662016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告

中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第1页2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第2页内容简述在经济全球化的大背景下，我国正面临着追求经济高效增长、城市人口持续快速增长、土地资源日益紧缺的三重压力和矛盾，迫切需要一种整合自然资源、经济资源、社会资源、科技资源、人力资源，打造产、学、研产业集群的新型平台，帮助政府改善区域环境，提升区域经济竞争力和产业企业形象，将地产、产业、城市三方面有机融合，共同发展的新型产业形式——产业地产。当2003年“产业地产”这一新型产业形式在上海、北京、广州、武汉、南京、苏州等开始出现并付诸于实施后，也在全国各城市如雨后春笋般出现并取得了迅猛发展。近年来，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。2015年以来，绿地、万科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业园区注资活动，非标企业大量涌入使这一领域竞争更加激烈。被称为中国版“工业4.0”规划的《中国制造2025》于2015年正式发布。这一规划是我国首次系统地提出制造强国的纲领性规划，囊括了九大任务、十大重点领域和五项重大工程，是未来十年中国制造业转型升级的行动指南。在此大背景下，主要以工业园区、综合开发园区、物流中心等构成的产业地产迎来了新的发展机遇。目前中国住宅市场调控逐步“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房地产企业面临转型升级的迫切需求。产业地产往往与地方经济发展关系密切，受到政府重视，并且整合房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租和基础设施建设等多元化盈利模式。更高的利润、更好的土地资源和看上去更低的风险，产业地产正在成为地产行业的新宠。未来随着沿海产业向中西部转移，产业地产将面临着更多的机遇和发展契机。中投顾问发布的《2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告》共十六章。首先介绍了产业地产的概念及分类等，接着分析了我国产业地产发展的市场环境及政中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第3页策背景，然后对产业地产市场的总体运行情况进行了分析。随后，报告对产业地产行业做了热点类型分析、竞争状况分析、开发模式分析、运营模式分析、盈利模式分析、招商模式分析、重点企业分析、投融资现状分析、投资潜力分析、投资风险分析及投资策略分析，最后科学预测了中国产业地产市场的未来前景。本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中国房地产产业协会、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对产业地产有个系统深入的了解、或者想投资产业地产项目开发，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第4页报告目录一、产业地产的基本内涵及分类...........................................................................................4二、产业地产政策环境分析...................................................................................................5三、我国产业地产运行状况...................................................................................................8四、产业地产发展新模式分析.............................................................................................11五、产业地产企业跨界合作加快.........................................................................................14六、产业地产行业投资热潮兴起.........................................................................................15七、“十三五”产业地产发展趋势.....................................................................................16附：报告详细目录.........................................................................................................................19一、产业地产的基本内涵及分类1、产业地产的概念产业地产指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。2、产业地产的分类产业地产主要包括几大类型：资源型、地缘型、技术型、基地型、需求型、产地型、中转型。资源型：资源是指生产资料和生活资料，包括自然资源和社会资源两大类。产业地产的资源，更多是指在某一地区在经济发展中所形成的某些资源的聚集，比如矿产资源、粮食资源。在江西樟树市，由于盛产药材，被号称药都，由于医药资源丰富，自然就有利于医药产业园的开发。一个城市有丰富的甚至是独占型的自然资源，这些资源就会催生开采、加工和消耗类型企业的诞生，就会自然形成密集性产业市场。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第5页地缘型：地缘是以时空地理为纽带所形成的一种紧密关系。地缘型产业地产，是指一个地区的经济社会发展所形成的影响力，一个地区的影响力越大，辐射力就越大，这有利于产业园区的开发，产业园区借助城市的影响力与幅射力，很容易打造出成功的产业园区项目，有利于借助城市的影响力来构建园区的品牌力。技术型：在许多地区，拥有广泛的技术资源，比如时下许多高新技术开发区、创意产业园、动漫产业园等就是技术型产业园区。在某些地区拥有大量的某方面的技术型人才，这些技术型人才就是非常好的技术资源，这些技术资源有利于带动产业的发展与集群。基地型：基地型一般是指群集、群聚，并且具体超强的幅射力、影响力、带动力，具有基础性、示范性、拉动性的特点。比如东莞，大量的三来一补型的加工型企业云集，故有“世界工厂”之称。基地型产业地产，往往依托当地具有一定规模化的又相对比较分散（缺乏集中，未形成集群），但生产加工产值较大的产业优势，来推进产业集群所形成的产业集中地。需求型：在某一地区，对某类商品存在购买的愿望和能力，具有大量的市场需求，也可以将该地定位产业园。这就是以需求为导向的产业地产类型。产地型：以生产为主导，具有某类商品的规模化生产能力，比如一个城市分布了许多机械类生产加工型企业，这些大量机械生产加工企业就基本在当地形成了生产优势，就可以支撑一个或多个大型的机械产业园区的开发建设。这种产业园区就属于产地型的产业园。中转型：与产地型对应，本地区并不生产某类产品，也未形成大量相关企业，但由于该地区地理位置或者政治因素的特殊性，而具有中转优势，也就是中转站角色，这同样也有利于形成中转型的产业园区。利用中转这一优势，有效整合相关资源，推进产业集群。二、产业地产政策环境分析1、土地集约利用推进2014年城市土地集约利用推进，监管力度加强。国土资源部正式发布首部《节约集约利用土地规定》，对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2014年9月26日，国土资源部定下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市更新改造。2、工业用地改革试点中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第6页2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体［2014］2957号），选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化。3、促进土地多元化利用2015年3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确提出，对于房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可将其未开发房地产用地的用途转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。两部委政策的出台，尤其是上述关于土地用途转换的政策为地方政府后续发展提供了支持。因此，对于地方政府而言，首先应该利用好当前产业基础，进一步优化产业结构，布局新兴战略产业，在此基础上给予新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等土地政策的支持，最终在人口、产业、市场等（产城融合）多方面实现融合，这样，地方政府一方面尽快摆脱了原有单纯依靠住宅用地获得土地出让金的尴尬局面，另外一方面，也可以借助新政实现产业与地产的协调发展，最终实现经济发展方式的转型。土地用途不再一成不变，未开发房地产用地的可转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。多地用途不再一成不变，此次土地新政一方面是对之前不合时宜的规划纠偏，让去化承压的项目找到新的出路，解决“烂尾”难题；另一方面也是与两会精神一脉相承，响应大力发展旅游、养老等新兴产业的要求，推进经济结构深度调整。自2010年以来，为平衡市场供求关系，几乎每一年中央部委都会强调加大土地供应，尤其是住房用地的供应力度。但从执行成效来看，目前一二线重点城市中心区域住宅仍是供不应求，不少三四线城市却陷入了土地供应过剩的困境。本次通知正是直面这一问题，要求地方政府因地制宜、对土地供应要做到有保有压，对供不应求的市县要加大土地供应，对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。那么，对于有志于转型新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的开发商来讲，则可以利用上述政策利好机会，实现地产+X产业的发展模式的转型。其实，市场嗅觉敏感的开发商早就开始了转型行动，尤其是2014年下半年以来显得非常火爆。如今，有了政策的明确支持，预计几年内房企“跨界”华丽转身的步伐会进一步加快。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第7页4、规范文化基地管理为进一步加强国家文化产业示范基地建设管理工作，结合近年来国家文化产业示范基地建设的实际情况，2014年4月文化部修订印发了《国家文化产业示范基地管理办法》，自2014年4月21日起全面施行。根据文化产业发展的新趋势和新要求，此次修订在2006年颁发的《国家文化产业示范基地评选命名管理办法》基础上，将名称修改为《国家文化产业示范基地管理办法》，内容包括总