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1专业做地产只为精品服务一个项目改变一座城市赤城县地块前期物业定位报告2专业做地产只为精品服务引子：每座城市都需要一个居住标杆！我们要做城市的居住标杆Part1赤城房地产市场分析Part2Part3造梦：定位与产品Part4圆梦：营销策略3专业做地产只为精品服务4专业做地产只为精品服务“卧城”望京里的超级豪宅型公寓引领“阶层社区”理念的创新楼盘京城首个“阶层生活哲学”的人文社区吸引了章子怡、瞿颖、刘欢等诸多明星入住致力于将居住融合于自然山水中把最好的景观给公共空间景观营造最大限度地深入社区的每一个细节首倡“天人合一”的生活艺术上海：仁恒河滨城北京：Class社区5专业做地产只为精品服务融合中式建筑精髓和中式生活文明的创新楼盘原创现代中式村落：整个社区由四个小村构成原创现代中式院落：中式居住文明的胎记树立了新中式建筑文明和居住文明的双重标杆碧桂园集团产品及生活模式在广州的成功植入广州市场首创“五星级”生活理念创造了广州楼市史无前例的辉煌：月销3000套的地产奇迹深圳：万科深圳第五园广州：广州碧桂园6专业做地产只为精品服务居住标杆对于赤城的意义：•引领赤城建筑文明和居住文明的双重革新，促进市场升级；•有利于提升区域土地价值，实现企业经济效益的同时也带来更大的社会效益。7专业做地产只为精品服务我们要做赤城的居住标杆PART1赤城城市格局与演化赤城市场发展的需要8专业做地产只为精品服务思考1-：县城是否具备条件？思考2-：市场是否存在机遇？赤城县发展的必然赤城市场升级的必然20139专业做地产只为精品服务中心城区副中心中心城区副中心副中心副中心城市价值——赤城目前处于快速“城市化”阶段县城新中心初现城市雏形多中心散点式分布中心城区形成大都市化城市发展规律：赤城县目前大力实施“一年一变样，三年大变样”的城建目标，“主轴东移，城区南拓”，伴随县政府的南迁，以及新车站、新一中等规划，逐步将形成以新政府为中心的高度集合的城市中心。该区域也将是赤城未来发展的主区！10专业做地产只为精品服务区域价值——位于赤城城市发展主轴本案县医院新县政府新车站新高中项目位处赤城县东南侧，城市发展主区，政府重点建设区域，新县政府、县医院、汽车站、火车站、新第三小学和新高中等规划，勾勒出区域的无限潜力和价值。该区域也必将代表着未来赤城的县城形象。11专业做地产只为精品服务县城变革，房地产市场升级在即城市发展呼吁居住标杆•城市的升级，区划面积的扩容必然带来更多的人口导入，也必然会引发房地产市场的变革升级；•与此同时，赤城人民对生活品质的追求也将伴随城市巨变而不断提升；这必然导致赤城房地产的升级，将以品质化、品牌化作为变革的主要方向；•房地产市场的升级，需要更多标杆项目作为支撑；而当前市场，高品质标杆性项目仍是市场的空缺。目前，赤城县除三个已经接近尾声的楼盘外，在售的楼盘只有“香格里拉”，且普遍缺乏明晰的项目定位，项目品质一般。12专业做地产只为精品服务赤城目前处于快速城市化阶段，房地产市场升级在即，本案应该打造怎样的居住标杆，才能既充分利用本体条件，又符合赤城城市和市场发展？思考13专业做地产只为精品服务赤城房地产市场分析PART2赤城发展与规划赤城房地产现状消费者置业喜好判研14专业做地产只为精品服务15专业做地产只为精品服务竞争激烈差异化品质提升发展空间张家口房地产市场发展：2012年，在国家调控政策依旧延续的情况下，张家口房地产市场在挤压中顽强生长。上半年，成交量相对低迷，从下半年持续到目前，受供应量增加等因素影响，成交量逐步上升。1、房地产市场竞争越来越激烈。张家口现在的房产供应量估计达到了3000万平方米，还不算明年新入市的项目。房地产已经达到一个饱和状态，除了纯正的刚需，其他人不会买房。所以未来的房地产市场竞争会愈加激烈。2、提供差异化产品是大势所趋。目前张家口市场产品缺乏创新，同质化比较严重，针对刚需群体的集中放量，造成市场在短时间内供应倾斜。未来项目多元化、特色是发展大趋势。3、购房者声音：品质需要提升。品质除了项目本身的质量之外，包括社区的配套、景观、物业、户型等多方面都有质的提升。4、地产市场仍有较大发展空间。对于整个张家口市400多万的人口来说，目前市区和高新区的发展空间还很大，随着张家口市向大中型城市进程不断加快，房地产市场发展空间仍然很大。16专业做地产只为精品服务张家口及赤城经济数值：年份人均GDP（元）2009年180372010年201602011年231732012年26417赤城人均GDP张家口市生产总值800.5966.121124.871233.6702004006008001000120014002009年2010年2011年2012年系列2人均GDP（元）180372016023173264170500010000150002000025000300002009年2010年2011年2012年年份GDP人均GDP（元）35455668010203040506070生产总值生产总值354556682009年2010年2011年2012年赤城县生产总值数值分析见下页17专业做地产只为精品服务张家口和赤城生产总值连续4年持续上涨张家口市生产总值保持每年100亿元的增长幅度，预计2013年可以达到1333亿元的生产总值额度。赤城生产总值保持连续四年递增模式，分别同比增长10亿、11亿、12亿元，预计2013年赤城县生产总值可以达到80亿元左右。赤城人均GDP连续4年持续上涨赤城人均GDP连续4年保持2123元的增长幅度，月收入由2009年1500元增长到2012年2200元，预计2013年人均年收入可以达到30000元的标准。生产总值和人均GDP持续增长可以看出，赤城居民购买力不断上涨。由上可以看出，赤城房地产市场发展空间很大！18专业做地产只为精品服务县城发展格局：主轴东移，城区南拓，旧城改造与新区建设并重打造生态健康宜居城市•赤城县政府明确提出县城发展格局为“主轴东移，城区南拓”，旧城改造与新区建设并重，县城建设面积6－8平方公里，可容纳8万人左右；•将山水宜居特色作为建设的主导理念，以建设“运动、健康、宜居”城市为目标，凸现赤城县“山为骨、绿为肌、水为脉的独特个性。19专业做地产只为精品服务北京张家口赤城城市发展定位：打造“京北靓丽水城”近年来，赤城县以建设京北运动康体休闲度区为契机，结合全省“三年大变样”工作，确立了“打造京北第一水城”的城建发展定位。•赤城县位于河北省西北部，东接承德市，南接北京市，西邻张家口市，地理位置优越；近年来逐步确定了其京北后花园的城市地位；•为将赤城打造成“京北第一水城”，赤城县政府累计投入近百亿元，重点实施了汤泉河治理、霞城大道、城市道路、市政广场、居民小区建设等工程，城市品位、人居环境质量得到了明显的提高。20专业做地产只为精品服务21专业做地产只为精品服务22专业做地产只为精品服务特点一：•目前，赤城在售项目90%以上为小高层与高层，多层较少；•在售项目多为中端住宅项目，品质大盘稀缺。低密度品质大盘是市场空白23专业做地产只为精品服务调研显示，赤城县除三个已经接近尾声的楼盘外，在建的楼盘只有“香格里拉”项目。香格里拉项目一期开发的8栋高层，总面积是14.76万平方米；容积率2.8%。赤城房地产市场不仅市场需求缺口比较大，市场供应量也相对较少，对本案销售有利好。特点二：房地产市场存货量较小对本案启示：据市调了解，香格里拉项目目前已经有300余户交了定金，分流了一部分客户，对本案形成一定的威胁。本案应寻求与其差异化，最大化降低入市风险！市场需求缺口较大老城区新城区（未来的县城中心）本案香格里拉东关首府东方怡景万合大厦24专业做地产只为精品服务特点三：•赤城房地产市场当前供应严重同质化；•90-130㎡是市场主力户型区间，两室和三室是市场的主力供应。由市场产品供应分析可以看出：•两室和三室是市场供应的绝对主力；•一室面积段均集中在：40~60㎡；•二室面积段均集中在：80~100㎡‘以90㎡左右的户型为主；•三室面积段均集中在：100-140㎡，以110-130㎡左右的户型为主；•四室则是150-200㎡，供应量有限。产品同质化严重25专业做地产只为精品服务特点四：•去化量可观，市场供需以刚需为主。剩余量分析：目前在售项目的剩余房源主要以70-80平米的两室和130平米以上的大三室和四室。对本案启示：赤城市场供应仍以刚需为主，在县城整体经济发展一般的前景下，首改客群和次改享受型客户相对较少。市场需求仍以刚需为主我们来看看县城未来无房人员的构成：1、周边乡镇及乡村16-22岁年轻人进城打工，结婚置业需要购房。2、周边村镇子女上学进城购买学区房。3、县城中央交通拥挤，居住群体向新城区转移。4、其它外来人口。26专业做地产只为精品服务重点竞品分析：香格里拉开发商：邯郸市华亿房地产开发有限公司位置：赤城县霞城大道路东，阳光小区对过总占地：200亩总建筑面积：36万平米项目分期：两期（一期8栋，目前动工5栋）工程进度：地上5-7层停车：地下停车（人车分流）图为：一期在建楼座，建筑面积约9万平米左右主广语一座城市的新生活方式中心主题定位生态宜居小区建筑风格A2A3A4A7A8现代简约建筑风格27专业做地产只为精品服务28专业做地产只为精品服务根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西——客户需求从目标群体的市调结果来看：1、客户对于80㎡以下仅占4%；2、主力户型主要为80-100㎡的两室和100-130㎡的小三室。3、140㎡以上的豪华三室和四室仅占到总量的9%。计划购房面积80㎡以下80-100㎡100-130㎡140-160㎡160㎡以上购房比例4%36%48%9%3%主力户型面积需求：80-130㎡之间29专业做地产只为精品服务购房比例两室一厅,8%两室两厅,30%三室一厅,42%三室两厅,16%四室,4%两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室户型两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室及以上购房比例8%30%42%16%4%从目标群体的市调结果来看：1、小两室显然不是很钟情，考虑到空间狭小，使用面积较少，很多客户不愿意选择；2、市场在售的户型为80-100㎡的两室和100-130㎡，这也是县城大部分客户的需求。3、豪华三室和四室主要是矿区老板和政府人员购买，需求量较少。主力户型需求：大两室和小三室根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西——客户需求30专业做地产只为精品服务比例7层多层,42%小高层,19%高层,39%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%7层多层小高层高层比例喜欢居住的住宅类型7层多层小高层高层比例42%19%39%从表格来看，居住多层的客户数量仍然居多，但是随着县城发展的不断变迁，多层逐渐变少，同时，赤城县城居住人民对于高层的接受度也比较高，相反，对于小高层渴望度比较低。高层的接受度也比较高根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西——客户需求31专业做地产只为精品服务15%13.50%7.40%4.90%16.00%1.20%12.30%9.80%7.40%1.10%1.20%00.020.040.060.080.10.120.140.16公园里学校城市中心超市交通酒店配套齐全有花园车位文化广场屋顶花园比例标准线8%购买者关注的配套公园里学校城市中心超市交通酒店配套齐全有花园车位文化广场屋顶花园关注度（人）121164131108691比例15%13.50%7.40%4.90%16.00%1.20%12.30%9.80%7.40%1.10%1.20%县城潜在客户购买楼盘对于交通、学校、环境、配套比较看重根据我们深入县城，与数以百计的目标客户逐一进行走访了解，最终找到了我们最想要的东西——客户需求32专业做地产只为精品服务货：随着赤城城市中心整体向东南转移，东南板块近来成了住宅开发的热点区域之一，在此区域建筑一个具有品