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宁波市场后市预估宁波万科城市研究组2017.03.31报告框架1宁波市场后市预估2Q&A1宁波市场后市预估市场热点1——70个大中城市价格指数：二月份宁波价格指数出台，年内首次出现上涨，政府的通过窗口管控价格的效能难以持续；预估整个三月份房价环比上涨超3%，后续出台政策的可能性很大；同时，由于近期宁波府、印江南等高价项目（集中签约期至3月27日）集中备案可能影响宁波的单日成交均价，市场组会关注每日成交情况，提前反馈并预警，避免出现类似杭州的“黑天鹅事件”；宁波2月预计统计局价格与实际价格对比虽然通过价格修正，但大中城市价格指数较15年价格同比上涨15%；基于现在3月份涨价的情况，预期下个月的大中城市价格指数涨幅超过18%，出台政策可能性较大限购在宁波是大势所趋，那么宁波的后市应该怎么走？模式1模式2房价走势：单边下滑房价走势：停滞后继续上涨上涨下跌限购后到底走哪条路？是杭州？还是合肥？杭州、北京、上海合肥量减价增是常态，17年宁波房价单边上涨趋势不会发生根本性逆转；核心洞察一：实体经济遇冷客观现实不变：货币存量增长难以拉动实体经济发展，资金池的扩大主要体现在房地产容量增长；核心洞察二：两会去库存导向不变，政府对于房地产依赖度依然较高：本轮限购政策并不如之前严格限死，分类调控下寻求均好；2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年成交面积（万方）193444225172249287364501700均价8282985415128133501367013914131531345013900193444225172249287364501700828298541512813350136701391413153134501390002000400060008000100001200014000160000100200300400500600700800限购日期限购区域限购限贷首套二套二套以上非本市户籍本市户籍成年单身人士(含离异)非户籍家庭提供个税或社保首次（从未购）首套房（无房有贷）二套房（有1套且房贷未结清）二套房（有1套房无贷或房贷已结清）10.9.29国五条三成5成，利率1.1倍停贷11.1.26国八条限购1套限购2套新房2年内连续1年个税或社保6成，利率1.1倍11.2.20宁波限购1套限购2套新房2年内连续1年个税或社保8.30日限购全面放开11.1.26国八条11.2.20甬八条10.9.29国五条核心洞察三：宁波长期房价处于蛰伏期，政府对于不出台政策意愿度高：上一轮打压政策痛击宁波楼市，宁波政府对后市平稳需求度高，放长线钓大鱼意图高；核心洞察四：宁波楼市基本面较好，二季度开始的供求较为平衡：在后续供求平衡（甚至部分月度供大于求）的情况下，宁波政府不希望出台政策的企图心较为明显；4月项目地价铂宸府10580新世界5-6月项目地价中铁湾头10923万象府二期12050融创逸墅15269上湖城章11676中交君玺16000/148007月项目地价融创培罗成12420中海宁丰175408月项目地价龙湖钟公庙11170/1354010-12月项目地价格莱美西10690美的陈婆渡11240华润东部新城13886陈婆渡新希望10550江山万里11340合能东部新城13006核心洞察五：高楼面价不断推高房价，年内售价徒增频率较高：年内预计可能会出现3-4次价格跳涨，每个跳涨节点都有可能出现新的操作；但是大势难改，后期价格合理空间仍在；价格走势涨祝大卖！彩蛋东钱湖始终是我们看好的板块！长线升值空间巨大！2Q&A谢谢