房地产典当业务操作规程及风险防范

房地产典当业务操作规程及风险防范目录一、房地产典当的概念二、房地产抵押的概念三、房地产典当操作流程四、对典当房地产的合法性审核五、房地产典当风险六、房地产典当案例分析所谓房地产典当，就是指当户以房地产作抵押担保向典当行借款的融资行为。由商务部、公安部颁布的《典当管理办法》(2005年第8号令)，自2005年4月1日全国执行。其中对典当行为进行了清晰的定义：本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用一、房地产典当的概念取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。上述定义和规定，明确了房地产作为当物进行典当实质是以“抵押”形式办理典当借款。二、房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。抵押是指债务人或第三人继续保持对房地产以及房地产权利的占有，而依照一定的方式将该财产作为对债权的担保。它是物的一种担保方式。抵押权,则是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的财产,在债务人不按约定履行债务时,对该财产的变价款优先受偿的权利。其中，债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,而供作担保的财产为其抵押物。土地使用权也可以作为抵押权的标的。三、房地产典当操作流程房地产典当操作程序可简化为以下八个流程进行：申请受理审核签约抵押登记发放贷款贷后管理赎当注销抵押登记业务终结房地产典当操作程序1、当户申请由企业或个人向典当行提出以其所拥有的房地产作抵押申请典当借款，提交借款申请材料，并填写《借款申请表》。2、做好贷前调查，决定是否受理。在贷前调查环节应该把握四点：调查客户的基本情况、担保方式和担保物、贷款的具体用途及还款来源。（1）客户的基本情况客户的婚姻家庭情况；客户的性格、品行、习惯、信用程度及对所从事行业的风险承受能力；客户及家庭负债情况等。（2）调查当物的基本情况。调查当物的设计用途（如：住宅、商业）；当物的实际用途（如：自住、出租、投资等）；调查当物的实际权属（如：私有、共同共有、按份共有等）；调查当物的实际拥有人,客户与抵押人是否一致；调查当物是否为二次抵押或多次抵押。（3）调查贷款的实际用途。A、经营性贷款:调查客户的用款时间、用款计划、从事行业的市场前景、真实的贸易背景等。B、消费性贷款：调查客户的真实消费目的以及消费性质。如：购房、购车等。C、用途合法性：调查客户贷款用途是否合法，严禁发放用途违法贷款。如：赌博、吸毒、走私等。（4）调查还款来源情况。还款来源把握两点:一是经营性贷款，调查人应通过对借款资料的分析及实地考察结果,了解产品的销售渠道、销量数额、回款周期等能够证明还本付息的基本资料;二是对消费性贷款，调查人应通过对客户的了解分析，掌握其真实还款来源是否有正当的职业和稳定的收入，分析偿还贷款的可行性。3、决定受理并审查当户有效证件典当行受理房地产典当时要选择好的客户,了解其资质信誉、家庭情况、经济收入;对企业要了解其经营情况、偿债能力。尤其是对资金的用途要明确,对于投资项目风险过高,或可能用于不当用途的，不予发放,从而防范可能出现的风险。审查时要实行“三对照”：一要对照“人与证”是否相符。凡是来典当行办理房产典当的，都必须持本人身份证、户口簿、结婚证、房屋所有权证接受核查；重点看证件是否真实；证件照片是否与当事人容貌相符；证件是否有涂改。二要对照“证与证”是否一致，主要查看各种证件中所填写本人情况的内容是否一致，如有不一致的地方，必须由相关部门出具证明，说明其变更的原因(郑永栓)。三要对照“证与物”是否一致,主要是看抵押的房产与证件中填写的内容是否相符,如有出入，应查明原因(赵县房产）。3、查验房地产权属个人房产抵押典当应提交的证明文件：（1）房屋所有权证原件、土地使用权证原件；（2）房屋产权人及共有人户口簿；（3）产权人及共有人身份证原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件。对当户提供的以上权属证件文件要认真查验，查验时要实行“三查清”：一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否有查封及诉讼保全措施,现在还要查看是否落宗。二要查清当户的资信信誉。三要查清当户与共有人的财产关系，共有财产是否有疑义；结婚证、离婚证真伪及相关文件的真实性。4、实地勘察对当户提供的有关文件、证明材料进行调查和核实，充分了解典当房产的详细情况：包括座落、数量、面积、四至、产权性质、使用年限和当前状况，以及是否设定抵押、担保、租赁等。要核对权利人、共有情况、权属性质、用途以及其他权利记录。确定目前的使用状况,是空置、自用、还是出租。如果已出租,则须了解租赁状况：承租人、租金、租期、租赁用途、租赁合同是否登记备案。租赁合同未经备案，不得对抗第三人。要实地查看房屋新旧、朝向、户型等,并与房屋所有权证、国有土地使用权证的记载相核对，确保真实性。5、估价目前，我们各典当公司都结合当地房产市场价格制定出了房产信息库,参考该信息库的价格,结合该房产所处地段、环境、房屋结构、楼层、朝向、装修新旧等房屋情况及抵押人的经济状况、经营投资效益等综合因素进行价格评估。房产折当率一般不超过60%。6、确定当金及综合费率确定折当比例应充分考虑资金时间成本及当户的经营效益情况，以评估价格为参考，典当行与当户协商，合理确定当金及综合费率。7、内部审批经综合调查评估认为项目可行的，由典当行业务人员填写《业务审批表》，连同《调查报告》及相关资料按照审批权限上报有权人审批。8、签订合同、当票审批通过后，经办人员现场取得相关资料,并与客户签订《房产典当合同》、《房产抵押合同》,并按照要求打印《当票》。合同文本及各种资料必须有黑色钢笔或碳素笔填写,按照规定要求填写齐全,让客户在指定的位置签字按手印和骑缝手印。9、办理抵押登记房产抵押的，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书（不动产登记证明）。办理登记手续，必须由典当双方共同前往办理，并应注意以下两点：（1）在手续办理上要严谨,签订合同文本,办理他项权利登记必须是产权人、共有人真实意思的表达。办手续时产权人、共有人必须全部到场,在所有书面文件上都要有产权人、共有人亲笔签字,不得代签。开具当票时应将房屋所有权证、土地使用权证及他项权利证一起交典当行保存。（2）手续办理要合法。严禁偏离政策和有关法律,签订的合同内容，在法律上不能有缺陷或漏洞，否则，这都将成为无法实现债权的隐患。为了防止绝当后债务人不配合，所有法律文件和法律程序一定要事先准备齐全。方便将来通过法律程序实现我们的债权。10、发放当金办结相关手续后，经办人员将所有手续交会计审查，会计对《借款申请表》、《业务审批表》、《房产典当合同》、《房产抵押合同》、《当票》等文本的使用、编号填写和签字、盖章及各种要素进行详细的审核。会计审核无误后，依约向客户发放借款，发放借款时，可以支付现金，也可以向客户的指定帐户转款，转时必须有客户的《收款方式指定证明》。11、贷后管理当金发放后，放款机构要认真做好贷后的检查与管理，对客户出现风险隐患，要适时采取措施予以补救，措施未果的提前清收借款。贷后检查的内容主要包括：（1）生产经营情况和资金运用情况，测算借款风险的变化情况及趋势,有无出现不利于借款按期归还的因素。（2）客户按约定归还本息的情况。（3）当物有无毁损、贬值现象、权属是否产生瑕疵和违反合同约定的行为。12、赎当、注销抵押登记，业务终结到期后，借款人清偿当金本息和费用,办理赎当手续，双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回房屋所有权证等证件原件交还当户本人，业务终结。四、典当房地产合法性审核当户取得的房地产包括土地使用权和房屋所有权，是否依法取得，是否可以依法转让，这是能否进行典当的先决条件，在审核时须注意从以下各个方面考虑。1、我国《物权法》、《担保法》和《房屋登记办法》等法律、法规、规章禁止买卖、转让的房地产不得典当，即不得设定抵押，主要有：（1）土地所有权。（2）地上无建筑物，纯粹以划拨方式取得的土使用权。（3）乡、镇、村企业的土使用权不得单独典当（4）集体所有的土地使用权(耕地、宅基地等)。（5）权属有争议的房地产和依法被查封、扣押监管或其他形式限制的房地产。（6）教育、医疗、市政等公共福利事业单位的房地产及其设备、设施。（7）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。（8）已被依法公告列入拆迁范围的房地产。（9）已享有国家优惠政策购买的房地产不能全额典当，其典当额以其权利人可以处分和收益的份额比例为限。（10）违章建筑物或临时建筑物。2、我国法律、法规、规章等规定房地产不得买卖、转让的其他情形不能办理典当：（1）未依法取得房地产权证书的；（2）共有房地产，未经共有权人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理过程中的；（4）权利人对不动产的处分权受到限制的。（5）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。（6）国家依法收回土地使用权的。（7）以集体所有制企业的房地产抵押的，未经集体所有企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案的。（8）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，未以董事会或股东会通过的（公司另有规定的除外）。（9）法律、法规、规章规定不得买卖、转让的其他情形。（10）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限超过土地使用权出让合同规定使用年限，减去已经使用年限后剩余年限的。3、其他事项的审核（1）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告承租人，原租赁合同继续有效。（2）企、事业单位法人分立或合并后，原抵押押合同继续有效。其权利与义务由扔有抵押物的企业享有和承担。（3）抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。（4）订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权权人淍未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。（5）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（6）抵押人将已出租的房产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（8）抵押人将已抵押的房产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。五、房地产典当的风险1、市场价格风险房地产市场价格波动是决定市场风险的主要因素。市场风险也可以称之为政策风险。政策决定市场，市场影响政策。房地产受国家宏观经济发展状况的影响较大，如经济发展过快、过热，国家实行货策政策调整，在经济发展过程中出现比较大的经济周其波动，市场泡沫严重等都可能导致房地产价格下跌，市场需求量萎缩。不公公对房地产典当，对整个房地产市场都会造成影响。2、权利瑕疵风险在房地产典当中，权利瑕疵是经常遇到的问题，主要包括三个方面：一是土地使用权的典当，借款人出具的土地使用权证是真实的，也可以办理他项权利登记，但该土地取得时，借款人可能利用当地某些优惠政策存在欠缴有关税费问题（如：青苗补偿费、土地出让金等）。二是工业用地和划拨用地典当。工业用地是特定用途，其取得土的成本价格较低，如果要改变土地用途则很难；划拨用地涉及到变成商业用地需要缴纳土地出让金问题。这两种地的抵押均要考虑其资金成本，合理确定贷款总额，更要考虑抵押物的现有用途。三是兼并改制企业房地产典当。由于兼并改制出现资不抵债、破产清算，其优先受偿顺序中最后才是债权中的抵押权。因此，要注意其中的付款顺序风险。3、骗当风险所谓骗当指不