东补办〔2009〕9号关于印发《东莞市已建房屋补办房地产权手续相关问题答释》的通知

东莞市补办产权手续工作办公室文件东补办〔2009〕9号关于印发《东莞市已建房屋补办房地产权手续相关问题答释》的通知各镇街（含松山湖、虎门港）已建房屋补办房地产权手续工作办公室，市国土资源局、城建规划局、建设局、城市管理综合执法局、公安消防局：为进一步明晰已建房屋补办房地产权手续的具体操作，经市政府同意，现将《东莞市已建房屋补办房地产权手续相关问题答释》印发给你们，请认真学习贯彻。二○○九年七月二十八日－2－东莞市已建房屋补办房地产权手续相关问题答释一、综合类（一）已建房屋业主是否可以个人名义申请补办房地产权手续？答：本次补办房地产权手续的业主必须为行政事业单位、集体经济组织或在莞登记注册的经济实体，包括个体工商户、个人独资企业、个人合伙企业、股份制企业、联营企业、三资企业等，但不包括“三来一补”企业。“三来一补”企业必须转型为在莞登记注册的经济实体后，方可申报完善产权手续。（二）“三来一补”企业应如何补办房地产权手续？答：“三来一补”企业绝大多数属于租赁集体土地进行加工的情况。根据我市有关规定，“三来一补”企业必须转型为在莞登记注册的经济实体后，方可申请补办房地产权手续。（三）香港企业在大陆拥有的厂房，能用香港企业的名称补办房地产权手续吗？答：根据我市有关规定，本次申请补办房地产权手续的，必须为在莞登记注册的经济实体。因此，除非该企业在东莞－3－注册，且注册时使用了香港企业的名称，否则，该厂房不能用香港企业的名称申请补办房地产权手续。（四）农民公寓能否补办房地产权证，应以何种方式办理，能否办理到个人名下？答：能否同时符合城市总体规划、土地利用总体规划、村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划的农民公寓，属于此次补办范围。但需补办产权手续的农民公寓项目，在申请补办产权手续之前，必须报经市政府同意后，凭市政府相关批复文件，方可向属地镇街工作办公室申请补办产权。结合我市实际，村居民公寓居住区的建设规模不得超过人均30平方米用地面积、50平方米建筑面积的指标要求，并以村（社区）委会名义申请补办，不能办理至个人名下。按照我市有关政策，严禁利用村居民公寓变相开发房地产，农民公寓要坚持“一户一宅”的原则，申请入住村居民公寓的村居民家庭必须与村（社区）签订原有宅基地回收协议，同意交回与分得的村居民公寓面积相等的旧宅基地的土地，由村集体依法依规收回作为集体建设用地。（五）幼儿园及学校配套设施是否可以申请补办房地产权手续？答：除房地产开发建设项目配套的幼儿园和学校外，其余幼儿园及学校的配套设施，可依有关规定纳入本次已建房－4－屋补办房地产权手续的范围。（六）已建成的办公楼是否属于本次补办房地产权手续范围？答：已建成的办公楼类项目均可纳入本次已建房屋补办房地产权手续范围，但党政机关、事业单位的办公楼（含业务楼和设施楼）必须提供立项批复文件，方可纳入本次补办范围。（七）宅基地上的已建的非住宅用途房屋如何办理土地权利证书？答：此次补办，权属单位不可以为私人，必须以企业、单位或集体经济组织名义申报。若利用原已批宅基地实际用于工业项目，在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下，可先由原宅基地权利人申请退地给村集体，注销该宅基地土地使用权；再根据用地单位的申请，按集体建设用地地类，依《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》的有关政策申请办理建设项目供地手续。（八）土地权利证书的使用单位已在工商部门注销，如何补办《房地产权证》？答：应由已建房屋业主凭原使用单位在工商部门办理注销手续时的清算报告，自行向国土部门申请以变更或转让方式将土地权利证书办至新用地单位名下后，再按照《东莞市－5－已建房屋补办〈房地产权证〉实施细则（修订）》的有关规定，以新用地单位名义申请补办《房地产权证》。（九）若属于使用临时用地，是否可以补办土地权利证书？答：根据《土地管理法》规定，临时用地包括两类：一类是工程建设施工临时用地，包括工程建设施工中的设置的临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场，运输道路和其他临时设施用地，工程建设过程的取土弃土用地，架设地上线路、铺设地下管线和其他地下工程所需临时使用的土地等。另一类是地质勘查过程中的临时用地，包括：厂址、坝址、铁路、公路选址等需要对工程地质、水文地质情况进行勘测，探矿、采矿等需要对矿藏情况进行勘查勘探所需临时使用的土地等。根据规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准，不核发土地权利证书。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年，使用结束后，使用者应当负责恢复原貌，并交还原土地使用者或土地所有者。（十）已建房屋申请办理房地产权手续时，申请单位与－6－此前已取得相关证件的单位不相符，应如何处理？答：除此前已取得的消防行政许可证件外，其他证件应由已建房屋业主自行前往各相关部门变更一致后，方可申请办理房地产权手续。对于此前已取得的消防行政许可证件，如不存在新建、扩建、改建（含室内装修、用途变更），且经申请人提交书面材料说明理由并由属地村（居）委会加具意见，可不需再办理消防行政许可或消防备案手续。（十一）国土、规划部门在资料审核过程中，均需已建房屋业主提供坐标红线图资料，用于核对土地性质和规划方案，对于部分坐标资料不齐全的项目，还需涉及到测量放线等工作。这些费用是否由相关职能部门直接向业主收取？答：业主应委托镇街测绘队或有资质的专业技术单位，出具申请补办土地权利证书手续地块的相关图纸（如地籍调查图、宗地图、土地利用总体规划图和最新土地利用变更调查图等），相关费用应由业主向镇街测绘队或专业技术单位缴纳。（十二）饮用水源二级保护区范围内的项目，应如何办理环评手续？答：应根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》确定编制环境影响报告书、报告表或登记表。其中对环境可能－7－造成重大影响的应编制《环境影响报告书》，由建设项目单位自行委托具有评价资格证书单位编制报市环保局审批；对环境可能造成轻度影响的，编制《环境影响报告表》后，由建设项目单位自行委托具有评价资格证书单位编制，报属地镇街环保分局审批；对环境影响很小的，填报《环境影响登记表》后，由建设单位自行填报，报属地镇街环保分局审批。（十三）对于在补办房地产权手续过程中，如遇到不明晰或难以把握的个案问题，镇街工作办公室应如何处理？答：由属地镇街补办工作办公室行文报送市补办工作办公室，市补办工作办公室经商有关部门后，再以书面答复属地镇街补办工作办公室。二、国土类（十四）《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》中明确，对于2008年5月28日之前已建成，在本市行政区域和市城市管理综合执法局备案台帐范围内，同时符合有关基本条件要求，且未取得土地权利证书的项目（不包括商品住宅及其配套设施、私人住宅），可以补办土地权利证书。所提及的“未办理土地权利证书”具体指什么用地情形？答：未办理土地权利证书指的是两种用地情形：一种是无任何用地手续的情形，可通过补办批次报批及供地手续予－8－以完善用地手续（若土地利用变更调查图地类为建设用地的，以集体自用或流转出让方式可直接办理供地手续）；另一种是部分用地手续尚不完善的情形，包括已办理批次报批手续或经省登记备案确认的但未完善供地手续的情形，可按本实施细则申请完善用地手续。（十五）若已建房屋业主已取得《集体土地使用证》（或合法用地批复文件），建设用地使用权人仍登记为集体经济组织，应该如何完善用地手续，将建设用地使用权人登记为已建房屋业主？答：已取得《集体土地使用证》即为已批集体建设用地，不属于《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》的补办范围。该类型的已建房屋申请明晰土地权属，应当按照《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》及其实施细则有关规定完善用地手续，其中：申请使用集体建设用地的，可以集体建设用地使用权流转方式办理；申请使用国有建设用地的，完善征地手续后可以出让（协议出让或招拍挂出让）方式办理。（十六）若已建房屋已取得土地权利证书（或合法用地批复文件），但建设项目超出原批准范围占用土地，应该如何完善用地手续？答：已取得土地权利证书即为已批建设用地，不属于《东－9－莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》的补办范围。该类型的已建房屋申请完善超占用地手续，应当按照《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》及其实施细则有关规定完善用地手续。《暂行办法》对补办条件作出要求：一是原批准土地与超占土地属于同一项目宗地，不可分割；二是超占土地与原批准用地必须土地所有权性质一致、土地用途一致、实际土地使用者一致。（十七）若已建房屋已取得土地权利证书（或合法用地批复文件），现申请改变土地原批准土地用途，应该如何完善用地手续？答：已取得土地权利证书即为已批建设用地，不属于《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》的补办范围。该类型的已建房屋申请改变土地原批准土地用途，应当按照《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》及其实施细则有关规定完善用地手续。《暂行办法》对补办条件作出要求：一是根据城镇规划调整或经依法批准改作经营性用途的；二是虽未经批准擅自改为经营性用途，但已接受相关部门依法处理的。（十八）《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》对土地用途作出了什么规定？答：《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修－10－订）》明确对已建的商品住宅及其配套设施（如配套教育设施、会所等）以及私人住宅（指农村集体的私人宅基地）不予纳入本次补办范围，其他土地用途均可按实施细则（修订）规定完善用地手续，包括工矿仓储用地（指工业、仓储业用地）、商服用地（指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地）、公用设施用地（指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地）、公共建筑用地（指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地）以及交通运输用地（指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）等。（十九）土地性质及供地方式应如何理解？答：土地性质指的是国有或集体土地。其中：申请使用国有土地的，供地方式为行政划拨或国有出让（包括协议出让和招拍挂出让）；申请使用集体土地的，供地方式为集体自用或流转出让。（二十）以出让方式取得的国有或集体建设用地使用权，该土地使用年限有何规定？答：根据土地权属不同，区别如下：经批准以协议出让或招拍挂出让方式取得国有建设用地－11－使用权的，该国有土地使用权出让年限由国家和土地使用权受让方通过签订《国有建设用地使用权出让合同》来约定。但不得高于国家规定出让最高年限，具体为：工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他用地50年。经批准以流转出让方式取得集体建设用地使用权，该集体土地使用权的出让年限由土地所有权单位与已建房屋业主双方协商并签订《集体建设用地使用权流转出让合同》来约定，该出让年限可以等于或少于国家规定的出让最高年限。国土部门核发的《集体土地使用证》，将根据《集体建设用地使用权流转出让合同》约定的土地使用权流转的终止日期来记载该土地使用权终止时间。（二十一）具体有哪些用地情形必须入市公开交易，参与竞投土地使用权？答：按照《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》的规定，凡是在2006年8月31日之后建成的工业项目，以及在2002年7月1日之后建成的经营性项目，申请使用国有建设用地使用权的，要求完善征收手续后将建筑物作价与建设用地使用权捆绑入市，以招拍挂出让方式公开交易。同时，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》－12－规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的（不得开发商品住宅），应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。（二十二）土