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德达地产东营-德达·金色家园项目整合推广策略Dongying–DedaJinsejiayuanProjecttopromotetheintegrationstrategy公司简介尚都广告公司成立于2004年，并精通于市场营销策划、品牌推广、房地产广告推广、商场推广运作等领域，短短几年便成为一家专业的综合性广告服务公司。公司现有职员20人，地产项目组12人，快销项目组8人。服务的国内品牌：海信(家电、地产)、科达(地产)、裕龙(地产)、青援、维客、正航。服务的国际企业：朗讯（世界500强）、英维斯（世界500强）、家乐氏（世界500强）川崎（动车组）一个由投资管理专家与资深广告从业人员共同组建的团队；从投资者角度思考，拥有敏锐的商业感觉；立足于销售与消费领域，运用理性与感性的创作带来市场繁荣；致力于公平的经营理念和对于社会责任的珍视；以专业的服务和作品，获取企业和公众的尊敬；行动！比什么都重要！创作团队掠影一角Part1公司简介及推广案例介绍首座以德式生态环境规划的楼盘湿地生态社区海信品牌能量完全有能力在东营塑造一个有差异化的生态城中城地处西城区未来城市中心让即墨骄傲的好房子马山新城项目占地21.5万平方米，建筑面积30万平方米，容积率1.35，共有将近60个楼座，分三期开发。南北中轴线以东为一期，它由25个多层楼座和1个会所、1个幼儿园组成，包含2栋叠拼别墅、8栋院景House和11栋花园洋房，分布在四个错落有致的组团内。本项目所处优势位置，位居中央生活区，东城城区发展重心区域，地块价值会随着时间而变的炙手可热，周边大片区经济适应房及生活社区的崛起，必将成为人气聚集区，形成商业中心，并对本案的销售起到促进作用，对于投资者来说都有升值空间的巨大吸引力。在本案东部就是东营市经济开发区，一个处于城市与工业区之间的恰当位置。东营东城的标杆项目院落景观设计，270°弧形观景窗，让东营居住步入全景时代。活动策划类海信马山新城第一届全民健身大赛科达远鉴开盘活动2008年科达黄河口马拉松全国邀请赛2008年科达名酒鉴赏会暨业主联谊会Part2市场分析PARTB基于当前形势下的考虑1、营销战略思维的调整针对于当前时局，以及本项目的一些特征，来制定营销方式。比如：切入市场的时机，蓄水期的运作开盘时机的选择2、消费者心理的重新把握目前消费者趋于理性，说服工作会更加艰巨。3、传播调性及诉求方式的调整深度解析本项目，利用比较直白的方式进行传播，更容易被客群所接受。与竞争对手拉开差距，相应减轻竞争所带来的销售压力。•经济危机引发中国房地产业市场萎靡。大环境市场分析2008年无论对于世界还是对于中国来讲都是很不平常的一年。格林斯潘用“百年一遇的金融危机”以形容世界金融市场遇到的波折以及由此波及的实体经济受到的严重打击，而随着经济形势的进一步恶化，各国政府都纷纷出台让人瞠目结舌的整体救市政策，以图扭转岌岌可危的经济预期。在这场无人幸免的“熊市”中，中国的房地产行业也深陷其中，而2008年也成为自1998年房改以来最深度的调整期：交易萎靡不振，价格一落千丈，购房者观望情绪前所未有。回头看过去的2008年，是什么造成了今天的现状，2009年是否延续大熊的趋势，还是触底回暖？•房地产泡沫不再有，市场仍处在调整期。2008年，全国商品房销售量呈现萎缩，预计全年销售面积仅为6亿平方米，其中商品住房销售面积5亿平方米，分别比2007年下降20%和28%。相应的，房地产信贷增速也出现了持续回落的态势。可以预计，以价格促销售将是2009年房地产市场一大趋势。另外：行业可接受范围的降价已经出现，但一些消费者期待的如同美国楼市大幅跳水局面却不可能出现。•4万亿投资计划、十大举措确保扩大内需其中以下措施将惠及楼市：加快建设保障性住房工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。国务院总理温家宝09年12月主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。1、加大保障性住房建设力度。2、减税政策进一步鼓励普通商品住房消费。3、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。•房价相对稳定，成交量却急剧下滑。区域市场分析2005年至2007年，东营房价从2400元/㎡增长至3100元/㎡。在山东省地级城市中，东营房地产均价属中等水平。随着品牌开发商进驻东营，高档住宅社区数量增加，阳光100，丽景国际、大海鑫天地项目整体均价分别已达到4100元/㎡、4200元/㎡；万达高尔夫别墅、科达远鉴、东辰鉴墅等项目均价都突破了3300元/㎡。较之上年，2006年、2007年东营房地产市场均价增长幅度分别为13%、15%，房价处于稳定增长阶段，未出现大起大落。截止到2008年12月，市场成交总量虽然急剧下滑，但房地产价格仍仍趋于稳定，市场没有出现大规模大幅度降价现象。•区域市场分析总结：对于现实情况来讲以上竞品项目都处于比较尴尬的局面，在媒体传播上不能明降，就只能搞一些暗地降价赠送或团购活动，这种局面对于我们新项目切入市场是比较有利的。本阶段二次置业的客户受全球经济危机影响，无购买意向，持币观望情绪仍然很浓，购买信心在短时期内难以建立，100平米以下中小户型尚存一定市场空间。•市场及物业竞争格局：竞争市场分析就东营城市居住趋向而言，东城强于西城；就东城而言居住趋势偏向北、向西。就观念而言普遍偏向于多层，东城的多层产品数量大于高层产品数量。而消费群年龄偏大的趋向于多层，年轻人对高层的接受能力较强。所以在推广过程中是多层与高层的观念较量。•阳光100-城市丽园：可竞物业分析所在区域：[东城]价格：¥4300开发商：北京阳光100置业集团销售信息：别墅：266-364平米，六室三厅；叠拼：98-260平米，两室两厅，三室两厅，四室三厅；洋房：116-152平米，三室两厅，四室两厅；小高层：91-136平米，两室两厅，三室两厅；共4000户。物业类别：别墅、叠拼、洋房、小高层建筑类别：框架交通状况：交通四通八达，位于两条城市主干道北一路与东四路的交汇处，共有四条城市公交线路157、125、159、125经过，距东营机场10公里，距东青高速南入口12公里，距北入口10公里占地面积：538亩绿化率：36.5%容积率：1.29总建筑面积：50万平米现场位置：北一路（原青岛路）与东四路交汇处东营楼市图物业公司：北京万怡光华物业学区房：北大附属实验学校景观设计：日本LDC景观设计公司•阳光100-城市丽园：可竞物业分析推广核心：向东向海向世界住上层享世界世界观生活观支撑点：阳光100的品牌推力多样化的产品构成引入教育体系，以教育吸引居住服务体系完善与跟进提升楼盘品质活动支持：消防演习进社区防患未然保平安邻里一家亲欢乐总动员东营世界之夜——业主答谢会阳光100俱乐部联盟商家阳光100业主俱乐部买房送小汽车•大海地产-大海鑫天地：可竞物业分析所在区域：[东城]价格：¥4400开发商：东营大海房地产开发有限公司销售信息：户型:2室2厅--4室2厅,面积:100---350平方,共486户物业类别：小高层建筑类别：剪力墙占地面积：102234.4平米绿化率：54.6%容积率：1.65总建筑面积10万平米现场位置：运河路胜利大街交叉口东南侧物业公司：东营大海物业管理有限公司学区房：实验小学,市一中.•大海地产-大海鑫天地：可竞物业分析推广核心：用心铸就传奇开启成功之门领袖生活品质支撑点：至尊湖岸名宅质优潜力地段美国园林景观星级服务活动支持：携手大海·鑫天地畅游香港迪斯尼•中庸地产-璟国际公馆：可竞物业分析价格：¥3000开发商：东营中庸房地产开发有限公司投资商：广州中庸集团售楼电话：0546-83048888056111销售信息：面积:61---66平方，1室2厅--2室2厅；面积:98平方，2室2厅；面积:128---188平方，顶层豪华复式；共600户物业类别：小高层建筑类别：框架剪力墙交通状况：128、150、152路公交车由此经过占地面积：2万绿化率：36.5%容积率：2.46总建筑面积：7万现场位置：东营绿洲路与沂河路交汇处物业公司：东营宏得物业管理公司学区房：实验幼儿园、实验小学、实验中学、东营一中。景观设计：青岛全景•中庸地产-璟国际公馆：可竞物业分析推广核心:生活成本最小化——地段是关键支撑点：中心地段低价位•科达地产-科达远鉴三期项目：可竞物业分析所在区域：[东城]价格：¥3688开发商：科达集团售楼电话：80567778056888物业类别：多层建筑类别：框架占地面积：75万平方绿化率：35.9%容积率：0.95总建筑面积：21.3万平方现场位置：胜利大街以东,金辰路已南物业公司：科达物业学区房：晨阳学校景观设计：上海华东设计院•科达地产-科达远鉴三期项目：可竞物业分析推广核心：科达华苑——75万平米超大社区成熟生活样板区高阶层人居高地支撑点：将五块地块整合为一个项目，突出大盘75万平米概念，组团发展。活动支持：第一节黄河口马拉松邀请赛感恩节红酒品鉴会暨首届业主联谊会项目名称产品类型面积区间（㎡）销售价格（元/㎡）近期销售政策交房标准胜宏尚郡洋房、别墅洋房：109-153别墅：232-2503388元/m296.8万-124.6万5户以上属于团购，团购优惠30元/m2毛坯房水岸名都小高层130-1802880-3500无毛坯房万达高尔夫多层、小高层、花园洋房、别墅110-2303250元/m2无毛坯房胜宏靓都别墅220-43088万-419万无大海鑫天地小高层107-2364235一次性98折；按揭99折毛坯房、精装修水城国际高层、小高层160-2304530一次性98折、按揭99折毛坯房瑞景国际公馆小高层61-1203200一次性98折、按揭99折毛坯永兴花园小高层170-2243150一次性1.5%、按揭优惠1%毛坯房阳光100小高层、洋房、叠拼70-3603500元/m2买一室送三室阳光100错跃新空间，小户型赚大面积毛坯房、精装修可竞物业列表比较Part3项目信息及分析•项目基本数据了解：金色家园项目解析本项目地处运河路与沂州路交汇处，属清风湖板块。住宅:用地面积15960平米，,建筑面积25536平米，规划建设共6幢11+1F小高层建筑。绿化率:29.2%;容积率:3.2;建筑密度30.0%。•项目优势（Strengths）：金色家园SWOT分析地段优势本项目所在地理位置优越，附近配套设施较为齐全，人车流量较大，商业相对比较集中，南临清风湖公园，环境优美。小区西靠沂州路，背临运河路，交通便利。建筑风格、户型本项目设计及建筑风格在该区域内较为时尚、超前，并以较为畅销的中小户型为主，迎合目前较大一部分消费群体。项目周期短本项目地块内无任何拆迁障碍，可立即动工开发，如前期策划宣传力度到位的话，可立即达到销售目标，实现资金回笼。•项目劣势（Weaknesses）：项目规模较小，没有规模效应。周边商业形态对本项目的负面影响。高层项目的优点并没有被消费者广泛认知。•项目机会（Opportunities）：随着各大楼盘不断开发，大户型住宅供应量上升，小户型较为紧缺。本项目针对这一市场空缺，开发小户型住宅，填补这一市场空缺。大盘的不断出现同时也暴露出很多问题，细节不够。•项目风险（Threats）：本地区已经有一些开发商发现了刚性需求的特点，都在增加对小户型的开发量，对本项目的销售将造成巨大威胁。东营的房产开发量远远大于销售量，争取刚性需求客户将是未来的重点，所以本项目将面临更复杂的竞争局面。国家将进一步加大对保障房的投资力度，这无疑是给商品房市场雪上加霜。•地段优势明显劣势也不小SWOT分析总结及应对措施本项目所处东城餐饮娱乐一条街，得天独厚的地段优势是很多项目所垂涎的，但是由于休闲街的名声不好对本项目会造成不好的负面影响，且本项目内也含有沿街商业，更是加剧了客群对这方面的担忧。•应对措施对本项目的商业进行业态规划，并在传播中强力渲染，强调对业态的严格限制，立足于本项目服务于本项目。建立一个健