76房地产公司管理制度

-1-房地产公司管理制度编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司编制日期：2016.11.15版本：第一版-2-目录第一章总则..................................................41目的.......................................................42适用范围...................................................4第二章公司组织管理机构......................................51公司组织管理机构图.........................................52人员分布...................................................5第三章项目开发总体流程......................................61项目开发总体流程图.........................................62项目开发总体流程说明......................................10第四章工程项目管理工作流程.................................151施工协调管理流程..........................................152档案信息管理流程..........................................173项目安全管理工作总体流程..................................194项目质量管理工作总体流程..................................245工程进度款管理工作流程....................................286工程变更管理工作流程......................................307成本控制管理工作流程......................................328项目进度管理工作总体流程..................................35第五章管理制度.............................................381日常工作管理制度..........................................382公司财产、办公用品管理制度................................393行政档案管理制度..........................................39-3-4监理、总包、分包的管理制度................................405工程施工管理制度..........................................506工程质量控制制度..........................................607施工进度管理制度..........................................648投资控制管理制度..........................................659工程验收流程管理..........................................6810奖罚流程制度.............................................69第六章岗位职责.............................................701总经理职责................................................702工程副总经理职责..........................................703办公室专员职责............................................714工程部经理职责............................................725材料设备专员职责..........................................736专业工程师职责............................................757资料档案员职责............................................768外联专员岗位职责..........................................779安全员岗位职责............................................78-4-第一章总则1目的为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平和工作效率，实现工作的规范化、程序化，根据我公司实际，制定本制度。2适用范围2.1本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。2.2房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面的关系，保证工程的顺利实施。-5-第二章公司组织管理机构1公司组织管理机构图2人员分布房地产公司现有副经理3名，外联专员1名，专业工程师4名，电工1名，材料兼安全专员1名，后勤3人。房地产公司光明新城瑞景新都副总经理（工程指挥部）工程部经理外联专员办公室专员专业工程师总经理资料档案员材料设备员安全专员专业工程师3名后勤1名（厨师）专业工程师1名材料兼安全专员1名后勤2名（门岗）副经理3名外联专员1名董事长-6-第三章项目开发总体流程1项目开发总体流程图部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程1层次2概要项目立项与科研部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD123456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期审批项目可研评审土地合同订立前期手续结束进入设计阶段反馈项目可研项目建议书审批计划编制-7-部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程2层次2概要项目设计与招标部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD123456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期审批初设批复施工图及预算审查材料技术协议结束进入实施阶段初设评审设计招标配合初步设计通过否施工图设计及预算否通过反馈制定物资采购计划物资采购编制资金计划审批-8-部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程3层次2概要项目实施阶段工作流程部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD123456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期落实开工条件满足合同管理进度管理安全管理质量管理造价管理技术管理档案管理结束进入竣工验收与评价编制项目施工组织总设计现场施工准备否通过反馈土建、安装施工、调试反馈监督配合委托施工监理-9-部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程4层次2概要项目竣工验收与评价部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD123456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期启动投用结束竣工验收配合监督通过否整改通过工程结算资料移交审计竣工结算资产移交审批评价考核反馈-10-2项目开发总体流程说明2.1流程目的本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理流程，为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益。2.2项目开发管理2.2.1项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公司领导审批。2.2.2可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办法执行。2.2.3可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报公司审批。根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。2.2.4土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.2.5计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销-11-售等的方式、方法及相应计划安排。2.2.6前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有：2.2.6.1向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2.2.6.2向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。2.2.6.3向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。2.2.6.4向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.2.6.5如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.2.7设计招标配合：工程指挥部牵头，公司相关部门配合，招标确定设计单位单位。2.2.8初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件，项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。2.2.9初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满足公司要求。2.2.10初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批，组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.2.11施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查，确认施工图及预算。2.2.12材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部制定相应的采购计划，进行物资采购。-12-2.2.13编制资金计划：工程指挥部主导，公司相关部门配合，编制资金计划，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺利实施。2.2.14现场施工准备2.2.14.1工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。2.2.14.2工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。2.2.15委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部技术部负责组织委托监理。2.2.16编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。2.2.17落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应按计划组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指挥部配合公司相关人员办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。2.2.18施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程指挥部负责施工管理。管理内容主要包括：2.2.18.1组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计；-13-2.2.18.2协助施工单位解决现场的特殊困难；2.2.18.3督促施工