泉州浦西万达广场市调报告

00泉州万达广场市场调研及产品定位建议2010年6月1目录第一部分外部环境城市概况/城市规划及定位/经济发展状况/城市化及人口/房地产发展阶段/产业结构/收支水平/居住水平/社会消费品零售总额/企业状况第二部分房地产总体市场房地产开发投资/商品房市场/商品住宅市场/主城区市场/新政影响第三部分区域与竞争项目区域分析/典型竞争项目分析/竞争项目整体分析/品牌开发商溢价力分析第四部分总结住宅总体市场/住宅区域市场/产品总结及建议/客户定位第五部分商业与写字楼市场商圈划分/商圈现状/商业租售情况/写字楼市场22第一部分外部环境分析1.城市概况2.城市规划及定位3.经济发展状况4.城市化及人口5.房地产发展阶段6.产业结构7.收支水平8.居住水平9.社会消费品零售总额10.企业状况31.城市概况第一部分外部环境分析•泉州在中国当今：福建省三大中心城市之一；国务院第一批公布的24个历史文化名城之一；著名侨乡；港澳台同胞的主要祖籍地；第六届全国农运会举办地；“世界宗教博物馆”；海西经济圈的重要城市，鞋服制造业发达，有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。古代：“海上丝绸之路”的起点；民族英雄郑成功史迹与陵墓；历史上“东方第一大港”。•自然区位泉州地处福建省东南部，泉州北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。台湾厦门福州认识泉州泉州历史悠久，区位关键，是福建省，乃至全国重要的城市之一，也是对台展示和吸引台资的重要区域之一。41.城市概况第一部分外部环境分析类别名称主要介绍备注航空晋江机场距项目约12公里，已开通北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、长沙、温州等航线，每周进出港航班已达100余班次。机场规模小、班次少，目前正在改扩建；同时厦门和福州机场也可作为泉州市民出行的备选。铁路福厦高铁北接长三角经济板块，南接珠三角经济发达区，为福建海峡西岸经济区建设提供便利的交通条件。泉州铁路运行系统差，目前只有一两条铁路线路，规划未来将形成一横三纵格局。海运泉州港位于福建省东南部，与台湾省一水之隔，泉州港现辖有4个港区16个作业区，年吞吐能力1921万吨。现有至日本、香港、两岸三地、韩国釜山等定期散杂货或集装箱班轮航线，与世界60多个国家和地区通航。该港历史悠久，号称“东方第一大港”，目前发展缓慢。公路福泉高速国家高速公路沿海主干道沈（阳）海（口）线福建境内段的重要组成部分。泉州的对外公路运行系统相对发达。泉厦高速交通部规划的12条国道主干线系统的一部分，起于泉州市西福，止于厦门市官林头。泉三高速福建东南沿海和西部山区的南北快速大通道，起自晋江市，止于三明市。324国道起点为福州，终点为昆明，全程2712千米，经福建、广东、广西、贵州和云南5个省份。泉州交通泉州对外交通相对发达，已初步形成海陆空一体的交通体系，各种交通设施正在逐步完善。5•总体发展目标专业性的国际化地区和海峡西岸的中心城市。1）专业性国际化地区：建设具有国际影响力的产业集群、专业领域的国际交往平台和生产性服务中心；2）海峡西岸中心城市：建设创业中心、文化中心和宜居城市。2.城市规划及定位第一部分外部环境分析•区域融合战略南联厦门湾，加强国际对接；北领湄州湾，强化产业支撑带动；中兴泉州湾，构建城市服务大平台。加强区域性港口、机场建设，参与国际制造业的分工。•产业发展目标以建设海峡西岸经济区现代化工贸港口城市为目标，重点发展石油化工、船舶修造、汽车及配件、电子信息、旅游服务等新兴产业，逐步形成全国重要的石油化工基地、纺织服装基地、鞋业基地、建材基地和电子基地。市域规划国际化的视野、区域性的中心、清晰的产业结构，为泉州未来的发展指明了方向。6•城市性质泉州城市的服务平台，行政中心、文化中心、商务中心。2.城市规划及定位第一部分外部环境分析•人口规模2008年泉州中心城区户籍人口103万，至2030年，泉州中心城区常住城镇人口规模约为280万，其中户籍人口约为138万。•用地规模至2030年，泉州中心城区人均建设用地标准为99.7平方米，建设用地规模约为279平方公里。•发展方向东进、南下、北优、西控，城市用地主要向东、向南发展，优化北部功能，适度向西发展。市区规划市区作为城市主要的服务平台，提供行政、商业、居住、旅游等功能，人口规模和城市规模逐步扩大。7高级商业和旅游服务中心居住中心市级行政文化中心晋江洛阳江城市格局随着城市的发展，市区规模逐步扩张，目前已基本形成四大片区，项目所在地的中心城区目前仍是城市核心区域。洛江城东片区东海片区桥南片区中心城区泉州市区格局主要四部分，一是中心城区，二是洛江城东片区，三是东海片区，四是桥南片区。城市核心，泉州的商业、政务、文化、旅游中心。完善的配套设施，主要的商务、休闲、行政地，泉州置业的首选地2.城市规划及定位第一部分外部环境分析依托与市中心的便捷交通、区域本地的商务氛围，以及几个大型楼盘的打造，吸引本区内以及部分中心城区的客群以海峡体育馆为中心，依靠廉价的成本优势和丰富的土地资源，吸引中低端人群未来新行政中心，目前配套设施差、吸引部分公务员和投资客8未来发展东海、洛江和桥南片区等区域的建设分流了城市核心部分的商务和政务中心功能，但建设速度缓慢，使得原核心的地位在短期内不会动摇。2.城市规划及定位第一部分外部环境分析•东海片区未来泉州市新的行政中心、文化中心，总部基地所在地。目前各种生活配套较差，人口很少，政府办公大楼正在建设中，预计短期内全部的政府机关入驻东海片区无法实现。•洛江片区洛江片区利用大坪山隧道贯通、“一场一馆”建设、泉州市第一医院迁建等大项目落地，以及自身的自然环境和相对充裕的土地资源，在价格优势的情况下，吸引了少部分的中心城区人口到此置业。正在建设中的政府大楼•桥南片区桥南片区借助市中心的便捷交通，项目自身配套吸引了本地区域内及部分中心城区的人口到此置业。9•城市发展时序和远景设想2.城市规划及定位第一部分外部环境分析时期发展规模建设重点近期（2015）中心城区常住人口180万，用地规模194平方公里，人均建设用地108平方米。结合海峡体育中心建设，完善城市服务功能；利用东海行政中心建设逐步疏解老城功能，加强泉州古城保护，带动东海片区、城东——双阳片区的发展。中期（2020）中心城区常住人口210万，用地规模220平方公里，人均建设用地106平方米。完善城市服务功能，加强泉州古城的保护，加快向洛秀片区、江南片区发展。远景设想泉州中心城区与晋江、石狮、惠安实现一体化发展，构建泉州湾大都市区，实现“一湾两翼三带”的城市格局，形成“多中心、组团式”环湾型山水园林城市，发展成为海西重要中心城市之一。在泉州湾基础山逐步形成圈层结构：内圈以区域专业化生产服务、商务交流、娱乐休闲等核心功能为主，打造城市滨海特色旅游服务带；中圈以区域性综合服务与居住为主导功能，构建大都市生活区框架；外圈以现代制造业、基础产业及对外工贸合作、物资流通等功能为主导，形成大型产业园区。1030022524162311137487346926226040500100015002000250030003500泉州市福州市厦门市漳州市龙岩市三明市莆田市南平市宁德市•GDP泉州GDP保持高速增长，整体经济实力强劲。2004年以来，泉州GDP平均增长率在14%左右，明显高于全国水平。2009年泉州GDP首次突破3000亿大关。泉州GDP连续10年排名福建省首位。在福建各城市中，泉州GDP连续10年排名首位。2009年泉州GDP总量达到3002亿元，分别超出福州（2524亿元）、厦门（1623亿元）19%和85%。2004-2009年抚顺市GDP辽宁省各城市GDP3.经济发展状况第一部分外部环境分析2004-2009年泉州市GDP与增长率2009年福建主要城市GDP对比数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院300214.2%13.1%15.0%16.0%14.1%12.5%05001000150020002500300035002004年2005年2006年2007年2008年2009年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP（亿元）增长率（%）GDPGDP总量大，增速快，指标位居福建省首位，超过福州和厦门11383683305164413229165637834996010000200003000040000500006000070000泉州福州厦门重庆长沙成都1863621427248152960134840383680500010000150002000025000300003500040000450002004年2005年2006年2007年2008年2009年泉州人均GDP持续增长，2009年达到38368元。2004年以来，泉州人均GDP一直保持高速增长，不考虑可比价因素，6年间泉州人均GDP实现了206%的增长。泉州2009年人均GDP接近40000元，低于厦门，略高于福州。从与其他城市对比来看，泉州人均GDP低于厦门（64413元），略高于福州（33051元）。全国范围来看，泉州2009年人均GDP高于重庆和成都，其人均GDP水平相当于2003-2004年的北京人均GDP水平。3.经济发展状况第一部分外部环境分析2004-2009年泉州市人均GDP2009年泉州与各城市人均GDP对比数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院人均GDP人口数量较大，人均GDP相对较少，但仍超越一些省会城市，低于厦门12近年来，泉州城市化率稳步增长，2009年城市化率达到52.3%，高于全国平均水平。从2006-2009年城市化趋势来看，泉州城市化率年均增长超过1个百分点，2009年城市化水平达到52.3%，高于46.6%的全国城市化水平。泉州城市化水平低于厦门、福州，位居福建第三位。从福建省各城市城市化水平对比来看，泉州低于厦门（82%）和福州（59%），位居第三位。考虑到其强劲的经济能力，未来城市化速度会进一步加快。数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2006-2009年泉州市城市化率走势2009年福建各城市城市化率对比4.城市化与人口第一部分外部环境分析48.0%48.8%50.2%52.3%45%46%47%48%49%50%51%52%53%2006年2007年2008年2009年82%59%52%49%47%44%43%42%41%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%厦门市福州市泉州市南平市莆田市三明市漳州市龙岩市宁德市城市化城市化水平相对经济发展水平较低，未来有较大增长空间13泉州人口稳步增长，2009年人口规模近800万。从2006-2009年，泉州人口增长17万，年均增长1个百分点，2009年人口规模达到786万，预计两年之内将突破800万大关。泉州人口规模位居福建第一，未来房地产需求大。从福建各城市人口对比看，泉州人口规模位居第一位，为未来房地产快速发展提供了基础。数据来源：泉州市统计局，中国指数研究院2006-2009年泉州市人口走势4.城市化与人口第一部分外部环境分析7697747797867607657707757807857902006年2007年2008年2009年7866874803042902862782642520100200300400500600700800900泉州市福州市漳州市宁德市南平市莆田市龙岩市三明市厦门市2009年福建各城市人口对比人口人口规模较大，增幅稳定，对房地产的需求较大1409年泉州市人均GDP为38368元（约合5617美元）泉州市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数