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1北京市海淀区清河永泰庄北路××小区资产抵押项目资产评估报告书京地[转]字（2000）第××号北京××房地产开发有限公司二〇〇〇年十月十五日2北京市海淀区清河永泰庄北路××小区资产抵押项目资产评估报告书目录声明……………………………………………………………………………………3资产评估报告书摘要…………………………………………………………………4资产评估报告·正文…………………………………………………………………5委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………………6评估目的………………………………………………………………………………6评估对象和评估范围…………………………………………………………………7价值类型及其定义……………………………………………………………………8评估基准日……………………………………………………………………………8评估依据………………………………………………………………………………8评估方法………………………………………………………………………………8评估程序实施过程和情况……………………………………………………………9评估假设………………………………………………………………………………15评估结论………………………………………………………………………………16特别事项说明…………………………………………………………………………25评估报告使用限制说明………………………………………………………………25评估报告日……………………………………………………………………………27资产评估报告书·备查文件…………………………………………………………28声明31、本公司评估人员在执行本次评估业务过程中，恪守独立、客观、公正、科学的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照公认的资产评估方法，对被评估资产在评估基准日特定目的下的价值做出了公允反映，并承担相应的责任。2、本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。3、评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。4、我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者的资产业务定价决策负责。5、我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的查验，但本评估报告不具有对被评估资产法律权属确认或发表意见的能力，也不具有对被评估资产法律权属提供保证的能力。6、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制对评估结论的影响。7、本评估机构及项目参加人员在被评估资产中没有现实的和预期的利益，与报告使用人也没有利益相关的问题。北京××房地产开发有限公司二000年十月十五日北京市海淀区清河永泰庄北路××小区4资产抵押项目《资产评估报告书》京地[转]字（2000）第××号摘要重要提示以下内容摘自《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。北京XX资产评估有限公司接受北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的委托，对其申报资产抵押所涉及的固定资产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了包括实地查勘、市场调查与询证、评定估算等必要的评估程序，对北京市海淀区清河永泰庄北路××小区申报的拟抵押资产在评估基准日时所表现的价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果简要报告如下：一、评估委托方：北京××房地产开发有限公司。二、产权持有者：北京市海淀区清河永泰庄北路××小区。三、评估目的：为委托方资产抵押提供价值参考依据。四、评估范围与对象：北京市海淀区清河永泰庄北路××小区所申报的固定资产。五、评估基准日：2000年11月15日。六、评估方法：本次评估主要采用成本法。七、评估结论：在评估基准日2000年11月15日，委托方委估资产的评估值(评估结果详见评估明细表)。5八、本评估结论的有效使用期限自评估基准日2000年11月15日起至2012年6月25日止。评估报告的使用者应关注特别事项及使用限制对评估结论所产生的影响。评估报告成立的前提、假设条件、特别事项说明及使用限制说明详见资产评估报告书正文。本评估报告书仅供委托方及“资产评估业务约定书”中约定的评估报告其他使用者为本次评估目的参考使用和送交资产评估主管机关审查使用。我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者业务定价决策负责。本评估报告书的使用权归委托方所有，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经许可，报告书的全部或部分内容不得向他人提供或公开，也不得见诸于任何公开媒体。法定代表人：北京XX房地产开发有限公司注册资产评估师：中国·北京注册资产评估师：二○○○年十月十五日北京市海淀区清河永泰庄北路××小区6资产抵押项目《资产评估报告书》京地[转]字（2000）第××号北京XX资产评估有限公司接受的北京市海淀区清河永泰庄北路××小区委托，对其资产抵押所涉及的固定资产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了包括实地查勘、市场调查与询证、评定估算等必要的评估程序，对北京市海淀区清河永泰庄北路××小区申报的拟抵押资产在评估基准日时所表现的价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果简要报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方、产权持有者：1、企业名称：北京市海淀区清河永泰庄北路××小区2、注册地址：北京市海淀区3、法定代表人：北京××房地产开发有限公司4、企业性质：有限公司5、有效期限：自2000年11月15日至2012年6月25日6、发证机关：北京市政府土地管理部门7、注册号：4172922XXXXXX（二）委托方以外的其他评估报告使用者在了解资产价值目的实施的过程中，除委托方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。二、评估目的北京XX房地产开发有限公司接受北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的委托，对申报的固定资产进行评估。以确定申报固定资产的价值，为北京市海淀区清河永泰庄北路××小区资产抵押提供公允的价值参考依据。7三、评估对象和评估范围估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。1、土地登记状况根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）：土地位置：海淀区永泰庄北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：××小区北：××北路东：绿化带及高压线走廊西：北京××食品企业有限公司土地面积：21681.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米；配套分摊：862.68平方米）土地级别：根据北京市市政府京政发[1993]34号文及其说明，属北京市六类地价区。2、土地权利状况估价对象为国有土地，根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号），北京××房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京××食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。根据原《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]1583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。3、建筑物和地上附着物状况根据《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××），××小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。其8中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。目前，地上无建筑物。本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。四、价值类型及其定义本报告所称评估价值，是指本评估机构对被评估资产在本报告所列明的评估原则、假设和前提条件下，依据本报告所述的评估依据、评估程序和评估方法，为本评估报告所列明的评估目的而做出的公允价值反映。市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下，由自愿交易的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下，最有可能实现的交换价值的估计数额。通过对委托方确定的评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了解，选择市场价值作为本次评估的价值类型。五、评估基准日本项目资产评估基准日是2000年11月15日。此基准日是根据评估规范和北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的实际情况，同时遵循评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的原则和考虑完成评估工作的实际可能，由北京市海淀区清河永泰庄北路××小区确定，并且与《资产评估业务约定书》中约定的评估基准日一致。本次评估的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据我公司在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：1.法律依据：《北京市城镇国有土地使用权转让合同》“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号）“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]××号）9《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××）“发证函”（京房地证字（2000）第××号）××住宅小区总平面图《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号]宗地基础设施状况企业法人营业执照2.准则依据：⑴资产评估准则—基本准则；⑵资产评估职业道德准则—基本准则；⑶资产评估准则—评估报告；⑷资产评估准则—评估程序；⑸资产评估准则—固定资产；⑹其他与资产评估有关的法律、法规等；3.权属依据：⑴资产评估业务约定书；⑵委托方《企业法人营业执照》复印件；⑶设备购置发票复印件。4.取价依据：⑴委托方委估资产的申报材料及其他材料；⑵资产评估常用数据与参数手册；⑶评估人员现场勘察、记录等；⑷有关市场询价资料和参数资料。七、评估方法：在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。10根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价结果。具体估价过程如下：(一)假设开发法估价对象住宅部分的规划设计条件为：①建筑面积：61736平方米(地上:60236平方米)②用地面积:20819.03平方米。③地上容积率：2.89以上述条件为基础计算估价对象的价格。1.采用