深圳市旧工业区改造策略研究

深圳市旧城、旧工业区改造策略研究城市发展研究所二○○七年六月一、研究的性质和目标二、研究的主要成果三、研究的主要内容和结论本项目是在旧工业区、旧居住区改造需求迫切、但又缺乏相关政策引导背景下，以完善改造管理和加强规划引导为目的、理论与实践相结合的一项面向操作的政策性研究。研究的性质针对当前深圳城市更新中，城中村以外的改造对象普遍面临改造政策缺位或操作性不强的现实问题，提出切实可行的改造政策建议。研究的目标目标一通过对这种处于高速增长时期的新兴城市的更新改造的规划和政策研究，为国内城市更新理论中关于功能性、结构性老化所引发的更新改造研究的不足提供实践经验和理论探讨。研究的目标目标二研究对象的复杂性：各类改造对象利益关系错综复杂、改造需求多样，增加了政策制定的难度；政策涉及面的广泛性：改造涉及城市经济、社会、环境等方面的发展，受到规划、土地、产业、房地产、文化、环保等不同部门，国家、省及地方等不同层面的政策、法规的影响，统筹难度大；研究内容的综合性：更新改造过程不仅需要与各个部门相互协调，更需要对改造时机、改造方向、改造的组织机构、机制等方面进行综合判断；相关基础研究的薄弱性：只有27年发展历程的深圳，更多的面临着功能性老化的改造需求，自身在改造研究方面积累不足，同时，国内其他城市的改造大多围绕棚户区的拆建、历史文化保护等进行，可借鉴经验不多。研究的目标研究难点一、研究的性质和目标二、研究的主要成果三、研究的主要内容和结论主要成果研究报告：《深圳市旧城、旧工业区改造策略研究》专题：专题一：《中外旧城、旧工业区改造案例比较》专题二：《旧城、旧工业区改造相关政策分析》政策建议文件：文件一：《深圳市旧工业区改造暂行规定》（建议稿）文件二：《深圳市旧居住区改造暂行规定》（建议稿）研究报告更新改造的概念内涵更新改造的政策适用对象更新改造的现状特征和问题更新改造的利益关系分析更新改造的目标、原则及模式更新改造的政策建议更新改造的管理机构和运作程序专题一国内外旧居住区改造案例分析欧洲旧住宅改造莫斯科旧城危房改造香港旧居住区重建国内外旧工业区改造案例分析德国北威州老工业基地改造香港工业用地改造武汉锅炉厂老厂区改造对深圳的启示与借鉴《中外旧城、旧工业区改造案例比较》专题二改造政策评价规划政策土地政策产业政策改造机制评价组织机构实施程序政策及机制需求分析政策建议《旧城、旧工业区改造相关政策分析》物权法草案城中村改造政策拆迁补偿政策政策建议《深圳市旧工业区改造暂行规定》（建议稿）第一章总则第二章改造类型与改造方式第三章改造要求第四章“升级改造”扶持政策第五章改造组织机构及职责第六章改造规划及实施第七章拆迁补偿第八章附则政策建议第一章总则第二章改造的方式及要求第三章组织和领导机构第四章改造计划、规划和实施第五章拆迁补偿安置第六章附则《深圳市旧居住区改造暂行规定》（建议稿）一、研究的性质和目标二、研究的主要成果三、研究的主要内容和结论引入经济学、社会学、法学等多学科的理论进行关于更新改造的概念、动力机制、产权、绩效等方面的分析,旨在全面认识更新改造的特征与关键问题。研究方法与技术路线1、理论借鉴通过对案例进行深入研究，透过现象分析改造的动因和绩效。研究方法与技术路线2、案例实证南山区麻雀岭工业区改造案例改造前改造后前往国内一些城市进行改造情况调研，掌握了翔实资料，了解不同城市更新改造理念和运作模式。研究方法与技术路线3、对比研究日期城市调研内容2005.11.10香港全面了解各城市更新改造现状情况和问题，包括城市建设、社会经济、利益各方改造意愿、改造难度等方面信息；改造中的资金来源；改造的运作模式；改造的成功案例（实地踏勘）；改造的组织机构、程序；改造土地、规划、房屋拆迁等方面政策，从中为深圳城市更新提供有益参考。2006.4.17～4.18大连2006.4.19～4.20青岛2006.4.21～4.22上海2006.10.17广州着重研究日本和香港关于旧居住区、旧工业区改造的规划管理和政策指引，从中获得参考经验。研究方法与技术路线日本城市再开发香港“商贸地带”深圳的城市更新经历了从东门老街改造、到城中村改造的展开，再到对包括旧工业区、旧居住区、旧工商住混合区在内的全面更新改造的关注。研究方法与技术路线4、历史分析罗湖东门老街改造全市城中村改造全面更新改造的展开研究方法与技术路线以政策研究主线改造运作程序改造组织机构旧工业区、旧居住区现状及问题分析改造政策现状评价相关改造经验借鉴改造需求影响分析形势背景分析政策研究范畴界定改造策略改造目标、原则和运作模式主要研究内容和结论1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围；2、对旧工业区、旧居住区的有关改造政策进行全面梳理和评价；3、从利益驱动的角度综合分析利益攸关者的改造需求；4、对旧工业区改造从宏观和微观上进行经济分析；5、针对旧工业区改造弹性不足问题提出“工贸混合用地”的管理建议；6、提出旧工业区、旧居住区改造的管理机构建议；7、构建高效、顺畅的改造运作程序；8、提出旧居住区、旧工业区改造的政策框架。明确界定各类改造对象，确定了改造重点；主要研究内容和结论1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围城市更新历史文化街区老仓储区城中村工商住混合区旧工业区旧居住区工商住混合区旧工业区旧居住区提出功能置换（包括用地、建筑的功能置换）和升级改造两种改造类型，并从空间上区分了政策的适用范围。主要研究内容和结论全面改造综合整治用地的功能置换推进集约、高效的工业园区系统建设完善居住、商业、文卫、绿地、配套基础设施等城市功能建筑的功能置换功能置换型升级改造型（工贸混合用地）1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围主要研究内容和结论2、对旧工业区、旧居住区的有关改造政策进行全面梳理和评价类别政策名称规划政策《中华人民共和国城市规划法》（1989）《深圳市城市规划条例》（2001）《深圳市城市规划标准与准则》（2004）土地政策《中华人民共和国土地管理法》（2004）《国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》（2004）《广东省经济特区土地管理条例》（1997修）《深圳经济特区土地使用权出让条例》（1998修）《深圳市土地交易市场管理规定》（2001）《深圳市土地使用与收回条例》（1999）《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（2004）《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（2001）《关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》（2004）“1+7”文件（2006）：《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》《深圳市土地储备管理办法》类别政策名称产业政策《关于支持发展产业集聚基地的若干意见》（2001）《关于完善区域创新体系，推动高新技术产业持续快速发展的决定》（2004）《深圳市高新技术产业带企业或项目入区审核与监管指导意见》深府办（2005）《深圳市特色工业园区认定管理办法》（2005）物权政策《中华人民共和国物权法》（草案）拆迁补偿及查违建政策《城市房屋拆迁管理条例》（2001）《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（2004）《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（2002）《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》（1999）《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》（2004）主要研究内容和结论2、对旧工业区、旧居住区的有关改造政策进行全面梳理和评价主要研究内容和结论3、从利益驱动的角度综合分析利益攸关者的改造需求政策制定基础当前利益的聚焦点合理的利益引导方向政府需求开发商需求业主需求利益驱动动因与影响改造行为动因可能产生的影响从务实的角度出发，对政府、开发商、业主进行问卷和访谈调查，了解各方的利益诉求，寻求利益的平衡点，解决政策制定中的关键性问题。开发主体业主政府开发强度产权配套设施拆迁补偿产权改造的利益聚焦点规划地价产权主要研究内容和结论3、从利益驱动的角度综合分析利益攸关者的改造需求主要研究内容和结论4、对旧工业区改造从宏观和微观上进行经济分析为保证2020年实现工业经济发展目标预测工业增加值总量预测工业用地效益拟合趋势线法10194亿元“十一五”规划预测9934亿元参考香港新加坡现状52亿元/km2196平方公里科学发展观指标49亿元/km2208平方公里差异化增长高新区：81亿元/km2其它：33亿元/km2235平方公里工业增加值目标总量取上限10194亿元工业用地保障规模取上限235平方公里宏观经济分析：在保持产业持续发展前提下，对工业用地最大可置换量进行了预测分析，并进一步分析了在此基础上工业用地升级改造的最小规模。4033520102030405060改造前置换出去置换进入企业数量0102030405060708090改造前改造后租金水平出租率微观经济分析：通过对南山区麻雀岭工业区改造前后的效益进行对比，显示了旧工业区升级改造对城市经济发展的巨大带动作用。1501015020040060080010001200改造前改造后注册资金200030000050001000015000200002500030000改造前改造后单位年产值主要研究内容和结论4、对旧工业区改造从宏观和微观上进行经济分析对应“建筑功能置换”改造类型提出了“工贸混合用地”的规划管理对策，在与现有政策不产生冲突的同时，对当前工业区功能发展的改造需求提出了行之有效的解决途径。建筑的功能置换——“工贸混合用地”对现状商务办公、商贸活动与工业活动已经高度混合发展，且剩余土地使用年限不满十年（包括十年）的工业厂房，在不改变现有建筑物结构的前提下，可申请将其建筑使用性质临时转变为商业、办公等功能的改造类型。工贸混合用地内拟许可的用途如下：写字楼商业无污染性工业工业行政及管理工业产品测试、装配及品质控制出入口贸易写字楼研究、开发、培训及设计高科技、产品生产前后的工序数据处理及资讯科技服务性及传媒制作销售及市场推广贮存及分发陈列室5、针对旧工业区改造弹性不足问题提出“工贸混合用地”的管理建议主要研究内容和结论主要研究内容和结论6、提出旧工业区、旧居住区改造的管理机构建议是全市旧城、旧工业区改造工作的领导决策机构其主要职责包括：审议旧城、旧工业区改造有关政策规定和技术规范；审定全市改造总体规划指引、年度改造计划（纳入近期建设规划年度实施计划）；研究解决改造中的重大问题及决定其它重大事项等。扩大市城中村改造工作办公室职能，更名为城市重建局，是全市旧城、旧工业区改造主要负责机构。其主要职责包括：编制全市改造总体规划指引和由政府组织改造的改造项目专项规划；制定年度改造计划；起草改造有关政策规定和技术规范；承担领导小组的日常事务性工作。是辖区内旧城、旧工业区改造工作的实施主体其主要职责包括，对辖区内的旧城、旧工业区进行普查；制定辖区分步改造计划；上报年度实施计划预申报的改造项目；协调落实改造方案的实施及相关配套政策；协调解决改造过程中出现的问题；协同市土地储备机构进行土地收购、拆迁补偿及安置工作等。市级旧改机构改造领导小组市重建局区政府领导报告工作提出扩大市城中村改造工作办公室职能，逐步向独立的“重建局”机构模式转变，统筹城中村、旧工业区、旧居住区等各方面的改造管理工作。主要研究内容和结论7、构建高效、顺畅的改造运作程序构建了更新改造流程，在突出规划先行统筹作用的同时，也明确了各职能部门在更新改造各环节的职责。项目专项规划编制及审批结合近期建设规划预申报（旧城、旧工业区部分）编制全市改造总体规划指引招拍挂确定开发主体项目建设实施及验收土地收回与收购制定近期建设规划年度实施计划（旧城、旧工业区部分）升级改造（拆建）用地功能置换发布计划公告项目专项规划编制及审批项目建设实施及验收主要研究内容和结论8、提出旧居住区、旧工业区改造的政策框架政策建议内容框架总则组织机构及