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第四章投资决策阶段的成本计划与控制本章主要内容：第一节概述第二节投资决策阶段影响工程成本的重要因素第三节建设工程项目投资估算和经济评价第四节建设项目可行性研究及财务评价规模:•9.2万平方米：珠海机场候机楼占地面积，澳门机场客运大楼占地面积4500平方米，不足珠海机场1/20。•4000米×60米：珠海机场跑道面积，是中国最长的机场跑道。•27.7万平方米：停机坪面积，有21个停机位。而澳门机场停机坪只能停靠6架波音747和10架麦道11。经营情况：·17363架次：2000年珠海机场起落总架次，不足设计年航空起降架次数的1/5（10万架次），是香港新机场全年升降班次的1/10（18万架次）。•579379人次：2000年客运量，不到设计客流量的1/24（1200万人），不足深圳黄田机场1/10C600万人次），不足北京首都国际机场的1/35（过2000万人次），不足香港新机场的1/60（过3200万次）。珠海机场每月客流量只相当于广州白云机场一天的客流量，每年的客流量只相当于香港新机场一周客流量。珠海机场自1995年通航以来，由于种种历史原因和受地区经济增长不足的影响。机场客运吞吐量和货运吞吐量较其原设计的每年1200万人次和60万吨差距非常巨大。与周边最近的澳门机场都无法相比，机场大量的设施设备处于闲置状态。债主上门•2000年7月19日，广州海事法院判决，被告珠海机场偿付原告天津航道局工程款3278.94万元，并按合同约定的利率（年息10％）支付利息。本息合计，被告债务超过4000万元。•2001年5月22日，由于机场经营不善，负债累累，珠海市中级人民法院根据广东省广信装饰工程公司、中国水利水电长江葛洲坝工程局珠海基础工程公司、广东省工业设备安装公司珠海市公司3家债权人的申请，裁定将珠海机场所有的经营收入全部冻结。1、选址不当①在同一个区域，除了珠海的机场外，同时还有澳门的澳门国际机场，香港的国际机场，广州的白云机场，佛山、惠阳和深圳的黄田机场。②市场需求并不旺盛。③从小的方面来说：机场离市区35公里，再加上没有畅通的机场高速接驳，乘客要是乘公交车从市区到机场至少要一个小时，而且公交车的班次还是一小时一班。2、决策过程中人为地违背了项目决策程序最重要的体现在：在工程项目进展过程中，作为项目决策机构的珠海市政府违背项目决策程序，在未征得国家计委和国家民航总局的同意的情况下，自行把机场的定位升格，将原军用机场改建为民用机场的标准改为按国际机场的标准建设，拟先建成国际机场，再申请主管部门补批。3、机场的定位失误当初兴建机场的目的只是在于提供多一种运输渠道，但后来却擅自更改计划，扩大规模，由改建民用机场变成兴建国际机场，完全没有对中央政府同意与否进行预测。这个决策显然是非理性和高风险的。4、建设资金的筹集①由于合作建设机场的方式未能成功，只能由珠海市独自承担建设费用。②珠海市政府筹集资金的安排计划是这样的，先由政府投入资金，待机场建成后，再以出让部位股份的方式回收资金以用作基地投资。由于对机场收益预期过于乐观，珠海市政府选择了自己出资及向银行借贷的较为快捷的筹资办法。③但决策者没有理性地分析，如果收益预期未能达到，不仅政府投资的30亿元会面临极大的回收风险，更严重的是，珠海市政府将因财政困难而无力偿还其余39亿元的银行贷款利息。梁广大，珠海市原市委书记、市长，曾亲身见证小平两次南巡。是中国五个特区里持续担任地方大员时间最长的官员（15年），历来被称为“梁胆大”，“胆大”就是敢想敢干、敢于试错，冲破樊篱、勇敢跃进。在他主政珠海期间，梁广大大搞基础设施建设，举债投资在全国来看都是数一数二的大项目：珠海国际机场、伶仃洋大桥(现港珠澳大桥)、珠海赛车场，大港口、大电厂、大水厂还有广珠铁路等等，可惜的是很多项目都没在他的任期内实现。决策建机场的主角——梁广大•决策者的工作作风会直接影响到科学决策。•由于官僚作风的存在，某一个行为个体的言论即为最后决策的结果，在作出一项重大决策之前，主要责任人既不做周密思考，也不深入调研从多方面征求意见，而是根据自己拍脑袋决定的，或者盲目追求形象工程、政绩工程，以致决策失误，劳民伤财，贻害大方。机场的后续发展及出路面对困境，珠海市政府一直力图对珠海机场进行重组，珠海机场也尝试新生，比如举办航展、吸引联邦快递亚太转运中心落户等。但多年的努力收效并不明显。后来，找到了香港机场。经过6年多“马拉松式”的磋商和谈判，举世关注的珠海机场与香港国际机场全面合作的序幕终于拉开。2006年，珠海市政府与香港机场管理局合资成立珠港机场管理有限公司，港方控股55%，珠港公司于当年10月1日正式接管珠海机场（租金每年2亿至3亿元租期20年）。2007年，珠海机场的客流量已经增加到了104万人次，服务范围从不足200万人口的珠海，扩展到超过2300万人口的珠江口西岸广阔地区，展现出新的发展生机。2010年，首次扭亏为盈。...第一节概述一、建设工程项目投资决策的涵义建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程。–内容：论证方案的必要性、可行性；进行方案比选。–正确地项目投资行动来源于正确地项目投资决策。最大的失误莫过于决策的失误。二、建设项目投资决策与成本计划与控制的关系1、正确的决策是合理计划和控制工程成本的前提；2、投资决策阶段是成本计划与控制的关键阶段；3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主要依据；4、投资决策阶段的成本计划确定了成本控制目标；5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程成本控制效果。三、投资决策阶段成本计划与控制的任务–以方案的投资估算额为方案选择的主要依据，综合考虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利目标等基础之上，对项目进行多方案的技术经济分析和经济评价，选择技术上可行，经济上合理的建设方案；–在对选定建设方案进行技术经济分析的基础上，编制并审查决策方案的投资估算，确定项目的成本控制目标。第二节投资决策阶段影响工程成本的重要因素主要因素：–建设区位的选择–标准的选择–方案的选择–设备的选择–融资模式的选择–时机的选择一、项目建设区位的选择•项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。•分建设地区选择和建设场地选择两个层次。–建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选择；–建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。1、建设地区的选择–建设地区选择是投资者确定投资方向后，首先面临的一个重要决策。–建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的：建设成本，经营成本，营销推广，建设工期，建设质量，与项目或投资者的投资战略密切相关•项目建设地区的选择的复杂性–项目建设地区的选择不是一个简单决策问题，需要结合国民经济发展的需要、市场需求预测、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意图、功能使用价值要求等，从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。2、建设场地（厂址）的选择–建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。–失败的选址，例如：•没有足够停车空间的购物中心•坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房•建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑•正对于交通干线的小学•没有水源的村镇等等–这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源在于项目选址与既定用途不合。•建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。–主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。–例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中心或郊区大大增加。•土地投资比重差异：二、项目建设方案的选择•建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与控制具有重要的意义。•项目建设方案的选择需要有两种评判准则：一是，能够直接带来项目建设成本的降低；二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至还有提高），却可显著提高项目的性能，使项目获得最大的成功。项目概况：该小区占地约400亩，为一狭长地形，地块地形变化较大，一冲沟形成的小溪贯穿南北。项目地处重庆市渝北区某一园区内。重庆市由于地形特点，所属各区除渝中区、沙坪坝区。江北区、南岸区、九龙坡区外均较分散。渝北区是位于重庆北部与重庆主城距离较远的一个区。该项目临近重庆机场高速，周边环境好，绿化率高，距重庆主城区月20多公里路程，至渝北区商业、行政中心约5公里路程。项目开发商在未进行项目策划的基础上，已经委托规划设计单位对项目进行了规划设计，并已经确定了拟建方案。后经过咨询公司的建议，拟对原方案进行优化。重庆市某住宅开发项目功能及布局方案优化•项目原方案建筑类型包括高层普通住宅、联排别墅和独立别墅等多种类型。由于别墅项目占用较多土地，因此为了能够用足规划部门给定的容积率限额，以获得尽可能多的销售面积，在地块的北端及西侧，规划了较多的普通高层住宅。•经过分析，咨询公司认为，从成本方面考虑，和低层或者多层住宅相比，高层住宅的建安成本要高于前两者，但是高层住宅可以更多地摊薄土地成本，同时提供更多的可售建筑面积。因此建高层住宅可能使项目总收益增加。•但是，根据普通高层住宅通常具有辐射范围较小的特性，以及渝北区距重庆主城又较远特点，咨询公司判断小区内高层住宅将主要面向渝北区范围内的购房者。而当时渝北区房价的现状是，高层住宅价格较低，除掉建造成本、土地、税费、销售等费用，单方利润较低。•因此咨询公司判定项目建造高层住宅并不合理，同时由于高层住宅占用了较多的容积率指标，这就可能对小区的整体开发产生不利影响，同时也影响小区的整体定位和品质等。•而如果项目采用低密度建设方案，即修建以高级花园洋房、联排别墅为主，并考虑适量独立别墅的住宅布局方案，尽管和高层住宅方案相比，同一基地面积上可售面积减少了，但是开发商所获得的的开发收益却并不一定少。这是由于低密度住宅项目由于居住品质的提高，通常比高层住宅有较高的销售价格；低密度住宅的建造费用通常也低于高层住宅的建造费用；而且由于低密度住宅的辐射区域较大，使得潜在购房者覆盖了整个主城范围，而当时重庆主城范围内同类型的住宅产品的单价比渝北区要高出1000元以上，这就更保证了低密度住宅较高销售单价的实现。除此之外，低密度住宅还符合当前购房者普遍的居住追求，对提升项目品质。开发商影响具有积极的意义。因此咨询公司在定量分析的基础上判定项目若实施低密度的建设方案，将获得比原方案高的项目收益及利润率。•各阶段方案比选重点不同–越是项目建设的前期阶段，方案选择的重要性就越强。–投资决策阶段项目建设方案的比选，主要涉及：项目定位、建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工艺流程、协作条件等。1、项目定位的选择–定位——确定某一事物在一定环境中的位置，如产品在市场中定位。–项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。不同类型的项目，其定位具有不同的内容。•比如：房地产项目定位–是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。2、建设项目标准的选择–建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰标准、设施配套、占地规模等内容。–建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响。–应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低过高的建设标准。–如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房。–不同的住宅建设标准，在面积标准、装饰、设备设施配置、环境绿化、智能化标准等方面均存在较大差异，其单方造价也具有显著的差异。•选择合适的项目建设标准，要防止两种误区–其一，为了降低成本，过多的降低项目建设标准；–其二，为了提高项目档次，盲目的提高项目建设标准。•正确的建设标准的确定方法–正确的项目建设标准的确定应该是在充分的市场调查与预测，合理考虑当地经济、社会发展状况，市场供求状况，消费水平等的基础之上，对项目作出准确的定位，确定项目的建设标准。•实