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深圳盛平村项目详细可行性研究报告第一部分项目概况第二部分宏观环境分析第三部分房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目初步设计方案第六部分项目开发计划第七部分项目效益测算第八部分综合建议目录1.1区位条件1.2规划条件1.3项目现状1.4项目背景项目概况第一部分1.1区位条件——项目位置深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。该项目位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城，龙城街道盛龙路以南、碧新路以西、龙岗河以北。前海中心罗湖中心福田光明龙华龙岗盐田坪山项目距离规划的地铁12号线龙园站不足500米，距离远洋新干线项目约800米。碧新路龙岗河盛龙路本案龙园路站1.1区位条件——周边交通本项目紧邻地铁12号线，距离3号线南联站约800米；在2011年5月修改通过的《深圳市城市轨道交通近期建设规划（2010-2016）》中，12号线调整为四期线路，预计于2017年后动工。龙岗区常务副区长钟新明表示，地铁12号线将提前到2015年前建设。地块北侧的盛龙路为龙翔大道的延伸段，本案实施阶段将会进行扩建；本案临龙岗“四横三纵”中龙翔大道、龙平西路、龙城大道，沿碧新路可迅速进入北通道、深惠路。龙平西路：龙岗主干道，连接中心城到坪地；地铁3号线地铁12号线地铁16号线回龙埔远洋新干线本案北通道龙平西路龙翔大道深惠路碧新路龙城大道盛龙路1.1区位条件——周边配套项目周边居住便利、配套齐全，1公里范围内，包括了多家银行、商场、学校、医院门诊等，可以满足日常生活工作的需要。酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商务酒店学校：兴泰实验学校、深圳丰丽学校、平冈中学银行：农业银行、工商银行、农商银行、东亚银行商业：乐购、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店兴泰实验学校新全盛酒店喜之星商务酒店工商银行东亚银行农商银行工商银行龙岗中心医院新一佳美宜佳乐购深圳丰丽学校平冈中学1.2规划条件项目总占地为10万平米，其中非农指标5.9万平米，公共利益用地3.5万平米；后续开发过程中我司需根据开发策略以及方案申报的难易程度进行权衡，选择合适的方案进行申报（可研以主推方案为主）；主推方案（平米）备选方案（平米）项目占地面积10万10万建设用地面积5.7万5.7万容积率4.966.29地上建筑面积282970359027住宅16740088162街铺2578434103集中商业024600办公081800公寓2113472500保障房2281212022回迁商业60006000回迁办公3800038000配套18401840地下车库9.5万13万1.3项目现状地块北侧为盛龙路，规划为龙翔大道的延伸路，西侧为政府规划的绿化用地，南侧为龙岗河，东侧为碧新路地块内现为工业厂房，厂房建设年代久远属于老工业区，工业产业主要为三来一补产业，包括板材、造纸、陶瓷制造等。厂房大部分在80-90年代建造，主要为砖混及框架结构，局部为扩建的简易铁皮房；本案龙岗河对岸地块内部河边道路1.4项目背景——项目历史历史规划2008年由龙城街道办申请进行改造，=21792；根据当时规划改造后容积率3.2，业态包括了住宅、商业以及配套设施；拆迁补偿方案包括异地安置(每拆除1平米厂房异地补偿两平米厂房)、货币补偿(根据建筑类型，不超过2500元/平米)、原地回迁安置(每平米厂房补偿0.5平米住宅)三种方式；根据当时的统计结果：项目地块上砖混及砼结构厂房106310.39平米，简易铁皮房厂房16272平米。2011年国土局对该地块重新进行了规划，在2011年7月18日将其纳入2011年深圳市城市更新规划制订计划第二批计划，计划拆除重建用地面积100243平方米，根据规定须在2012年7月14日之前完成项目更新单元规划的编制，且规划需由市更新半核准，纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后方可实施。2012年3月21日，龙岗区政府在盛平村举行拆迁启动仪式，拆迁进度有望大幅加快项目背景——交易流程目标公司乐安房地产有限公司，为当前盛平村旧改项目的申报主体：目标公司当前由地业公司100%控股，我司在签署协议15个工作日内获得目标公司51%的股权；在获得实施主体资格后获得目标公司其余49%的股权。交易流程资金支付交易节点签署框架协议设立共管账户获得目标公司51%股权2012年12月31日前完成拆迁，2013年3月28日前目标公司取得实施主体资格获得目标公司100%股权项目开发完毕15个工作日内签署框架协议共管12750万元支付12750万元，共管资金退回支付剩余13250万元股权转让款，剩余5000万交易溢价，2700万定金，总计20950万项目开发完毕，收回前期2700万定金15个工作日内补交地价7000万，项目入市根据拆迁进度支付拆迁补偿款23000万1.4项目背景——交易对价项目获取对价：项目获取对价由拆迁补偿款、权益转让溢价、补缴地价和回迁物业4部分构成;项目2013年2季度之前的前期费用、土地款需股东支持，后续开发资金可以通过银行借款及销售回款覆盖；当前有合作意向的投资者包括：DLJ基金、远津基金、大信置业。主推方案备选方案现金支付部分拆迁补偿款23000万23000万权益转让溢价30000万30000万补缴地价7000万18000万实物返还部分4.4万平米回迁物业建设成本（写字楼3.8万，商业0.6万，其中写字楼为乙级标准）25355万26922万土地成本总计85355万97922万可售面积（扣除回迁物业）237130平米313187平米折合可售单方3600元/平米3127元/平米溢价不能成本化可售单方4232元/平米3606元/平米风险一：目标公司尚未取得目标项目改造开发主体资格应对措施：目标公司向政府部门申请目标项目改造实施主体确认的前提是目标项目更新单元规划获得批准，且目标公司与项目范围内所有权利人均签订拆迁补偿安置协议。（1）在后续协议中约定对方确保目标公司为目标项目唯一的改造开发主体，若有其他方主张权利所引起的责任全部由对方承担；（2）协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订《重建合同》及拆迁补偿协议的股东大会决议文件；（3）股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成拆迁；尽快完成规划编制，在2012年7月14日之前完成规划编制的申报；（4）第二期款项支付与目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的违约责任。风险二：对方履约能力应对措施：（1）要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股权质押给我方；（2）从尽调结果来看，对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实力较强，具备责任承担能力；（3）过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的能力，以及对方承担赔偿责任的能力。1.4项目背景——风险提示风险三：规划方案能否通过审批应对措施：（1）利用新干线项目与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通；（2）规划方案通过为确认实施主体资格前置要求，而实施主体资格的确认与末期款项支付挂钩，故可发挥合作方在本土与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。风险四：对方不能按时完成拆迁应对措施：（1）在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；（2）拆迁与末期款项支付挂钩，并设定不能按时完成的违约罚则（一般违约（5万元/日）及根本违约（1500万元））。风险五：拆迁成本突破预算应对措施：（1）合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除；（2）合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；（3）在首次股转后我方介入，可监控付款情况，适时预警。1.4项目背景——风险提示2.1城市发展规划2.2城市经济研究2.3区域发展规划2.4区域经济研究2.5龙岗的机遇宏观环境分析第二部分2.1城市发展规划前海中心福田罗湖中心光明龙华龙岗盐田坪山规划确定2个城市主中心，5个城市副中心（龙岗、龙华、坪山、光明、盐田），各中心之间用高速路与快速路相连。2010年5月31日，中央批准了深圳扩大特区版图的申请。深圳特区范围延伸至全市，特区总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香港面积的两倍（香港总面积为1103平方公里）。并于2010年7月1日起执行。宝安、龙坂、龙岗进入快速发展时期。2.2城市经济研究——人口与收入城市2011年常住人口总数（万人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6广州1270深圳1046.72011年末，深圳市常住人口1046.74万，其中户籍人口267.90万人，根据规划2015年底在册户籍人口将达400万，预计将会极大推动当地房地产市场的发展。根据深圳出租屋综管办统计，2011年10月底，登记在册的非户籍人口为1280万，户籍人口274.7万，总人口超过1500万深圳市城镇人均可支配收入位列北上广深等一线城市首位，2011年人均可支配收入超过36000元，人均储蓄余额、GDP和可支配收入均保持较快增长，具有较强的消费能力。02000040000600008000010000012000020052006200720082009201020112012元人均GDP人均储蓄额人均可支配收入3000031000320003300034000350003600037000北京上海广州深圳元一线城市人均可支配收入对比201020112.3区域发展规划——龙岗中心城龙岗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心，本项目位于“深圳11个功能组团之一”——龙岗中心组团。龙岗中心组团发展的关键点：区域中心:具备大量市政配套和巨大发展空间的龙岗中心城毋庸置疑地成为区域中心。核心功能:区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸”。发展规模：人口到2020年控制规模为74万人（实际已突破100万）。用地规模为2020年规划83.98平方公里。辐射通道:与市中心、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道。地铁三号线的开通，更使龙岗中心城与深圳其他中心进入30分钟生活圈。地铁3号线的开通、龙岗深圳次中心地位的确定、大运会的召开使得龙岗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龙岗珠三角的龙岗国际的龙岗2.3区域发展规划——龙岗中心城大运商圈主中心：重点发展行政、商务中心副中心：重点发展商业文化中心、高尚住区和直销市场区副中心：重点发展生活配套、商业服务龙岗中心组团包括一个主中心：龙岗中心商圈，两个副中心：老镇商圈、大运商圈；项目位于老镇商圈，根据政府2009年编制的法定图则，地块为二类住宅用地。2.4区域经济研究——总体特征2011年龙岗GDP达2157亿元（含坪山新区、大鹏新区），连续多年保持10%以上的增速，在深圳各区中已经远高于罗湖，并在2011年超过福田。通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业和电力、热力的生产和供应业是龙岗区三大支柱产业。2011年龙岗第二产业占67%，第三产业占33%，根据规划至2015年龙岗第二产业比重将降至60%，第三产业比重提升至40%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%050010001500200025002005200620072008200920102011亿元龙岗各个产业GDP对比第三产业第二产业第一产业GDP增长率0500