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湛江师范学院法学系第十五章用益物权第一节用益物权概述第二节土地承包经营权第三节建设用地使用权第四节宅基地使用权第五节地役权湛江师范学院法学系第十五章用益物权第一节用益物权概述一、用益物权概述用益物权——是指对他人所有的不动产或动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权具有以下特征：（一）用益物权是限制物权（二）用益物权的存在和实现以占有他人所有的不动产或动产为前提（三）客体为不动产或者是动产与不动产构成的综合财产（四）用益物权为独立物权（五）设立用益物权的目的在于对不动产或动产的使用和收益湛江师范学院法学系第十五章用益物权二、我国用益物权的类型我国2007年3月颁布的《物权法》确立了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权。同时，规定对非所有权人依法有偿合理开发利用国家所有的自然资源的权利，依法取得的海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等，受法律保护。湛江师范学院法学系第十五章用益物权三、用益物权法律关系的要素（一）用益物权的主体形成用益物权法律关系的主体主要是不动产或动产的所有权人和取得用益物权的使用人。（二）用益物权的客体用益物权指向的是他人所有的不动产或动产。（三）用益物权的内容所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权。所有权人设立用益物权后，不得干涉用益物权人行使权利。湛江师范学院法学系第十五章用益物权四、用益物权的发展与社会作用用益物权的经济功能在于以法律的形式解决了财产的所有与利用之间的矛盾，使有限的财产能够发挥最大的经济效益。一方面，物质财产是有限的，不能满足人们对财产的需求；另一方面，财产所有人未必都能实际使用其财物，起码未必能充分利用其财物。用益物权制度可以使所有人在不丧失财产所有权的前提下，将自己所有的不动产或动产交由他人使用，自己获取一定的收益；非所有人则可以通过用益物权制度取得对他人所有的不动产或动产使用和收益的权利。这样，通过市场的作用，不动产或动产即可为最能够充分利用物、获取最大的经济效益的人所利用，从而既能够最大限度地实现所有人的利益，又能够满足社会对物质财产的需求，推动经济的发展。湛江师范学院法学系第十五章用益物权第二节土地承包经营权一、土地承包经营权概述（一）土地承包经营权的概念土地承包经营权——是指土地承包经营权人为从事种植业、林业和畜牧业，对其承包的集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（二）土地承包经营权法律关系的要素1土地承包经营权的主体土地承包经营权的主体包括土地承包经营的发包方和承包方2土地承包经营权的客体我国土地主要有国家所有和集体所有两种。土地承包经营权的客体范围主要是指农村土地。3土地承包经营权的内容土地承包经营权的内容，是指发包方和承包方依照法律的规定或者承包合同的约定所享有的权利和承担的义务。湛江师范学院法学系第十五章用益物权二、土地承包经营权的期限和承包经营合同（一）土地承包经营权的期限我国《物权法》与《农村土地承包法》都规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（二）土地承包经营权合同的订立土地承包经营权是承包人通过与发包人签订书面合同取得的。1土地承包经营权合同具有以下特征：(1)土地承包经营权合同是双务合同(2)土地承包经营权合同为要式合同，应当采取书面形式(3)土地承包经营权合同可以有偿，也可以无偿湛江师范学院法学系第十五章用益物权2土地承包经营权合同一般包括以下条款(1)发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所(2)承包土地的名称、坐落、面积、质量等级(3)承包期限和起止日期(4)承包土地的用途(5)发包方和承包方的权利和义务(6)违约责任湛江师范学院法学系第十五章用益物权3土地承包经营权合同的生效我国法律对土地承包经营权的取得，不是采用登记生效主义，而是采用登记对抗主义的立法模式。土地承包合同自成立之日起生效，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记只是对抗第三人的要件。湛江师范学院法学系第十五章用益物权三、土地承包经营权的流转（一）土地承包经营权流转应当遵循的原则1平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；2不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；3流转的期限不得超过承包期的剩余期限；4受让方须有农业经营能力；5在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（二）土地承包经营权流转的方式1转包，是指土地承包经营权人与其他有农业经营能力的人签订合同，由承包人享有合同权利，履行合同义务的行为。2出租，是指土地承包经营权人与其他有农业经营能力的人签订租赁合同，由承租人享有合同权利，履行合同义务的行为。3互换，是指土地承包经营权人与其他有农业经营能力的人签订合同，将两者的土地承包经营权进行交换，变更各自权利主体的行为。4转让，是指土地承包经营权人与其他有农业经营能力的人签订合同，由他人代替承包人成为承包合同的主体，原承包人退出承包合同关系的行为，即原承包权人丧失用益物权，受让人成为新的土地承包经营权人。5其他方式流转，主要是代耕和以土地承包经营权入股。承包方将土地交由他人代耕，超过一年期限的，双方要签订代耕合同，不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。湛江师范学院法学系第十五章用益物权土地承包经营权流转需要注意的事项：1土地承包经营权流转的主体是承包方，不是发包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。2土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。3采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。4土地承包经营权流转时，必须注意保护集体组织的利益。5土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（三）土地承包经营权流转合同土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：(1)双方当事人的姓名、住所；(2)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；(3)流转的期限和起止日期；(4)流转土地的用途；(5)双方当事人的权利和义务；(6)流转价款及支付方式；(7)违约责任。湛江师范学院法学系第十五章用益物权四、土地承包经营权的保护其主要措施有：1不得随意变更或者解除承包合同2不得随意调整承包地3不得随意收回承包地4承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应补偿湛江师范学院法学系第十五章用益物权第三节建设用地使用权一、建设用地使用权概述建设用地使用权——是指权利人以在国家所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权具有以下法律特征：1建设用地使用权是限制物权中的用益物权2建设用地使用权的目的在于建造建筑物、构筑物及其附属设施3建设用地使用权的客体是国家所有的建设用地湛江师范学院法学系第十五章用益物权二、建设用地使用权的范围建设用地使用权的范围，不只及于地表，还包括地表的上空和地表之下的层面。地表上空和地表下层的建设用地使用权称为空间建设用地使用权。（一）空间建设用地使用权的主体（二）空间建设用地使用权的客体（三）空间建设用地使用权的内容（四）空间建设用地使用权的设立与生效湛江师范学院法学系第十五章用益物权三、划拨取得建设用地使用权（一）划拨建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权的划拨——是指通过行政审批的方式无偿取得用于建造建筑物、构筑物及其附属设施的土地使用权。划拨建设用地使用权具有以下特征：1使用权的取得是无偿的2使用权无存续期限3严格限制以划拨方式设立建设用地使用权（二）划拨建设用地使用权的变更湛江师范学院法学系第十五章用益物权四、出让取得建设用地使用权（一）建设用地使用权出让的概念和特征建设用地使用权出让——是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让具有以下特征：1可流转性2有期限性3取得的有偿性4土地使用权的出让具有计划性和垄断性湛江师范学院法学系第十五章用益物权（二）建设用地使用权的出让方式1招标所谓招标方式出让国有土地使用权，是指出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2拍卖所谓拍卖方式出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。3挂牌所谓挂牌方式出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（三）出让取得的建设用地使用权的内容1建设用地使用权人的权利(1)对使用权的客体——四至界限明确的地块，享有占有、使用、收益的权利；(2)对该土地上建筑的房屋，建造的建筑物、构筑物及其附属设施的林木等享有所有权；(3)对建设用地使用权，享有转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利。湛江师范学院法学系第十五章用益物权2建设用地使用权人的义务(1)按照出让合同的约定和城市规划的要求开发、利用和经营土地(2)按照出让合同约定的期限开发使用土地，不得闲置土地。(3)按照合同约定，合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准，重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（四）出让建设用地使用权的设立1签订出让建设用地使用权合同建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(1)当事人的名称和住所；(2)土地界址、面积等；(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(4)土地用途；(5)使用期限；(6)出让金等费用及其支付方式；(7)解决争议的方法。2出让建设用地使用权合同的登记设立建设用地使用权的受让方在付清全部土地使用权出让金后，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。湛江师范学院法学系第十五章用益物权（五）建设用地使用权的变更1变更的方式(1)转让，是指使用权人将土地使用权再转移给他人的行为，方式包括出售、互换和赠与。(2)出租，是指使用权人将其依法享有使用权的土地，随同地上建筑物、其他附着物租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。(3)出资，是指建设用地使用权人将其享有的建设用地使用权作价，作为其资本金投入某企业中，或者与他人合作、合资开发经营。建设用地使用权是财产权，出资是实现建设用地使用权的经济价值的一个重要方式。(4)抵押，是指建设用地使用权人以土地使用权为债权人设定抵押权，作为履行债务的担保，当被担保的债务到期不能清偿时，抵押权人有权处分被抵押的土地使用权，并从所得价金中优先受偿。湛江师范学院法学系第十五章用益物权2建设用地使用权变更的程序建设用地使用权人变更建设用地使用权时，要符合法律规定的程序：(1)当事人之间应当采取书面形式订立相应的合同，合同内容不得超过设立建设用地使用权的范围，比如，变更后的建设用地使用权的使用期限可以由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)建设用地使用权的变更，应当向登记机构申请变更登记。湛江师范学院法学系第十五章用益物权第四节宅基地