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上海恒策-商业案例研究及商业建筑规划及动线启示基于对上海南京路商业、第一八佰伴商业、正大广场、以及上海知名商业项目的研究。针对商业步行街、商场、卖场、社区商业、集中商圈进行专业分析和解读研究部李浩宇2011年6月1999年，普诺国际（中国）有限公司在香港成立。2002年，上海恒策地产咨询公司成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。2006年，上海恒策获誉“全国十佳代理商”称号，进入代理行业第一矩阵。2008年，上海恒策正式进军云南、贵州，恒策开始布局二、三线城市战略。……2009年底，上海恒策在全中国同时操作78个楼盘、超过1200名员工。上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。Weare……PositionedtoserveChina服务中国62个城市环渤海区域长三角区域（上海总部）珠三角区域120家机构客户78个项目80亿销售额1200人开发企业DEVELOPERS资源平台RESOURCESPLATFORM操作案例ORGNIZATIONClientsandPartners合作伙伴中房集团远洋地产招商地产中信集团万达集团上海绿地集团融科地产深业集团新世界中国地产中核地产光大房地产华侨城地产泰达集团万科地产鲁能集团香港新鸿基地产上实集团保利地产城投置地首创集团金地地产中粮地产绿城集团华润（中国）地产上置集团中海地产中茵置业华侨城地产上海农工商地产目录CATALOGUE商业建筑整体规划设计—商业人流系统规划设计—1、物理因素2、建筑设计因素3、业态分布原则1、人流规划易达原则2、停车系统3、广场4、外立面设计1、商业项目合理的空间2、内部布局对人流引导3、购物广场店招和标示4、商业无障碍设计5、商业项目景观设计6、公共部位灯光设计总结商业人流规划设计总结—规划设计应创造高质量的商业空间平衡多样业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业设计最大挑战商业建筑外部人流规划设计商业建筑内部人流规划设计商业建筑整体规划设计一、规划设计应创造高质量的商业空间二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1一、规划设计应创造高质量的商业空间1、商业项目要求合理的空间形式商业物业常见的以下四种空间形式商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计（1）、室内大开间。无街道，店铺间完全没有隔绝；（如大卖场、百货）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如梅川路步行街、吴江路不行街道，上图为上海南京路步行街）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联中心、成都地产交易中心）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也有利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。商业项目在追求更宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。世外步行街的得房率K能达到80-90%，而室内购物中心的得房率要小的多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般得房率在55-65%之间。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计2、内部布局要求对人流有引导性内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总平衡，使通过所有承租人的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划上常有以下方法：（1）以主力店引导人流。一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两旁通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须从二楼经过。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计（2）以局部的造景、中庭聚集人流景观和中庭是现代商业的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的，它已经成为购物环境、购物档次的符号。景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人气的双重作用。一方面是景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性的引导引流。（如下附图）商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结（3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；餐饮业态已被证明是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有很大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计餐饮业态有带动人气的作用，其布置通常遵循如下方面规律：商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结物业形态餐饮业态位置说明百货商场主力品牌设置在一楼，休闲餐饮可分设在各个楼层，大型餐饮设置在最高楼（如正大广场）主力品牌如KFC通常设置在一楼，作为形象和吸引人流，休闲特色餐饮可设置在各个楼层，可有效带动人流的垂直动线，大型放在高层大卖场主力品牌一般设置在卖场的主入口或沿街，休闲餐饮设置在内部（如易初莲花）与卖场战略合作伙伴的品牌餐饮通常会获得较好的商铺位置，如主入口或者曝光度较好的沿街位置。大卖场的位置决定了需要品牌餐饮休闲步行街通常为一二层商铺联动经营，主力品牌通常设置在街头或者街尾以休闲特色餐饮为主，面积适中，得房率也较高。主力店设置在两端，提升步行街号召力社区商铺较为杂乱，一般分割都较灵活社区商铺多为产权销售，业态经营灵活，通常自然成市总结无数的案例说明，餐饮对整体商业的带动作用，尤其是经营初期，并且餐饮也是众多业态中，相对来讲经营成功率较高的业态。经典的是陆家嘴的正大广场，项目开业初期，只有餐饮、休闲、咖啡类业态能够经营成功，而其他对人流依赖较大的服装零售经营惨淡。1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计（4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1-2个，次入口2-3个，视项目面积而定。出入口的位置通常设置在交通便利处，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。商业街、商场的出入口设置比较商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结商业街商场住入口位置通常设置在街角和街尾通常设置在商场转角或正面（沿街面，商业街不能）主入口数量21-2次入口位置设置在步行街的中部通常设置在主入口的并排或对角次入口数量2-41-2总结相对而言商业街的出入口比商场要多些，因为商业街是条状开放式商业形态，人流不断走动，而商场是封闭型商业，出入口设置的少而精便于将人流滞留在商场内部。1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计3、购物广场的建筑设计店招和标示两种方式的合理运用购物中心的外立面、室外以及室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业氛围和娱乐性。比较通用的是店招和标示两种方式。（1）屋顶和外立面合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。（2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计4、商业项目的无障碍设计商场应该为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的理念。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计5、商业项目的景观设计丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出设计方案来，比如对种植花树的负荷考虑、与空调出入口的关系、现场植被的维护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计6.公共灯光照明设计6、公共部位的灯光照明设计商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调体现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业照明还能明显改善空间感。在室内空间显得宽敞。要达到良好购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、亮度、显色性与室内装饰的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。商业人流系统规划设计商业建筑整体规划设计商业人流规划设计总结1.1.商业项目合理空间形式1.2.内部布局1.3.购物广场店招和标示1.4.无障碍设计1.5.商业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计在大型商业项目中，其业态更趋于多样化。既有不同规模、档次的组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、休闲、娱乐、运动、购物等。其服务内容和功能结构已经超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程时间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。在商业运营和商业设计中会出产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用处罚而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至产生建筑结构物能否成立的问题。因此在商业项目的设计中，一方面要追求