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试析我国“地王”现象及其产生的原因--从房企的角度分析主讲人：金革日本地价连续两年下滑“地王”暴跌四分之一前车之鉴，可以为师。东京银座5丁目的鸠居堂、4丁目的三越百货及和光百货前的地价以每平方米2320万日元（约176万元人民币）连续25年居日本首位，是名副其实的寸土寸金的“地王”。但这个价格和去年相比·暴跌了25.6％。笔者认为中国的经济与日本八十年代的地产发展有很多相似之处，通货膨胀压力大，“地王”显现，流动性过剩等等！如果让“地王”现象疯狂下去，难免会走前人的后路……后果令人担忧！让我们看看我国目前的“地王”情况…2009年5月l3日，上海，绿地集团以l2亿竟得徐汇区船厂路地块；5月底，北京，富力以10．22亿拿下广渠门外10号地；6月1O日，广州，城建集团以3．45亿拍得D8．C3住宅地块；6月25日，重庆，保利地产以38．1亿元的价格竞得鸿恩寺地块；6月25日，北京，祈连房地产开发有限公司以17．4亿竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元；6月26日，北京，成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞争以19．6亿元拿下北京奥运村地块；6月30日，北京，广渠路l5号地由中化方兴以40．6亿拍、为何我国房地产企业如此的疯狂拿取高价地（地王）呢？1.1原因分析（1）利益的追求.根据经济学原理,利益是企业永恒的追求,所以企业不断发展的过程,也是不断追求利益的过程.争当地王（a）可以为房地产企业带来巨额利润（b）有益于其目前的发展！a:巨额利润不可抗拒例如：09年6月1O日，广州，城建集团以3．45亿拍得D8．C3住宅地块广州珠江新城地板价1．5万元，平方米的新地王诞生之后，周边房价立马上涨超过10％，而早布局珠江新城的广州城建，新慧云景地产项目因这一涨就有两个亿进帐，而其拍得的珠江新城“地王”才用了3．45个亿，等于说这地还没有开发，先在外面大赚一把。国资委确认公布的以房地产开发与经为主业的l6家央企业利润情况：央企业，2009年房地产板块的资产总额约为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85％；销售收入约为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86％；净利润约为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94％。在利润面前，开发商的本性暴露无疑，纷纷抢地争地，你不让我我不让你，到最后只能比谁出的钱最多，新的地王就这样产生。地王的不断出现就产生了中国目前的“面粉贵过面包”的畸形现象，直接的拉高了各大城市的房价，为企业带来巨额利润！（b）有益于其目前的发展！目前，我国房地产行业竞争激烈，出现“国进民退”的现象；经过09年的整顿后，剩下16家国企需要进行不断的圈地来发展；而不甘示弱的民企也需要提升自己在行业竞争中的优势，所以也要囤地发展，大家争相拿地就导致了“地王”项目的出现。争当地王的好处：a：商业炒作b：金融融资c：抬高房价1.1（2）企业资金充足房地产行业是资金密集型的行业，需要巨量的资金支持才能发展壮大。我国目前的房地产开发企业资金量达到了前所未有的充足。例如：根据住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的说法，国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32％。国家统计局的数据显示，09年1月至10月，全国商品房销售额为31529亿元，同比增长79．2％。1月至10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43．4％。其中，国内贷款9119亿元，增长53．0％；在其他资中，个人按揭贷款6163亿元，增长119．7％。银行的“适当宽松政策”。招商证券的一份研究报告显示：09年全年将会达到7～8万亿元人民币左右；据媒体披露，参与竞拍广渠路15号地的多家企业均拥有巨额的银行授信，其中SOHO200亿元，中信地产280亿元，方兴地产200亿元，远洋地产200亿元1.1（3）违约成本低根据我国目前使用的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，房地产开发企业在竞得土地后，必须交纳地价款的10%作为保证金，也就是说违约成本大概是几百万到几千万左右，有个别当地政府还会在房地产开发企业违约时，将保证金退回给房地产开发企业，出现了违约零成本的现象，所以开发商才敢积极争当“地王”。根据克而瑞（中国）研究中心提供的一份报告显示，2005年至2009年月全国产生50个“地王”项目中，约有半数尚未动工，仅四分之一的土地已建好项目上市销售；不到两成“地王”项目在建中，个别“地王”地块还出现了退地现象。1.2对策（1）大利加强廉租房和保障性住房的供给.目前,我们最主要的问题是解决住房供需之间的严重不平衡的问题,如果能解决人们的住房问题,疯狂的“地王”现象就能得到有效解决；房屋需求减少,开发利润的被压缩，开发商对拿地的热情就会减低,也就不会出现现在众人拾材火焰高的“地王”现象1.2对策（2）建立房地产开发企业诚信制度。对于开发商的拿地违约行为进行记录登记档案，达到一定程度给予公开，对于不诚信企业进行降低资质，停止发放贷款等处理。这样开发商就不敢随便称当“地王”，因为违约成本很高。1.2对策（3）引导房地产企业多元化发展。我国50%左右的房地产开发企业处以单一的住宅开发业务中，抵御房地产风险的能力不堪一击；可以引导其向先进制造业和现代服务业发展，转移单一投资带来的风险，毕竟中国的和平崛起不能靠房地产业的虚假繁荣；一旦房地产市场有一天出现疲软，房地产企业将无处可逃。借鉴与思考：北京试水“价高者出局”按照早先业界预计，10年9月北京市国土局将公布CBD核心区地块招标的第一阶段评标结果。然而，天不遂人愿——截至目前，总计61家投标企业的规划方案仍在审定当中，由于工作量巨大，第一阶段的评标结果，9月恐将无望公布。“价高者出局”操作探讨本次评标实际上分为两个阶段第一阶段要求投标企业报送两份规划方案，一是本次出让的四块土地的规划方案，二是总体12块土地的规划方案，评标委员会根据方案筛选出第一阶段的中标者进入第二阶段，再综合对比出价、付款进度、开发资质、能力等方面的因素。CBD核心区地块的出让一旦启动第二阶段的实质性竞价之时，便将是价高者直接出局写入评标标准的时刻。结尾孟子云：“上下交争利，则国危矣。乃何与民争利?富庶的社会，无不藏富于民。渔利百姓，乃社会之凶兆。藏富于民难，而渔利百姓易。”谢谢大家：慷慨提出您的宝贵意见或建议！