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开盘时间：2009-06-27入住时间：2009-06-30容积率：1.70绿化率：42%占地面积：占地逾49万平方米建筑面积：约150万平方米。物业类别：住宅、普通住宅项目特色：国际化社区,地铁沿线建筑类别：高层、小高层、写字楼物业费：2.20元/平方米/月物业公司：世茂第一太平物业管理公司开发商：苏州世茂置业预售许可证：苏房预沧[2008]293号、294号，苏房预沧(2009)008号售楼地址：宝带西路与友新路交界处项目简介2009年主要标的26#住宅8.6万方16#17#商业5.5万方24#25#住宅15万方22#23#住宅18万方项目概况物业类别项目开工预售证节点备案时间实际交房时间26#地块2008年2008年9月份2008年12月31日2009年6月30日16#、17#商业2008年10月份2008年10月份2009年6月30日2009年12月30日24、25#地块住宅2008年底2009年3月份2009年12月31日2010年5月30日22、23#地块住宅2009年2010年5月份2010年12月31日2011年5月30日世茂运河城工程节点项目概况世茂运河城销售进度物业类型Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-0926#地块尾盘/销售率达98%（1亿）商业16#\17#地块推广期（VIP发卡）开盘/销售率90%（3亿）24#/25#地块推广期开盘期/强销/销售率80%（9亿）22#/23#地块推广期开盘/销售率20%（2亿）销售进度百万方大盘的气质呼啸而出炫目之城，众人追影总体形象品质、气质品质、气质磅礴的气势，品质的高度II磅礴的气势，品质的高度品质总是在只字片语间极致流露沉稳的颜色、炫目的底纹、不失奢华的字眼一期产品推广总结一期东组团豪景公寓的实质推广自6月始，经历了7-9月的预热，以及10月热销的炒作，社区规划与产品特色都已充分挖掘。其产品形象的关键词是“别墅级”“景观性”以及“多样特色户型”，在随后的持续销售阶段，将更注重品质感的提升，以营造大户型的销售氛围，并且，将针对难点户型进行针对性的推广。品质、气质SP公关活动尽显大盘手笔6月25日慈善捐赠仪式暨黄晓明献唱活动中秋“为冠军喝彩”——西山大型赏月活动10月11日一期热销新闻发布会10月26日商业品牌入驻签约仪式&发布会品质、气质媒介运用回顾户外媒体：高炮、路旗、霓虹灯字、工地看板平面媒体：苏州日报、姑苏晚报、现代快报俏丽Boss、名牌视听媒体：电台广播、电视广告、电视字幕网络媒体：搜房网、长三角地产网、365house数据库媒体：短信、邮政直递分众媒体：银行液晶、楼宇液晶、易取广告侧重侧重根据与项目销售部、企划部的沟通，平面媒体的效用较低，数据库媒体效用较高，户外媒体效果长久，分众媒体更有针对性。个人观点：高姿态的介入，大手笔的亮相，犹如故事引人入胜的开场，一下抓住关注者的眼球，集中火力渲染一个广告核心，让营销效果迅速的如核裂变般在这个城市蔓延！“超百万方CBLD巅峰之城”的规模与气势已深深烙刻在受众心目中而如此规模的城邦，创造的生活究竟是何种质感的？它对居住者的直接的意义是什么？2009年，世茂运河城的总体形象从气势的塑造走向生活品质的描摹世茂开始回归房子最原始的目的精致、生活、商业、时尚的元素被融入世茂运河城的形象，生活化的格调开始随风潜入视觉格调、情调24#25#地块营销推广地块已知规划数据：一期西组团，地块内有一座污水处理厂，因此规划时拟作青年公寓。户型面积60-158平方米。地块内规划有两座网球场、两座篮球场。以及两块大面积的集中主题绿化。24#25#地块营销推广一期东组团豪景公寓、名门大宅以产品为主诉求一期西组团菁英公寓以生活为主诉求立基于地块先天的条件以及规划的属性，定义它为“菁英公寓”，与“豪景公寓”对应。并给它一个独立的推广案名。COSMO摩登都会时尚菁英公寓COSMO，cosmopolitan的缩写，表示世界大都会，时尚杂志也以此为名24#25#地块营销推广Slogan：支撑卖点：时尚菁英：约35万方核心商业社交菁英：约6000平方米豪华综合会所创智菁英：国际创业园区、国际教育园区运动菁英：网球场、篮球场等运动设施繁华一线菁英汇24#25#地块营销推广按阶段推广主题拟定预热期：2月—3月繁华一线菁英汇与35万m2铂金商业为邻与国际教育园、创业园为伴无法不时尚的繁华商业地段与无法不发展的教育、创业辅助为奋斗着的菁英们定制掌控未来，便要相信自己的选择格调、情调24#25#地块营销推广开盘强销期：3月—4月COSMO摩登都会魅丽公开与35万m2铂金商业为邻与国际教育园、创业园为伴时尚菁英一族，合力开启城南新都会格调、情调24#25#地块营销推广持续销售期：5月—9月空间的菁英哲学酷、睿、全能把生活可能完全激发的空间才值得我们为之奋斗格调、情调格调、情调奢华的字眼，炫富般的画面不在出现，出现的只有贴近现代都市生活的场景，生活的情调娓娓道来格调、情调商业元素格调、情调商业元素09年媒介运用总结最准的营销策略都是逐步调整出来的。最好的媒介策略也是！2009年的媒介策略是1.以户外媒体为主帅，公布销售信息，推进产品形象；2.以新闻媒体、网络媒体的新闻报道为前锋主力，依靠其高传达力，高性价比，围绕项目PR活动、销售信息等时效强的亮点进行全方位的曝光；3.数据库媒介与分众媒介为侧应，针对小众进行攻坚，以高效地挖掘客户；公关活动总结PR第一，广告第二！公关活动在2009年成为贯穿推广，创造新闻点以及挖掘客户资源的主要手段。推广将紧紧围绕活动展开，充分放大公关活动的能量。2009年，世茂运河城继续扮演公益的社会角色，积极承担大盘的社会责任，施展大盘的影响力。就项目自身而言，2009年有一系列的引爆点：年初的封顶，6月底的一期交房，综合会所的投建等等，都可成为PR活动的由头。26#地块尾盘销售新媒介通路建设，把项目信息传递到未曾抵达的目标消费群体圈层营销，利用已有的客户资源，进行老带新的间接推广，营造话语效应在整体楼盘形象下，针对若干个滞销户型进行单独推广营销推广核心策略执行时间：1月—2月24#25#地块营销推广形象的转变必然吸引一部分新的年轻化的客源，在表现上更趋个性、更迎合他们的趣味，能够俘获他们的心。菁英公寓更适合进行活动营销，以活动来阐释一种生活形态，让他们预先体验将享受到的生活。现场体验将在营销中起到重要作用，网球场、篮球场的先期建设，会所的动工，以及国际消费品牌的入驻都可以协助营造这一氛围。营销推广核心策略执行时间：2月—9月24#25#地块营销推广公关活动以菁英会的形式发放VIP卡，将有权优先参加菁英会的各类活动，每次参加活动都可获赠积分，可以在购房时折房款。菁英会的各类活动，旨在以体验式互动推进客户信心，以逐步增加的优惠来引导客户下定。Passion风尚菁英会：标致207，福特福克斯试驾活动Love浪漫菁英会：个性婚纱、婚礼用品的展示活动Care温馨菁英会：六一的亲子活动，上方山国家森林公园的烧烤节……24#25#地块营销推广媒介策略：24#25#地块有自身独特的形象，并将经历一个完整的营销周期，因此大众媒体的配合必不可少。我们仍将以户外为主，辅之以报纸、杂志完成形象的塑造。配合菁英会的各类活动，我们可以用会员通讯的方式，予以全方位的报道，并利用网络媒体的版面，进行炒作，活动视频的纪录，也可以剪辑成片，在售楼处循环播放。项目现场包装，包括工地围墙、看板等是现场体验的重要道具，菁英会的精神堡垒、城市雕塑等如果能制作，更能形成独特的个性的社区氛围。世茂运河城COSMO风尚首映世界城市休闲小姐巡演世茂运河城参与客群：邀请嘉宾和媒体活动形式：世茂运河城“COSMO摩登都会”的理念讲解、昆曲表演、世界5国佳丽走秀格调、情调SP活动—突出时尚和生活个人观点：苏州，一个具有2500年历史的城市；历史的底蕴让生活追求一种格调，一种品质，一种生活的中庸之道。创意的立足点，应该是变换于品质的追求和生活的态度之间。需要农夫、山泉、有点田，意境式的憧憬；也需要品质、浪漫、格调现代生活的渲染，恪守诉求的中庸之道才是关键，因为苏州崇尚低调的华丽。企划创意不是决定热销的关键因素，世茂运河城的成功是将一种迎合苏州人生活态度的中庸之道发展到极致，既有高调的奢华，又有现代人最平民化的生活元素，让这个项目的印象实实在在的出现在所有人的身边。销售的配合，促销手法的应用，销售理念从未停息的宣导，让创意的概念总是能被有力的执行，热销也就顺理成章。世茂运河城创意成功的公式：成功的创意执行=正确的创意核心+极致的创意表现+有力的创意执行不过仅仅上面的公式远远不够，还要加上成功的创意执行转为生产力可销售的创意正确的创意核心极致的创意表现有力的创意执行可延展的创意理念媒体通路的互补性销售层面的多方刺激TheEndThanks