合肥中国铁建・国际城2011年度营销工作计划

1合肥中国铁建·国际城2011年度营销工作计划——广园、瑞园、德园、和园、贵园2011年营销方案2PART1整体营销目标PART5{德园、和园、贵园}推广定位{德园、和园、贵园}营销推广思路推广阶段划分策略执行PART22011年市场研判目录PART3整体营销策略PART4广园住宅推广计划广园3号推广计划瑞园推广计划旭园商铺及车位推广计划广园商铺及车位推广计划PART6营销费用预算3要点和节点1、全年总销售额达17.12个亿明确1个要点1、{德园、和园、贵园}主力样板房4月10日开放2、{德园、和园、贵园}产品开盘5月底6月初上市3、广园3号样板房7月初开放4、瑞园别墅6月预计交付界定4个节点4要点构成广园：7.037亿元，其中，住宅5.2亿元，楼王1.3亿元，商业5370万元{德园、和园、贵园}地块（以德园为主）：8亿元旭园：1200万元，其中，车位600万元，约100个，商铺600万元瑞园：2亿元5大势影响/宏观调控影响/竞争影响…等任务重/压力大17.12个亿问题：1、如何实现销售目标？2、如何在实现销售的同时，实现其他多重目标？6打造合肥楼市标杆钜作，代言城市人居典范。项目目标提升中国铁建企业及项目品牌美誉度，巩固和保持中国铁建在合肥市场的主导地位。广园基本清盘，广园商铺完美销售，车位持续销售；{德园、和园、贵园}成功推售；瑞园销售过半；一期旭园车位持续销售，剩余商铺力争完毕。利用本项目为平台，通过项目品牌运作，奠定并提升中国铁建在合肥及全国的房地产开发领域影响力，为“中国铁建·国际城”产品品牌的全国拓展及复制开发打下基础。销售目标运作目标品牌目标营销目标7PART1整体营销目标PART22011年市场研判目录PART3整体营销策略PART4广园推广计划广园3号推广计划瑞园推广计划旭园商铺及车位推广计划广园商铺及车位推广计划PART5{德园、和园、贵园}推广定位{德园、和园、贵园}营销推广思路推广阶段划分策略执行PART6营销费用预算81、全国宏观经济及房地产研究2、房地产政策背景分析4、合肥市宏观经济背景研究备注：本报告相关数据主要来自于国家统计局、合肥统计信息公众网、合肥政务网、金网络市场部。5、合肥市房地产市场解析6、合肥市房地产市场总结及预判3、全国房地产市场和政策预期92010年前三季度GDP总量情况GDP实际增速依然处于高位运行，前三季度实际增长10.6%，但增速逐渐趋缓。其中第三季度同比增速回落比预期幅度要小。2010年前三季度GDP同比增长10.6%，增速比上年同期加快2.5%。分季度看：一季度GDP同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，增速下滑速度逐季趋缓；这也预示着我国经济在复苏过程中完成了阶段性筑底，对于房地产市场而言，保持稳定、健康、有序的发展是未来不变的大方向。102010年前三季度工业总产值2010年前三季度我国工业生产较快增长，企业效益大幅提高；前三季度我国规模以上工业同比增长16.3%。2010年前三季度我国工业生产较快增长，前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长16.3%，增速比上年同期加快7.6个百分点。分季度看，各季增速持续下滑，一季度增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%。09年10月-10年10月工业总产值和同比增长率01000020000300004000050000600007000009-1009-1109-1210-210-310-410-510-610-710-810-910-100%5%10%15%20%25%30%35%40%工业总产值（亿元）同比（%）112010年1-10月份城镇固定资产投资前三季度全国城镇固定资产投资165870亿元，同比增长从年初的26.4%下滑到24.5%。在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长17.7%，略低于上半年17.8%的增幅；第二产业投资增长22.0%，比上半年22.3%的增速出现小幅回落；第三产业投资增长26.7%，比上半年28.4%的增幅出现明显回落。分地区看，东部地区投资增长21.5%，中部地区投资增长27.1%，西部地区投资增长26.5%。09年10月-10年10月城镇固定资产投资额和同比增长率05000010000015000020000025000009-1009-1109-1210-210-310-410-510-610-710-810-910-100%5%10%15%20%25%30%35%投资完成额（亿元）同比（%）122010年1-10月份社会消费品总额前三季度，社会消费品零售总额111029亿元，同比增长18.3%。前三季度，居民消费价格同比上涨2.9%。其中，城市上涨2.8%。前三季度，城镇居民家庭人均总收入15756元。其中，城镇居民人均可支配收入14334元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%，此项数据一定程度上也预示着未来房地产市场具备上扬的潜在需求。月份当月值（亿元）同比（%）累计值（亿元）增长率（%）09-1011717.616.2101393.715.309-111133915.8112732.715.309-121261017.5125342.715.510-112718.11412718.11410-212334.222.125052.317.910-311321.7183637417.910-411510.418.547884.418.110-512455.118.760339.518.210-612329.918.372669.418.210-712252.817.984922.218.210-812569.818.49749218.210-913536.518.8111028.518.310-1014284.818.6125313.318.3132010年1-10月份CPI和PPI情况2010年1-10月份，我国物价上行压力加大，至10月末达到近四个月的最高值。在经济增长回稳的同时，物价的进一步上涨开始引发人们对通胀的担忧。继8月份CPI刷新22个月以来历史纪录，9月份CPI继续保持7、8月份的上行态势，且涨幅再创新高，10月末更是一路走高。2010年前三季度，CPI同比上涨2.9%，从环比来看，有6个月的环比为正增长，只有3个月环比为负增长。其中，9月份CPI同比上涨3.6%，环比上涨0.6%，涨幅创23个月来新高。2010年前三季度，PPI同比上涨5.5%。9月份PPI同比上涨4.3%，环比上涨0.6%。前三季度，原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8%。CPI的节节攀升，会使得居民消费支出减少，银行储蓄增加，部分也会选择其相关投资渠道，对于房地产市场而言，未来潜在需求也会增加。2009年11月-2010年10月居民消费价格指数(CPI)和工业品出厂价格指数（PPI）对比4.30.64.43.63.53.33.062.91.91.52.72.42.8-2.11.754.36.85.95.44.37.16.44.8-4-20246809-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-10CPI(%)PPI(%)142010年1-10月份全国房地产开发投资2010年1-10月份，房地产投资同比增速从今年5月份也开始出现回落趋势，也一定程度上表现出楼市未来适度降温的潜在趋势。2010年1-10月，全国房地产开发完成投资38070亿元，同比增长36.5%，增幅同比加快19.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20.3%。其中，前三季度，90平方米以下住房完成投资7256.8亿元，同比增长27.3%，增速较上年同期下降4.6个百分点。此外，前三季度，分类型看，商品住宅完成投资23512.1亿元，同比增长33.8%，增幅比上年同期上升20.4个百分点，其中，经济适用房完成投资716.8亿元，同比下降5.9%；办公楼完成投资1300.3亿元，商业营业用房完成投资3865.3亿元，同比分别增长36%、33.3%。09年10月-10年10月全国房地产开发投资额和同比增长率050001000015000200002500030000350004000009-1009-1109-1210-210-310-410-510-610-710-810-910-100%5%10%15%20%25%30%35%40%45%自年初累计(亿元)同比(%)152010年前三季度全国房地产运行情况2010年1-9月，全国房地产开发企业到位资金总计50504.4亿元；其中，国内贷款9398.1亿元，增长27.2%，利用外资452.1亿元，增长26%，自筹资金19123亿元，增长49.7%，其他资金来源21531.2亿元，同比增长22.3%，其中个人按揭贷款增长19.6%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了4.4%，其中自有资金比重上升1.2%；个人按揭贷款比重下降了1.3%。从完成开发土地面积看，1-9月，全国完成开发面积15511.4万平方米，同比下降7.2%，降幅比上年同期扩大0.6个百分点。从购置土地面积看，1-9月，全国房地产企业共购置土地面积29083.1万平方米，同比增长35.6%，全国土地购置费用为7110.7亿元，同比增长83.7%。房地产开发到位资金充裕，自筹资金规模增速较快；土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长。162010年前三季度全国房地产运行情况2010年1-9月，全国商品房销售面积实现63150.2万平方米，同比增长8.2%，其中，商品住宅销售面积达56759.4万平方米，同比增长5.8%；商品房销售额实现31916.6亿元，同比增长15.9%；其中，商品住宅销售额为26985.9亿元，同比增长11.2%。从各月商品住宅销售面积（当月值）上看，房屋销售反弹的迹象初现，商品住宅销售面积增速（当月值）自2009年11月开始连续下滑8个月，2010年7月达到谷底，同比下降18.2%，自8月份起出现反弹，9月份当月商品住宅实现销售面积9406万平方米，同比增长15.1，增幅实现由负转正。商品住宅销售增速止跌回升，但增速还较缓。17172010年前三季度全国房地产运行情况2010年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅连续五个月下降，涨幅较4月份缩小3.7个百分点；环比上涨0.5%，较8月扩大0.5个百分点。分城市看，9月份，70个大中城市中有65个城市房屋销售价格涨幅高于3%，三亚涨幅最高为50.3%。从环比价格情况看，有62个城市的房价出现上涨，其中，温州涨幅最大，为3.5%；上海、青岛等7个城市的房屋销售价格与上月持平，海口市环比下降0.1%。住宅销售价格涨幅回落，价格平稳回归。182010年10月份全国房地产运行情况9.29的限购令，10月中的加息以及上调公积金贷款利率，二轮楼市调控政策轮番袭来，使得10月全国楼市出两极分化。10月监测的30个城市中，14个城市上涨幅度超过10%，6个城市跌幅超过30%。一线城市市场对政策较为敏感，10月成交量大多下跌。而二三线城市对政策反应相对滞后，本月成交量多数大幅上涨。其中，成都、重庆受房交会推动，成交量有所上升；海口、三亚因政策影响有限，加之10月是海南楼市的传统旺季，因此成交量较9月仍大幅上涨。10月全国楼市价格走势较为平稳，21个城市均价上涨。重点城市除广州、杭州和南京外均价皆上涨，其中，上海涨幅接近10%。从以上30个城市的价格变动看来，“限购令”未能压制主要城市的房价的上涨态势。10月监测的30个城市中，成交量普遍上涨，供应充足；全国楼市价格走势较为平稳。191、全国宏观经济及房地产研究2、房地产政策背景分析4、合肥市宏观经济背景研究备注：本报告此部分宏观经济数据主要来自于：合肥统计信息公众网、合肥政务网;国家统计局。5、合肥市房地产市场解析6、合肥市房地产市场总结及预判3、全国房地产市场和政策预期202010房