房地产的绿色低碳转型

12020/1/241房地产的绿色低碳转型聂梅生2010年7月厦门本次房地产调控的背景因素•经济层面——GDP：经济增长过快一季度GDP增速达11.9%，房地产投资过热，首当其冲；——流动性：2009年宽松的货币政策下货币投放过多，其它产业资金快速流入房地产，对其结果必然形成通胀压力，势必要先从房地产收缩流动性；——金融风险：房价过快上升刺激投资炒房,推动资产泡沫，带来金融风险；——调结构：房地产在经济中的比重过高，形成投资结构失衡，对其他产业形成挤出效应，不利于产业结构调整，房地产应适当退出，给调结构留空间；——促改革：房地产土地制度、房产税征收、农村土地流转、小产权等体制性问题急需提上日程。本次房地产调控的背景因素•社会层面——稳定社会：房价连续14个月上涨过快超出普通居民支付能力，引起社会不稳和民怨；——保民生：保障性住房长期缺位，需要调整住房结构保民生；——城乡一体化协调发展：未来城镇化与房地产需要协调发展。本次对房地产的调控势在必行！本次调控的效果和问题•遏制部分城市房价过快上涨效果显现：——政策预期的效果已经使热点城市房价停涨，交易量普遍下降，热点城市达30-40%；——新房市场价格松动，1季度跳涨和虚高部分明显回调，环比下降，同比增幅下降，逐步达到如期调控目标：遏制部分城市房价过快上涨•控制了开发商和投资性购房的资金，降低了供需双方的资金杠杆率：——土地抵押贷款收紧使开发资金流动性降低，目前已快速从10倍下降到5倍以下；•投资型购房受到严控，炒房客变房东致使北京上海等地房租大幅上升，资产升值收益变为持有经营收益，而原来买不起房的人变为租不起房。CPI指数受到考验。2020/1/245约3600亿元大力加大保障性住房建设但资金不容乐观，可能形成青黄不接本次调控的效果和问题•房地产行业发生明显变化：——投资不减，转投商业地产，新的经济开发区，工业地产以及成长型的二线城市；——开发商调整战略目标，资金充裕的开发商仍然逢低拿地，弯道超车，以迎调控后发展。大型企业平衡住宅开发和商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制。•国民财产性收入面临缩水——目前国民持有住房总值约为80万亿，股市市值约为28万亿，一旦房价大幅下跌，二者会同向下挫；——楼市调控，房价尚无实质性松动时，股市大幅跳水，市值蒸发约5万亿，对国民财富和实体经济带来影响；——储蓄额下降，银行存贷比下降，资金保值增资的需求没有渠道，外流趋势呈现这将不利于金融和经济社会稳定。房地产调控又一次面临两难局面•一季度数据表明，PPI指数(生产资料)上涨9.9%,人力成本上涨9.8%,但销售价格指数CPI上涨只有2.2%，说明生产企业利润下降,实体经济生存环境在恶化；•人民币升值已经开始，出口不乐观，热钱不可避免涌入，其结果是推高资产价格之后剪羊毛退出，将更加使资本从实体经济中流出；•选择只有调整产业结构，但是转型需要时间和充裕的资本，在转型完成之前，房地产不可大涨大跌，否则实体经济青黄不接。房地产调控本身就是高难度的双刃剑，审时度势，减少震荡平稳发展是共同目标。8房地产转型途径•调整产业结构，走上绿色低碳型地产的发展之路–房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构调整和解决产能过剩。–房地产是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合，房地产的转型将支持中国经济的转型，绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力和控制资产泡沫发生的对冲机制。–房价虚高的部分应当作为经济转型的成本，为中国经济转型埋单，因为房地产是处于产业链的中游，是大买主，无论是新能源还是新技术都可以在房地产业中消纳，提升房地产业的技术含量，推广绿色低碳地产是当期减少泡沫和长期健康发展的可行之路。美国发展绿色建筑的总体前瞻•美国的住宅和小型商业用房每年使用的能源总量相当于6.8亿桶原油，如果美国一半以上的建筑实现节能20---40％，相当于减少4800万至9600万辆大客车运行，由此发展绿色建筑反而可以推动美国发展新能源汽车的产业。•住宅每户平均投资5000-20000美元，可实现节能20--40％，改造其中40％可创造4000亿美元以上的市场规模；根据美国Pike公司研究，商用房每平方英尺投资10—30美元可实现节约能耗40％，改造其中的40％就可创造1440亿至4320亿的市场规模。•美国进步协会和未来能源联盟认为，倘若，未来十年内翻新美国5000万座房屋，平均每户投资10000美元，大约需要投资5000亿美元，据此，美国每年能够创造62.5万个全职工作机会，美国消费者每年能够节省320亿至640亿美元的开支。•为此，通过发展节能型建筑，美国能够实现低碳经济的战略转型。绿色生态住区和绿色低碳住区2020/1/2410中国生态住区技术评估手册中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系11绿色住区与低碳住区的主旨绿色住区三大主题•以人为本：呵护健康舒适•保护生态：保护环境，节约资源•天人合一：人与自然的协调发展低碳住区四个主题•政治经济：为应对全球气候变化而提出的低碳经济和社会•单一指标：利用多种方式减少住区建造和使用期间的CO2排放量•量化：在现有排放量的基准上，量化住区CO2减排值是必要目标•金融属性：与金融、货币、税务紧密挂钩12绿皮书五系统权重分布能源与环境占比最多，其次是选址与住区环境、住区水环境，室内环境质量和材料与资源各占七分之一左右。13各系统减碳指标占比选址与住区环境能源与环境室内环境质量住区水环境材料与资源减碳指标在绿色中的占比2020/1/2414余下的绿色指标59%减碳指标41%41%+59%=100%减碳贡献率2020/1/2415从减碳贡献率构成可以看出可再生能源贡献率56.3%左右《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》2020/1/2416依据绿色低碳住区技术要点可以看出，在住区建设中可以采用多种技术减少住区建造和运行期间的CO2排放量，但是其中有些技术措施对减少住区CO2排放的贡献目前还没有准确的量化计算方法，因此，目前只编写了可量化的减碳评估指标。住区低碳评价指标原则和内容制定原则：量化绿色建筑的节碳指标，建立节碳的基准值并计算住区节碳总量，并和货币挂钩，为未来的碳交易、碳税、碳货币做好准备住区建筑节能的碳指标——已量化住区绿化系统碳指标——已量化住区节水碳指标——已量化住区交通碳指标——已量化住区建造的碳指标——待量化建筑节能及相应的CO2减排量不同能源种类单位能耗的CO2排放指标C，jkg/(kWh)电天然气燃油煤0.950.19840.310.39建筑节能50%为基准，将能耗换算为电耗，电耗折算为相应的CO2•严寒和寒冷地区：•其他地区：按每度电排放CO2为1kg计算，等值人民币为0.5元]))(()([278,,电煤crcrchwrhcrhwrhecCOPQQQQQB])[(278,,电电crhwcrcrcrhrhecQCOPQCOPQB100BPecec2排放指数CO实际值：Pec的计算可参照基准值公式计算,其中单位面积全年耗热量、耗冷量以及生活热水耗热量均为实际建筑值，采暖空调系统的供冷季和供热季平均性能系数应根据建筑实际能源系统确定。这里以CO2排放指数作为评价指标，即以单位建筑面积CO2排放量的基准值为100计来折算CO2排放量的实际值，CO2排放指数当某住区CO2排放指数为75时，表示该住区CO2减排25%。建筑节能及相应的CO2减排量住区节水及相应CO2减排量从水量平衡和水质平衡出发水环境系统低碳评价包括两方面：一方面是通过节水→节能→降低CO2排放量另一方面是采用绿色水处理技术降低污染物去除过程中碳源转化（BOD、COD）所产生的CO2量。水处理过程CO2排放指标如下表所示。项目给水排水处理绿色水处理技术动力消耗产生的CO2排放W（kg/m3）0.300.250.10～0.25碳源转化产生的CO2排放C（kg/m3）—0.55～0.850.10～0.55住区水处理CO2排放量的基准值Bcw（kg/m2/年）计算将以《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）规定的定额值作为参比值。通过对绿色生态住宅示范项目节水量分析，在无再生水利用的情况下，节水率最大可达20%；若考虑再生水的利用，则节水率可达到47%。因此本评估体系中以Pcw/Bcw大于20%作为评价的基础。住区节水及相应CO2减排量住区节水及相应CO2减排量CO2排放量的基准值Bcw（kg/m2/年）BCW=（W1QB1+（W2+C2）QB2）/ACO2排放量的实际值PCW（kg/m2/年）PCW=（W1QP1+（W2+C2）QP2+（W3+C3）QP3）/A100BPcwcw2排放指数CO住区绿化系统对CO2的固定量单位建筑面积CO2固定量的增加值AARGGsgCCA40600与绿化相对应的CO2吸收状况评价100006GC2吸收指数CO绿化系统40年CO2固定量计算值必须大于基准值600kg/m2低碳交通及对应的CO2减排量•低碳交通要求住区周边有便利的公共交通系统，同时住区内交通规划有利于步行，区内学校、幼儿园、社区中心、商业服务设施等公用服务设施的以居民步行1000m可达性布局，减少住区内部交通。•单位面积CO2排放的基准值BTC倡导每天步行1km，减少车辆出行，减少交通所产生的CO2排放。以住区全部车辆不参与步行倡导为基准，则排碳基准值计算如下：AARGGsgCCA40600低碳交通及对应的CO2减排量•单位面积CO2排放实际值PTC–住区内部及周边交通CO2排放量的实际值PTC的计算可参照基准值计算公式，其中住区机动车停车位数Ps采用不参与“每天步行1km”倡导车辆数。•与低碳交通相对应的CO2排放状况评价低碳交通CO2排放指数为：–当某住区交通CO2排放指数为25时，表示该住区75%车量参与“每天步行1km”的低碳倡导，则交通CO2减排75%。100BPTCTC2排放指数CO住区运行期低碳评价•住区CO2减排量–根据建筑节能、节水、绿化、交通系统的CO2减排量，可以算出住区总的CO2减排量：•住区运行期低碳评价–这里以住区低碳指数（LC）作为评价指标，即以单位建筑面积全年CO2排放量的基准值为100计来折算住区实际CO2排放值：•当某住区低碳指数为50时，表示该住区的CO2减排为50%。)()()(TCTCcwcwececCACPBPBPBGT1001540TCsgcwecTCsgccweccBAARBBPAARGPPL住区建造期低碳评价•单位重量建筑材料生产过程中排放CO2的指标基准值XBi（t/t）•单位建筑面积所用建筑材料生产过程中排放的CO2的基准值Bmc(t/m2)钢材铝材水泥建筑玻璃建筑卫生陶瓷混凝土砌块木材制品2.09.50.81.41.40.120.2AXXBBrBiBiniimc11住区建造期低碳评价•建筑材料生产过程CO2排放实际值–单位建筑面积建筑材料生产过程中CO2排放量的实际值Pmc的计算可参照基准值计算公式，其中第i种建筑材料生产过程中单位重量排放CO2的指标和建筑所用第i种建筑材料的回收过程排放CO2指标均采用实际值。•建筑材料生产过程CO2排放状况评价–这里以CO2排放指数作为评价指标，即以单位建筑面积建筑材料生产过程CO2排放量的基准值为100计来折算CO2排放量的实际值，–当某住区建筑材料CO2排放指数为75时，表示该住区建筑材料CO2减排25%。上海·经纬城市绿洲总建筑面积286889㎡容积率1.49绿地率43%节水率25.4%节能率56.2%热水能源全部采用太阳能机动车停车位1562，全部参与“每天步行1km”倡导年单位面积减碳量（kg/(㎡.a)）及运行费用节省（元/(㎡.a)）绿化减碳2.26节水减碳0.92节能减碳18.07交通减碳0.72总减碳量21.97运行费用节省11.0本项目年总减碳量为6303.0吨/年，年运行费用节省为315.1万元北京·西堤红山总建筑面积280400㎡