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保障性住房的介绍保障房建设的现状及发展趋势对房价的影响保障房建设中的应对措施保障房建设中出现的问题保障房建设的社会意义国际惯例：世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋------公共住房是由政府买单的保障性住房。包括无偿提供土地和建设性费用，也包括无偿提供土地补贴费用等方式，包括人头补贴或砖头补贴，补贴中包括减免税费或贴息，当然也包括直接的财政转移支付。私屋------则为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。我国定义社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。廉租房廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。定向安置房安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。两限商品房即“限套型、限房价“的商品住房。国务院关于进一步进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1998年标志福利住房转向了住房商品化，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2003年确立了房地产为国民经济发展的支柱产业，弱化了经适房的主体地位，使普通商品房成为市场的供应主体国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007年标志加快建设健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的的政策体系的开始，房地产政策使得住房重回保障房时代国务院关于坚决抑制部分城市房价房价过快上涨的通知2010年提出要采取坚决的措施，抑制房价过快，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设等措施保障房建设政策回顾2012年发改委关于加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年本年住宅完成投资额:经济适用房屋本年新开工房屋面积:经济适用房屋商品房销售面积:经济适用房屋ⅠⅡⅢⅣ保障房建设发展历程第一阶段：98年住房改革，国家提出“重点发展经济适用房”，此后三年经济适用房得以快速发展，投资、新开工和销售面都大幅增加第二阶段：2003年确立房地产业的经济支柱地位，经济适用房的保障性质变为有保障性质的政策性商品房，此后经济适用房处于一个发展减缓的阶段第三阶段：07年10号文重新使得在房地产政策推动下的房地产保障轨建设、以及强调房地产的保障属性等，开始从政策层面转向落实执行层面第四阶段：09年至今，随着国家政策向保障房建设倾斜，出台详尽的保障房建设计划，加大对保障房的投入，今后几年保障房建设的发展将会处于一个上升时期1997-2010年经适房各指标同比增速2011年，“十二五”开局之年。全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居”的目标，是党中央、国务院作出的重大决策,堪称中国公共福利保障制度建设中的历史性大手笔。2011年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，而按着计划，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，保障性住房的覆盖率达到20%。住房和城乡建设部陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。2011年5月，国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求大型品牌房地产企业尤其是央企，积极投身于保障房建设，至此中国房地产市场结构面临深刻调整已成为业界共识，民生地产已成为中国房地产行业关键词。2011年，中央安排建设各类保障房1000万套，比2010年增长70%，创历年之最。2010年，保障性住房建设规划为580万套。新华社此前曾在报道中表示，580万套保障房的开工任务已全部完成。从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。2011年10月25日，住房和城乡建设部透露，2011年的1000万套保障房可以在11月底前实现全部开工。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。基于我国保障性住房供给机制和运行特点看其对房价的影响房价?在中央政府推出9000亿保障房计划后，潘石屹在接受京华时报的采访时就表示“700万套保障房将迫使普宅降价”。保障性住房入市，房价下跌众口一辞早在在上海2009年初推出400万平方米经济适用房的计划后，《东方早报》刊登了一篇标题为“经适房下半年入市或使上海房价下跌”的文章。政府所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价！理由一：增加市场供给，减少对商品房的需求经济适用房–经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的廉租房–主要向低保家庭或最低收入家庭出租两限房–虽然也是一种政策性住房，具有一定的保障特点，但本质上属于商品房系列使普通商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场的需求政府扩大这类住房的投资建设，将直接影响商品房市场需求理由二：改变市场预期保障性住房有可能影响房价上涨预期，加重中低收入者的观望心态，由于此部分群体观望心态的加重，市场上对普通商品房的需求量将会减少，从而改变市场上的供求关系，最终导致房价上涨幅度减缓甚至是房价的下跌。房价下跌预期加强观望状态谨慎购房刚性、投资需求减少上涨幅度减缓或下跌对于房地产这种商品，具有一个典型的特征就是追涨杀跌，其作用机理如右图所示：然而保障房的建设对于房价的抑制作用究竟如何呢？增加市场供给，减少对商品房的需求改变市场预期原因一：保障性住房对商品房分流作用有限原因二：保障性住房挤占商品住宅用地保障房引致房价下跌两大观点原因三：保障性住房错误配置增加市场投资需求原因四：国际经验借鉴从目前我国实际情况来看：保障性住房建设对普通商品房的价格不但没有降低的作用，在某些程度上甚至还有抬升的作用我们来看答案•一、保障房建设工程中频频出现“质量门”。•二、廉租房不“宜居”，廉租房不“廉”，廉租房被弃。•三、一些地方停建经济适用房。•四、以货币配租替代实物配租。•五、障性住房项目被倒卖。1.政府与市场博弈后保障民生的必然举措2.住宅产业化是完成保障房建设任务的关键举措3.各地应根据实际加大规划力度，合理布局保障性住房，并不断完善保障性住房配套设施，以减少低收入群体的居住成本。4.由社会的中产以上阶层和低收入阶层混合居住的社区，更好地利用城市有限资源解决城市低收入人群住房，并达到新的社会资源的平衡。5.建建设、运营保障性住房的专门机构。6.大保障性住房投资要处理好新建和收购的关系，切不可偏废。7.不断完善“严格准入和合理退出”制度，并加大相关监管力度。我国保障房建设的社会意义安居保障改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。产业带动加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，2010年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。刺激消费加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。感谢您的关注