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旧城更新——以上海新天地为例第六组主讲人：徐畅组员：郑云淼周佳武许凤姣徐畅目录旧城改造概念“新天地”改造的动机及项目定位“新天地”规划方案“新天地”开发模式总结旧城改造旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。旧城改造类型类型一：城市中心区——功能多元，高端引领类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色上海新天地一种特殊的延存城市肌理和符号的改造模式新天地开发改造的5个理念◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。◆昨天，明天，相会在今天……◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到：历史是怎样前进的。”◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境，通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地），把整个环境营造好。开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。新天地开发的动机政府动机可以归纳为寻求城市利益、政府利益和人民利益的综合发展。政府动机政府利益城市利益人民利益优化功能空间改善城市环境保护历史建筑获得土地出让金转嫁基础建设设施改善人民居住条件保障人民利益分配维护社会公平稳定综合利益最大化旧城改造开发商动机开发商动机是追求资本增值。资本利润最大化旧城改造居民动机居民动机是追求个人利益最大化。旧城改造获取空间增值利益改善居住条件提升城市环境质量及品位个人利益最大化空间生产的行为政府居民开发商管理、合作配合、合作旧城改造规划、政策决策管理、保障服从开发、建设提供补偿让出空间迁搬空间生产的行为过程体现了各方主体的地位及其利益表达。这就造成了行为主体地位不平等，限制了居民利益表达的权利，减弱了居民对城市空间的影响力。在我国当前的政治经济结构和社会生产方式下，三方主体在城市空间生产过程中的影响力和权力有显著差别。政府在城市发展过程中兼具管理者和参与者两种角色，与开发商联合构成“城市增长联盟”的主体，共同主导着转型期的中国城市空间生产过程，政府需要在开发商的资本协助下推进旧城改造，而开发商则需要在政府的支持下达到其利润最大化的目标，合作的共同目标是推动旧城改造并从中获益。政府与开发商处于影响力和权力的强势地位，决定了空间生产的结果。第一阶段：综合性时尚场所第一阶段主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。瑞安认为新天地应该有一个明却的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。项目定位第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。第三阶段：顺应潮流与国际接轨上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。此定位是根据预计的三个阶段的市场把握、及发展事态规划，三个阶段的定位必须符合三个层次的发展，可因市场环境发生变化而调整。项目指标占地面积：约3万平方米建筑面积：5.56万平方米建筑覆盖率：56%开发商：香港瑞安集团规划顾问：本杰明•伍德建筑顾问：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次D企业天地E瑞安总部大楼B翠湖天地C上海新天地A太平桥人工湖绿地地理区位上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海市黄浦区太仓路181弄。是原来的法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路。总体规划C2新天地是太平桥改造规划的一部分。太平桥项目总占地：52公顷总建筑面积：116.3万平方米总体规划顾问：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)开发商：香港瑞安集团前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街,在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。布局：源自历史、围绕理念、强化特色南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼集购物、娱乐、休闲的中心，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」）会址所在,辟为步行街。“旧瓶装新酒”外观修复内部改造在基本上不改动其外型的前提下，改善建筑内部条件。业态分析业态组合特点国际化、时尚化、流行化、多元化、休闲化、艺术化上海时装周运营模式：只租不卖，管理与经营分离上海新天地通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。这样做的好处有：对内——统一的运营管理对外——统一的社会形象上海新天地项目总结项目内容基本情况总占地面积52万㎡，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主运作方式完全市场化运作改造主体由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益容积率变化原容积率1左右，改造后提升到3拆赔比采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右安置方式全部作价补偿，原居民不返迁社会效益启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能经济效益采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气，己经跃居前10名了。新天地项目开发模式总结：能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发时间01.1-01.600.初-02.902.06发售-20.12入住03.10建成开发步骤湖心绿地商业住宅写字楼规模4.4万平方米6万平方米68万平方米50万平方米对项目价值抬升的贡献填补绿脉空缺，提升居住环境价值。罗康瑞以公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地以建筑为载体传承上海历史文化风貌中西交汇铸就特色商业，带动房地产地价提升节省后期营销费用回收投资，赚取利润，实现项目溢价地段成熟具备高端商务形成的条件淮海中路东段中央商务区的扩展进一步抬升后期住宅的投资价值环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化最终把新天地拉进上海的核心小结如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标,严格意义上说,新天地模式并不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块开发的一种模式。“新天地”模式其实是一种SHOPPINGMALL的模式。居民的意愿基本没有体现。超大规模购物中心（SHOPPINGMALL）超大规模购物中心(SHOPPINGMALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。SHOPPINGMALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”Shopping—mall跟百货商场最大的区别就是，shopping—mall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shopping－mall必须拥有多种不同业态的主力店。上海新天地shoppingmall规模——规模并不算大上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大。选址——以高档住宅支撑新天地位于上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。模式——管理者与经营者分离上海新天地只租不卖盈利——以房地产来带动上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分。投资方在意的是与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。上海新天地成功的原因观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府带来了效益。手法的创新瑞安集团掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越的区位不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一的开发统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施多赢的局面瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益上海新天地开发模式“疯狂”的开发理念——新不如旧“痛苦“的蜕变——形似神似的修复，注入新生命（铺设地下管道等）宣扬繁华物质的人文技巧——项目定位，经营足够的消费支撑”赔本赚吆喝“的经营诀窍——招商只招最好的，先养人气再赚钱谢谢观赏