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CompanyLOGO房地产开发第二章房地产开发基础理论何韶瑶第二章房地产开发基础理论一、房地产开发的分类二、房地产开发的内容三、房地产开发的程序四、房地产开发企业组织机构思考题1．按城市建设对象划分1按城市建设对象划分:新区开发和旧城区房地产开发。3按开发经营方式划分：为土地开发、房屋开发、综合开发。2按开发配套规模划分：综合开发和单项开发。一、房地产开发的分类旧城区开发：是指对旧城或大城市的某些区域进行改建，扩建的生产活动,一般称为旧城改造。旧城区房地产开发一般都具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。新区开发(新开发)：是指对新城区、卫星城镇的开发。1.按城市建设对象划分2．按开发配套规模划分•综合开发指具有相当规模的项目。一般都是成街成片，或在更大区域范围内大规模统一配套进行的。综合开发•单项开发：是指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设。单项开发．按开发经营方式划分土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象,通过征地、拆迁、安置,然后再将经过开发，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。.房屋开发指房地产开发企业以受让的形式、或以市场价格从土地开发企业有偿获得土地使用权后，按规划的统一要求组织该建设场地的房屋建设，开发各类符合规划要求的房地产商品，再将开发完毕的房地产商品通过出售或出租等方式从事经营与管理的一种经营方式。综合开发土地房屋综合开发是指将土地开发与房屋建设合二而一，不分层次或阶段进行开发建设的生产经营活动。二、房地产开发的内容A投资决策分析阶段B项目前期工作阶段C项目建设阶段D房屋租售阶段房地产开发大体上分四个阶段进行，每个阶段有其各自不同的工作内容。(一)投资决策分析阶段1．项目开发设想项目设想是房地产开发最先开始的工作内容。2．项目设想的具体化在这一工作中应确定以下几个问题：A.具体建设地点。B.初步落实建设用地。C.自然条件适宜性的研究。D.同有关部门广泛接触。3．项目的可行性研究项目可行性研究是投资决策分析的主要内容，它包括的工作较多，主要有市场研究、概念规划设计方案、项目经济性分析等。返回(二)项目前期工作阶段指投资决策和具体开发地点确定之后，到具体开工建设之前的这段时间。项目前期工作的具体内容如下：(1)研究建设场地的特性与周围环境。(2)分析该地块的可能用途及获利能力。(3)购买土地，获得其使用权。(4)征地、拆迁、安置、补偿。(5)进行规划设计、制定建设方案。(6)与规划部门协商，获得规划许可。(7)对施工现场进行“七通一平”或“三通一平”。(8)确定与落实建设资金。(9)分析市场，初步确定租金或售价水平。(10)估算工程量和开发成本。(11)确定合理的营销方案。一般都将上述两个阶段:投资决策分析阶段,项目前期工作阶段的某些工作结合起来，称为房地产项目策划。返回(三)项目建设阶段该阶段的主要工作内容如下：1．进行施工组织工作2．进行开发项目的控制工作3．进行项目的竣工验收工作返回此阶段的主要工作内容为：1．做好商品房的销售经营，加快资金周转。2．进行产权归属登记与办证工作。3．做好物业管理工作。(四)房屋租售阶段三、房地产开发的程序程序F售后服务A投资立项E房屋销售D工程管理B前期准备C施工前期准备房地产开发一般包括六个程序：三、房地产开发的程序房地产开发一般包括六个程序：见图2-1。A投资立项立项报告项目建议书可行性研究报告概念性规划报计划管理部门立项批文B前期准备征地调查地质勘探现状测量规划设计招标施工招标选择队伍与市政管理部门谈判协调用地兰线选址意见书签订设计合同施工许可证征地红线图规划用地许可证拆迁安置补偿安排短期和长期资金规划建筑设计方案规划建筑初步设计规划许可证施工图设计工程预算编制三通一平(七通一平)监理招标鉴订监理合同C施工前期准备开工报告签订施工合同设备、材料订货政府质量监督机构审批介入施工图审核技术交底编制施工组织设计施工组织设计审查组织各施工队进场D工程管理放线、定位基础开挖室内水、电、讯、道路设备材料设备管理质量、价格工程进度计划管理规划部门验线设计部门验槽中间过程验收(与建筑同步)基础工程验收(隐蔽工程)结构主体层验收原层面防水工程预算管理竣工验收(与建筑同步)M.C工程装饰工程内外墙、楼地面验收竣工验收室外环境工程验收付款及变更预算控制工程结算审核财务决算档案资料管理总体进度及单项工程进度控制竣工后交城市档案馆质量等级证书办理固定资产移交手续财务管理签订购买合同E房屋销售分析市场初定目标市场商品房价格报批商品房销售报批办理工程移交手续提供银行按揭确定租、售价格预售(销售)许可证商品房现房交物业管理签订预售(销售)合同申请办理土地房屋产权证登记过户交购房户F售后服务确定物业管理服务机构建立房屋用户档案服务及回访住户制定相关制度及物业收费标准与用户签订物业合同四、房地产开发企业组织机构1、具有“事业单位”性质的公司2、具有半官方半企业性质的公司3、完全企业性质的公司(一)组织机构的性质(二)开发企业的类型及人才结构1、开发企业的类型(1)按所有制形式划分①全民所有制房地产开发公司。②集体所有制房地产开发公司。③中外合营房地产开发公司。④外商独资经营的房地产开发公司。(2)按经营的性质划分①房地产专营公司。②房地产兼营公司。③房地产项目公司。2、开发企业的人才结构(1)建筑师(2)工程师(3)会计师(4)经济师及成本控制人员(5)估价师及市场营销人员(6)律师与代理人（三）房地产(集团)股份有限公司组织机构设置框图图2-2某房地产集团公司组织机构框图股东大会董事会总经理总会计师总经济师楼宇销售部设计室工程部海外扩展部证券部商业贸易部发展经营部人事部财务部办公室土地开发部合约部总工程师副总经理监理会(四)房地产开发企业资质等级标准1998年，《建筑部关于颁布城市综合开发公司资质等级标准的通知》中，确定我国房地产开发企业按下列标准核定：我国开发公司按资质条件划分为四个等级。(1)一级开发企业必须具备以下全部条件：①自有流动资金1000万元以上(包括1000万元)；②固定职工人数100人以上(包括100人)；③有职称的技术人员50人以上(包括50人)；④设有高级工程师职称的总工程师，设有经济师以上职称的总经济师，设有会计师以上职称的总会计师，技术、经济、统计、财务等各业务负责人具有相当专业中级以上职称；⑤具有5年以上从事综合开发的经历；⑥独立承担过一个建筑面积为30万平方米以上的居住区，或3个建筑面积为10万平方米以上的住宅小区的开发建设任务，并已竣工交付使用，连续4年建筑合格品率达10％，无重大事故记录。①自有流动资金500万元以上(包括500万元)；②固定职工人数60人以上(包括24人)；③有职称的技术人员24人以上(包括24人)；④工程技术、经济、财务负责人具有中级以上相应专业的职称，配有助理统计师以上职称的专职统计人员；⑤具有3年以上从事综合开发的经历；⑥独立承担过1个建筑面积为10万平方米以上的住宅小区,或3个建筑面积4万平方米以上的住宅组团的开发建设任务，并已竣工交付使用,连续2年建筑合格品率达100％，无重大事故记录。(2)二级开发公司，必须具备以下全部条件：①自有流动资金200万元以上(包括200万元)；②固定职工人数30人以上(包括30人)；③有职称的技术人员10人以上(包括10人)；④工程技术负责人具有建筑或结构专业中级以上职称，经济、财务负责人具有助理经济师、助理会计师以上职称，配有统计员以上职称的专职统计人员；⑤具有2年以上从事综合开发的经历；⑥独立承担过建筑面积为4万平方米以上或两个建筑面积为2万平方米以上的开发项目的建设任务,建筑合格率达100％,无重大事故记录。(3)三级开发公司必须具备以下全部条件：(4)四级开发公司，只允许在20万人口以下的小城市和县镇设立，其必须具备的最低条件，由各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、开发办根据地区的经济发展情况，在以下范围内确定：①自有流动资金50～100万元；②固定职工人数10～20人：③有职称的技术人员3～6人；④工程技术负责人具有建筑或结构专业助理级或中级以上职称，财务负责人具有助理会计师以上职称。(5)各级开发公司可承担的任务规定如下：①一级开发公司可承担20公顷以上的土地开发任务,建筑面积20万平方米以上的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的工业区、商业区的开发建设,建设技术复杂程度不受限制；②二级开发公司可承担20公顷以下的土地开发任务，建筑面积20万平方米以下的住宅小区开发建设，以及与其投资能力相当的工业、商业建设项目的开发建设，不得承担技术特别复杂的建设项目；③三级开发公司可承担建筑面积12万平方米以下的住宅小区的土地、房屋综合开发或与其投资能力相当的工业、商业建筑的开发建设，不得承担含有12层以上，跨度超过24米的建筑物的建设；④四级开发公司可承担建筑面积4万平方米以下的住宅组团的土地、房屋综合开发或与其投资能力相当的商业建筑的开发建设，只允许承担6层及6层以下民用建筑的建设。思考题：1、房地产综合开发的内容有哪些？应按什么程序进行开发建设？2、房地产企业应由哪些主要人员构成？各自的职责是什么？CompanyLOGO