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资产评估学第二篇资产评估实务第五章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第一节房地产评估概述一、房地产的概念与特性房地产：土地、建筑物及其他地上定着物。土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2、土地的人文（经济）特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、受政策面因素影响较大（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则1、合法原则2、最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。土地价格的特性主要有：1、地价构成的特殊性2、地价决定机制的特殊性3、地价供求关系的特殊性4、地价呈不断增长趋势土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。房地产价格的特性1、房地产价格构成的复杂性2、房地产价格具有明显的区域性、个别性3、房地产价格具有较强的政策性二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率容积率=建筑总面积÷土地面积例题：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？甲：1000÷5=200（元/平方米）乙：800÷3=267元/平方米小常识：容积率、建筑密度、绿化率容积率，是指一个小区的总建筑面积与总用地面积的比率。容积率越大，建筑密度越大；容积率越小，建筑密度越小。建筑密度，又称建筑覆盖率，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率，是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素（二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况6、规划限制对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素2、影响建筑物价格的个别因素第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润（2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本1、基础设施建设费2、公共配套设施建设费（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定[例题]：某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建安工程费4、公共设施建设费5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费1、销售费用2、销售税金及附加3、其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。的损耗）括土地的损耗和建筑物旧有房地产的贬值（包购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝（一）估算重置成本1.可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。2.注意两种重置成本（1）复原（Reproductioncost）（2）更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。3.建筑物重置成本的求取方法一般有：（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（4）指数调整法（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）功能性损耗经济性损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）建筑物贬值率=已使用年限/总经济寿命×100%例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。V＝2500×320-2500×320（1-4%）×7÷40=800000－19200×7＝665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：60年，0％砖混结构一等：50年，2％砖混结构二等：50年，2％砖木结构一等：40年，6％砖木结构二等：40年，4％砖木结构三等：40年，3％简易结构：10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）打分法（观察法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的