲清楚着火对象、类型和范围以便消防队“对症下药”。同时派人在物业门口和必经的交叉路等候，为消防车迅速到达火场赢得时间，减少火灾损失，与此同时，应迅速报告有关部门，以便及时组织人员扑救。火灾扑救的主要方法2、及时扑救初起火灾（1）隔绝空气灭火法。使燃烧物隔绝空气，因缺氧而熄灭。如点燃的蜡烛烧燃了课桌上的纸张、书本等时，不能挥舞拍打，用一条湿润的毛巾覆盖在上面，火就能熄灭；食堂炒菜时，油锅内的油起火，盖上锅盖，就可使火熄灭；电器、煤气着火都可用毛毯、棉被覆盖灭火。使用二氧化碳灭火应用的也是这个道理，二氧化碳比空气重，本身不燃烧也不支持燃烧，可覆盖在可燃物上隔绝空气，使火熄灭。对于赤磷、硫磺、电石、镁粉等化学易燃物的燃烧，常用干粉、干沙、干土灭火。（2）冷却降温灭火法。用水、干冰等直接喷撒在燃烧物上，水、干冰气化吸收热量降温，且形成水气、二氧化碳隔绝空气，一般说来水是很好的灭火剂。对于某些物品的失火则不能用水扑救，只能使用专门的灭火器材和设备。如金属钠、钾、钙、碳化钙等遇水会发生反应，产生氢气和热量，引起剧烈燃烧或爆炸。轻于水的油类等物质着火，用水扑救会扩大燃烧范围。高压电器设备未断电时，若用水扑救，可能引起导电。其他如纸制品仓库、精密仪器、高温生产装置失火都不宜用水扑救。储备有浓硫酸、浓硝酸等物品的仓库失火也不宜用水扑救。（3）可燃物隔离灭火法。把燃烧火源与周围可燃物分离开来.如森林灭火，常常开辟隔离带，使火势不再蔓延而得以控制;把失火处附近的液化气罐和其他可燃物移开;把不大不重的着火物移至空旷处等，都是有效的办法。1、一边报警，一边接应，一边组织人员扑救。2、沉重冷静，听从指挥，积极配合遵守秩序。3、控制火势，救人在先，尽量减少火灾损失。4、相邻居室，切勿开门，防止浓烟烈火侵入。5、呼吸慢浅，匍匐前行，呼吸近地新鲜空气。6、谨慎上楼，屏住呼吸，避免浓烟上升窒息。7、湿