中原惠州周报12.05-12.11 (1)

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。MarketingResearch中原地产市场报告（中国·惠州）中原地产市场报告（中国·惠州）2011.12.05-2011.12.11Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011市场热点销售概况项目动态CPI增幅创14个月来新低财政部：房产税试点范围有望扩大本周摘要惠城区上周一手房成交380套，均价6463元/平米，量价齐跌；惠阳区上周一手房成交135套，均价元5621/平米，量跌价升；12月10日，东部铭座营销中心、样板房开放；12月10日，中锴·华章周末认筹暖场活动。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011市场热点1一级市场概况2二级市场概况3一周项目动态监测4Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,201112月9日，11月份宏观经济数据公布，市场关注的CPI指数同比上升4.2%，较上月5.5%的增速明显回落，并创下近14个月以来的涨幅新低，PPI同比上升2.7%，创两年来新低。CPI及PPI降幅均超预期，并且PPI降幅较大，显示生产领域的降价幅度更趋明显，这意味着通胀减弱的同时，宏观经济也面临较大的下行风险。预计货币政策将继续适当放松，保增长也将成为明年工作的一个要点。宏观经济11月CPI增幅年内新低通胀风险持续减弱2010年2011年CPI月度走势图单位（%）Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,201112月6日，国土资源部网站挂出题为《国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见》(下称《意见》)，提出“进一步完善建设用地使用权招标拍卖挂牌制度，逐步扩大范围、规范程序”。《意见》指出：“要深入治理土地交易过程中串标、设定限制条件和门槛、商业关联交易等违法违规问题”，积极推进建设用地使用权网上交易和网上监管。《意见》还特别提到，要“推进招标拍卖挂牌方式出让建设用地使用权和新设矿业权，深化土地和矿业权审批制度改革，严格实行审批接办分离、网上报批、联网审查、集体会审、限时办结、结果公开，接受社会监督”。对于土地出让后的监管，此番《意见》也有提及：“建设用地出让后，必须依法管控，不得擅自调整修改容积率指标等土地出让条件；依法改变土地用途和调整容积率指标的，应依法按照市场价格补缴土地出让价款。”政策热点国土部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序解析：进一步规范土地出让的法律法规，打击土地出让过程中的暗箱操作等违法行为，有利于市场秩序的建立，而对土地出让后的监管，能促进楼市交易公平发展。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20117日，财政部财政科学研究所所长贾康称，未来房产税进一步推进的大方向已经明确，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康日前接受专访时表示，最近财政部领导表达了对房产税改革试点积极总结经验和考虑进一步推进改革的意见，这是一个很明确的政策信号。未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。中国财政学会副会长、人大教授安体富也表示，他认为未来房产税肯定会扩大试点，直至全国推行。今后其试点范围的扩大，应该还是首先面对发达的大中城市，也就是高房价地区，以便抑制其房价的过快增长，发挥房产税的调节作用。他认为房产税今后扩大试点时，应逐步改革其征管方案。目前征收对象狭窄，只涉及新房和别墅豪宅等情况。今后新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入，而不只是针对新房征收。政策热点财政部：房产税试点范围有望扩大解析：调控初见成效，多城市房价已经放缓或是停止上涨的脚步，房产税作为房地产市场一项长期稳定的税收，如果进一步推进，则可以实现房地产市场从调控到常态的平滑过渡，在一定程度上稳定调控成效。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011据悉，《惠州市契税征收管理办法》将于明年元旦实施，办法明确提出了契税的缴纳办法和缴纳时间，可由纳税人自己缴纳，也可以委托他人缴纳，从签订购房合同起10天内要进行契税申报，180日内要缴纳税款，逾期将要加收滞纳金。惠州市地税局有关人士介绍，纳税人应当自签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天起10日内，到税务机关办理纳税申报，180日内缴纳税款。纳税人未按照规定期限申报税款的，税务机关可按有关规定进行处罚，未按期缴纳税款的，税务机关除进行处罚外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据去年国家对个人购买普通住房实行契税优惠精神，本次也规定称，个人购买普通住房且该住房属家庭唯一住房的，减半征收契税。个人购买建筑面积90平方米及以下普通住房，且该住房属家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。享受减税、免税的纳税人，应在签订土地、房屋权属转移合同之日起10日内，向税务机关书面提出减税、免税申请。政策热点惠州：先完税才发房产证解析：房产证对于购房者而言是一个敏感话题，是否五证俱全关系到楼盘的生死命运，惠州出台的契税征收管理办法，实质上是加强了税收政策对房地产市场的调节作用。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20116日，记者就中山“限价令”是否延期电话采访了中山市住建局副调研员陈晖东，他表示，“目前暂时还没有新的政策。”不过据一位政府相关部门的负责人称，“限价”与“限购”均属调控政策，也在住建部要求延期的范围内，目前中山虽然还没有收到住建部正式发文，但“限价令”明年还将继续，只是具体会按什么标准执行，还将持续多久，目前还不得而知。而从中山市国土资源局在对中山楼市限价政策的通告中，也可以看到中山本地政策存在随时变动的可能，该通告中称，“我局将继续加强对商品住房交易价格的监测，并密切留意房地产市场的走势。有意购买新建商品住房的人士，要留意所购商品住房价格是否与限价政策相冲突，并随时关注政府相关政策的变动。”政策热点中山：限价明年仍将延续解析：此前临近年末出台的中山版限期“限价令”就被指打了政策的“擦边球”，定价高的项目都只是“暂避风头”，以待来年，而目前来看，中央的紧咬不放打碎了这一梦想，对于当前一些开发商采取的先签订认购书，待限价令结束后再签约的方式是不小的打击。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011年初出台的“新国八条”规定，“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，但据统计发现，将该目标公之于众的城市只有121个。尽管年初市场普遍低迷，但自今年二季度以来，不少中小城市房价开始出现较大幅度上涨。北京中原地产的统计称，部分城市价格上涨甚至超过10%，几乎触及房价控制目标“红线”。同时，北京中原地产发布的报告显示，截至11月底，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。从今年第四季度开始，一些城市已开始着手控房价。例如，中山就曾在上月初发布“限价令”，新房最高限价标准为5800元/平方米，略低于该城市的“房价控制目标”。此外，韶关、丹东、廊坊、烟台、珠海等城市也曾先后出手限价。行业动态房价控制年考在即逾30城市尚未达标解析：又到了年底清算时，惠州年初制定的房价控制目标是不高于居民人均可支配收入涨幅10%的目标，自下半年以来，惠州楼价持续下行，预计今年市场总体均价在5300元/㎡，相比去年统计局公布的4961元/㎡的均价，略低于控制目标。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011最近一周多时间，尽管美元指数在国际上有所回调，人民币兑美元中间价也小幅走高，但是在做空力量的带动下，人民币兑美元现货价格却连续出现跌停。昨日，人民币兑美元中间价报6.3334，较周一小幅上升了15个基点。不过现货市场上，询价系统从午盘开始，当天大部分时间再次锁在了6.3651的跌停价位上，直到尾盘才打开跌停。这已是人民币连续5天出现跌停的情况。今年，在最严厉的房地产调控之下，中国的房地产市场出现了成交萎缩、价格下降的趋势。与此同时，中国房地产国际评级机构标普将中国房地产业展望由之前的“稳定”调整为“负面”。近期，市场也传出屡屡传出境外机构出售房地产项目的消息。美国黑石、友邦、中德安联等外资频繁抛售中国房地产的消息。今年9月26日，黑石将所持有的上海调频壹广场Channel1购物中心95%的股权，出售给香港富豪郑裕彤旗下新世界(600628)发展公司。与此同时，广州、深圳等地也出现了大量境外散客降价抛盘套现的情况。行业动态人民币连续5日跌停房市撤资传闻不断解析：受欧债危机的拖累，国内经济形势将不太乐观，这样的影响突出表现在经济增长幅度变缓上，整体经济不会出现硬着陆，而外资撤离房地产市场也仅仅是一种投机行为，并不代表楼市会出现暴跌或者崩盘。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011受调控影响，银行放款慢的问题从年初一直到现在，都是困扰开发商的一大难题。不过近日有开发商爆料称，11月以来，众多合作银行的放款速度都明显加快，以前要两三个月才能放下的款，现在最快三周就可以拿到钱了。就个别开发商和楼盘反映的房贷放款加快现象，建行惠州分行有关负责人表示，建行目前的放款速度是比上半年有所加快，而且放款速度早在几个月前就已经提高了。谈及放款“提速”的原因，他表示，主要是去年以来积压的“存量”客户已经基本完成放款，因此目前新增的贷款放款速度就快了很多。另据银行业界人士透露，除了大量“等贷”客户在市场成交相对较淡的第四季度被银行释放完毕，11月以来银行加快放款还有一个原因，就是一些今年以来都谨慎控制放款额度和规模的银行，在年底一次性放出今年的全部额度。行业动态惠州：年内等贷终结部分银行房贷放款提速解析：年底银行资金仍比较紧张，在整体资金不充裕的情况下大面积地加快放款速度可能性不大。我们应该抓住小部分机会，促进签约进程，加速年底回款。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市第十次党代会提出了今后五年惠州将完成的“三件大事”，其中第一件就是建设环大亚湾经济带。整合大亚湾、惠阳、惠东三地的资源优势，把环大亚湾区域建设成为产业配套、环境优美的现代产业集聚地和蓝色观光走廊，推动“环大亚湾经济带”建设取得实质性进展，使其成为惠州最具活力的经济增长极。报告中对于惠阳、大亚湾和惠东三地的产业发展也有定位，“打造以大亚湾为中心的石化产业区和港口物流区、以淡水为中心的现代服务业区、以巽寮为中心的滨海旅游区。”据了解，环大亚湾经济带主要整合惠阳区、惠东县、大亚湾区的14个镇（街道、度假区），土地面积1392平方公里的资源优势。随着环大亚湾经济带的建设，三地沿海的交通设施、生活配套等条件将大为改善，届时将促使沿海楼市逐渐升温。在“环大亚湾经济带”的带动下，沿海楼市升值空间等优势将凸显，未来将吸引更多的深圳客来投资或居住。城市规划高规格建设环大亚湾经济带解析：环大亚湾经济带的规划建设，将为当地的楼市发展带来利好。随着沿海高速等道路基础设施的完善、强化三个产业优势互补，对在目前深陷调控中的沿海楼市而言无疑是一剂“强心针”，对楼市的影响将深远。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011市场热点1一级市场概况2二级市场概况3一周项目动态监测4Codeofthisre