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房地产项目可行性研究报告的编制（参考）2008-08-0414:56房地产项目可行性研究报告的编制一、编制的目的1、为项目投资决策提供依据。2、为项目运作提供指导性建议。3、论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。二、编制可行性研究报告的前提条件1、政府的立项批文。2、土地及项目权属落实的证明文件。3、与合作单位就项目达成的协议、意向。4、建设用地规划许可证。5、规划行政部门的规划设计要点。6、建设用地现状的地形图。（1：500或1：1000）7、建设用地现状管线图。（1：500）8、委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究报告”的批准文件。9、业主（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件。（书面意见、批复、决定等）三、项目可性研究报告编制内容的规定第一章市场调研报告按批准的调研方案和市场调研报告规范执行。第二章项目市场及产品定位1、项目市场定位的原则。2、目标客户群定位。3、项目产品定位。§3.1整体定位。§3.2物业类别定位。§3.3配套功能定位。§3.4户型面积配比定位。§3.5价格定位。§3.6物业管理定位。注：市场定位和项目产品定位规划建议需报评审并获批准。第三章项目规划设计1、规划设计概念方案比优。2、规划设计总体思路（含技术经济指标）。3、整体规划布局。4、建筑风格规划。5、户型设计规划。（见户型分项控制指标和要求表）6、停车位规划。7、道路与交通规划。8、景观及绿化规划。9、配套设施规划。10、物业管理规划。11、智能化规划。12、住宅小区细部处理。§12.1室内装修细节。§12.2室外环境细节。第四章项目开发实施计划1、项目进度计划编制依据及主要内容。2、计划实施§2.1项目前期工作程序计划。（项目前期工作程序计划表）§2.2项目施工进度计划。（项目建筑安装工程施工进度计划表）§2.3项目销售进度计划。（项目销售进度计划表）§2.4项目开发总进度计划。（项目开发总进度计划表）第五章项目投资估算及资金需求计划1、投资估算及资金需求计划编制依据（1）项目规划和项目技术经济指标。（2）建设标准和配套设施标准。（3）成本分析表。（4）前期工作计划、建筑安装施工计划和销售计划。（5）以地区建筑工程材料价格及人工定额为依据，采用工料含量分析方法进行测算单位造价指标。2、项目静态总投资预计项目静态总投资为：万元详见附件表；项目投资估算表3、项目资金需求计划：根据项目实施计划，项目从前期工作开始至竣工交付，约需天，在此阶段的资金需求（供给）时间序列及供给额。（项目资金需求计划表）4、资金来源和筹资方式项目总投资达万元。编拟资金筹措计划，保证资金供给使项目开发建设过程中在资金上实现动态平衡并取得投资回报。筹资方式分为：自有资金、银行贷款、联营合作，筹资成本：第六章项目经济指标分析1、定量分析指标1．1盈利能力分析指标（1）项目总开发价值=（总销售额-销售税费）+形成固定资产原值①项目总建筑面积②项目总销售收入③项目总销售税费④形成固定资产原值（2）项目总开发成本（总投资）（3）项目税后利润（4）项目投资回报率=项目税后利润/项目总成本*100%（5）资本金利润率=税后利润/资金投入最大峰值/开发周期①项目起始至具备销售条件时并以销售回款支付后续建设资金时的最大资金投入量（资金投入计划表）②现金流量表。（6）投资回收期=[累计现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计现金流量的绝对值/当期现金流量。1.2风险分析指标（1）盈亏平衡点（销售保本点）单位销售价格=单位开发成本+单位销售税费（2）盈亏平衡比率=[（预定销售价格+销售税费-项目总成本）/预定销售价格+销售税费]*100%（3）敏感性分析项目敏感性分析项目原计划方案变动幅度增加%变动额减少%变动额1、投资规模2、投资成本3、销售额4、利润（税前）分析出对利润影响较关键的因素并假设其出现的概率，由此判断风险方向和拟定防范措施。四、可研报告的编制程序与质量控制（一）编制程序1、受理立项。A：与项目业主达成协议，收集整理业主相关资料及项目相关资料。B：公司内部决策关于可研工作的批复。2、组成项目组，确定责任人。3、可研报告编制责任人提交编制报告的方式（工作内容、人员配置、物质配置、时间安排），并报批准。4、可研报告编制工作程序：项目市场调研→项目市场定位、产品定位→概念设计方案比优→各项数据（经济）指标的评价与分析→得出相关结论。5、对可研报告进行评审。（二）质量控制1、市场调研报告质量需符合“调研报告规范”和批准的专项调研方案。2、可研报告编制过程中的质量控制要点：（1）调研报告评审。（2）产品定义规划评审。（3）概念设计评审优化。（4）各类参数评审。（5）计算复核。3、每一个控制点未通过评审则下一阶段工作不得开展。房地产项目可行性研究报告范本目录一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况七、地场三通一平的安排八、项目开发建设及经营的组织与实施计划九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税十一、项目经济效益分析十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR）十三、项目的不确定性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析十四、可行性研究结论与建议十五、项目综合经济评价十六、有关说明及建议十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图1、项目综合效益表2、项目动态、综合表3、项目投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项目敏感性分析表6、概率分析表7、项目盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图房地产项目Xxxxx工程项目可行性研究报告XXXXX工程咨询有限公司XXXX年XX月可行性研究报告编制单位：XXXX工程咨询有限公司总经理：XXX总工程师：XXX（高级工程师）项目负责人：（注册咨询工程师）项目主要编写人：YYY注册咨询工程师编制人员：TTT审核：SSS总工程师：目录第一章总论第二章项目投资环境与市场研究第三章建设规模与项目开发条件第四章建筑方案选择第五章节能、节水措施第六章环境影响评价第七章劳动安全与消防第八章组机构设置与人力资源配置第九章项目实施计划第十章投资估算及资金筹措第十一章财务评价第十二章社会评价第十二章研究结论附图、附表、附件第一章总论（一）项目背景与概况1、项目名称2、承办单位概况3、可行性报告编制依据4、项目提出的理由5、项目拟建地点6、项目预期目标7、项目主要建设条件（二）项目主要技术经济指标（三）问题与建议1、问题2、建议第二章项目投资环境与市场研究（一）投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2、选择开发地区的社会经济发展状况及管理、政策因素（二）市场供求分析1、需求分析2、供给分析（三）销售预测（四）营销策略第三章建设规模与开发条件（一）建设方案比选。结构形式、建筑面积、使用功能（二）推荐建设规模方案（三）项目现状概况1、建设地点与地理位置2、场址土地权属类别与占地面积3、现有土地状况（四）项目建设条件1、地形、地貌2、工程地质与水文地质条件3、周边建筑物与环境条件4、城市规划与区域性规划要求5、交通条件6、社会环境条件7、法律支持条件8、公共设施条件9、征地与拆迁条件10、施工条件（五）拟建地址条件比选1、拟建地址建设条件比选2、拟线地址投资条件比选（四）推荐地址方案，附图第四章项目建设方案选择（一）建筑设计指导思想与原则（二）项目总体规划方案1、总平面布置与功能要求2、规划设计方案描述3、设计图与主要参数（三）建筑方案1、建筑方案描述（艺术、风格、特征、结构、功能、建筑与城市的协调）2、主体与辅助工程（平面布置与功能、主体、辅助工程）3、主要工艺设备4、配套设施（给排水、电、汽、通风、空调）（四）建筑方案比选（五）主要技术经济指标第五章节能、节水措施（一）节能措施与能耗指标分析（二）节水措施与水耗指标分析第六章环境保护与消防方案（一）项目场址环境现状（二）项目建设与运行对环境的影响（三）环境保护措施（四）环境保护设施与投资（五）环境影响评价第七章劳动安全卫生与消防（一）危害因素与危害程度分析1、主要隐患部位2、有害物质种类及危害性分析（二）安全措施（三）消防设施第八章组织机构设置与人力资源配置（一）组织机构（二）人力资源配置第九章项目实施计划（一）建设工期（二）项目实施进庞安排（三）项目实施进度计划模横道图第十章投资估算及资金筹措（一）投资估算1、投资估算依据2、建设投资估算（建筑工程费、设备工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、投资估算表、分年度投资计划）（二）资金筹措方式与来源1、自有资金5、负债资金第十三章财务评价（一）财务评价基础数据选择（二）收入支出测算1、收入测算2、支出测算（三）财务评价指标1、盈利能力分析2、内部收益率3、借款偿还期4、投资回收期5、投资利润率6、财务净现值第十四章社会评价（一）项目对社会的影响分析（二）项目与所在地互适性分析1、不同利益群体对项目的态度与参与程度2、各级组织对项目的态度与支持程度3、地方文化状况对项目的适应程度（三）社会风险分析（四）社会评价结论第十五章研究结论结论：建议：附图、附表、附件（一）附图（二）附表（三）附件房地产开发项目可行性研究报告范本房地产开发项目可行性研究报告（大纲）一、总论1．项目建设背景2．项目概况（1）项目名称：__________________________（2）建设地点：__________________________（3）建设单位：__________________________（4）企业性质：_________________________（5）经营范围：_________________________（6）公司类别：_________________________（7）资质等级：________________________（8）企业概况：_________________________（9）工程概况：________________________（10）资金来源：_______________________3．可行性研究报告编制依据4．可行性研究报告研究范围5．研究结论及建议6．主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。表1项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米2总建筑面积平方米3建筑容积率4小区绿化率%5户均面积多层住宅平方米/户联排低层住宅平方米/户6地下停车库平方米/车位7综合售价多层住宅元/平方米联排低层住宅元/平方米8地下停车库元/位9建设投资万元10每平方米建设投资元11投资利润率%12全部投资财务内部收益（税前）%13全部投资财务净现值（税前）万元14全部投资投资回收期（税