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万达商业管理福州仓山万达广场——商业市场调研报告目录一、福州总体概括介绍-------------------P4二、福州商业状况-----------------------P9三、仓山区概括介绍---------------------P38四、仓山万达广场项目及周边情况介绍-----P42五、项目SW分析-------------------------P55六、项目前期定位-----------------------P57七、步行街定位-------------------------P63福建省省会—福州一、福州总体概况位置：福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积1043平方公里人口：总人口686万人，市区常住人口278万人区划：下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。福州市基本情况05000100001500020000250003000035000400002005年2006年2007年2008年2009年2589424841293183361536851人均GDP（元）0500100015002000250030002005年2006年2007年2008年2009年024681012141617201656.941974.592284.162524.289.812.215.11312.8GDP（亿元）GDP增长率（%）福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12%，汽车类零售额增长20%.2005年—2009年福州市人均GDP走势2005年—2009年福州市GDP及增长率一、福州总体概况：福州基本经济数据航空：福州长乐国际机场距市区47公里，年周转旅客可达1500万人次。福州已与国内40个城市通航。铁路：福州火车站位于福州市区北部，福州站与全国铁路网相接，火车可通全国各地。公路：福州市内公共交通四通八达，畅通便捷；客运发达，每日有300多个班次的长途汽车开往温州、广州、深圳、香港和省内30多个县市。一、福州总体概况福州交通情况一、福州总体概况随着城市的东扩南进，金山板块、城南板块、乌龙江板块是住宅集中发展的板块.东区板块、闽江板块、金山板块、西区板块，属于福州城市化“东扩南进西拓”发展战略如火如荼开展的前沿区域。如今,金山新区这里的工业集中区、生活区、文化区、商贸区已经初具规模。福州城市发展规划一、福州总体概况二、福州商业状况—福州商业发展榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。福州商圈分布图二、福州商业状况福州商业项目分布图二、福州商业状况福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。福州核心商圈——东街口商圈二、福州商业状况福州首个“流行百货”概念倡导者开业时间2002年9月总建面积4万平方米年销售额8.6亿楼层共10层主体定位时尚流行百货主要亮点化妆品及少女装大洋百货东街店二、福州商业状况福州老字号百货开业时间1997年总建面积3.8万平方米年销售额11.9亿楼层共9层主体定位传统百货与流行百货相结合东百东街店二、福州商业状况福州首家奢侈品店开业时间2004年7月总建面积2.6万平方米年销售额3亿楼层共7层总体定位中高端百货主要亮点国际一二线品牌东方百货东街店二、福州商业状况业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。定位：中低档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。二、福州商业状况—东街口商圈台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。二、福州商业状况—台江商圈GUCCI福建首个专柜开业时间2009年4月总建面积3万平方米年销售额3亿楼层共4层总体定位高端百货主要亮点奢侈品牌东方百货群升店二、福州商业状况东百首个购物广场形态开业时间2009年4月总建面积10万平方米年销售额3.8亿楼层共5层总体定位时尚购物广场主要亮点餐饮+购物东百元洪购物广场二、福州商业状况业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。台江商圈分析二、福州商业状况自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因Ｓhoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。涉及商业业态：服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。二、福州商业状况—万宝商圈项目位置工业路与西二环路交汇处开业时间2007年5月1日总建筑面积22万平方米商业面积共计17万平方米业态组合：百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓宝龙城市广场二、福州商业状况项目位置工业路与西二环路交汇处开业时间2006年12月22日总建筑面积11万平方米业态组合：百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店万象城二、福州商业状况业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。定位：主要以中低档消费为主。消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、客流量大。劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。万宝商圈分析二、福州商业状况竞争对手租金情况项目名称所处位置平均租金（元/月/㎡）项目体量主要业态宝龙城市广场台江区50-45022万百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、精装修酒店式公寓冠亚广场台江区80-3508.9万百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店、精装酒店公寓东百元洪台江区50-28010.7万购物、休闲、娱乐、餐饮世茂天城台江区180-3003.6万精品百货、女人街、餐饮、名品店、五星级酒店、5A写字楼、高层住宅万象城台江区70-20011万百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店二、福州商业状况竞争对手租金情况-宝龙城市广场楼层平均租金（元/月/㎡)物业费（元/月/㎡)代表品牌F1沿街铺面400-500内街铺面200-3005（没有空调费用）耐克、唐朱迪、方家铺子、宝闽-匡威、中国联通、兴业银行、伊莱雅、宝岛眼镜F2150-2005两岸咖啡、爱上秀发、达子的春天、天姿化妆品、艺施美甲、阿依莲F3130-1505斗牛士、享燕台式精致涮涮锅、柒牌男装、七匹狼男装、幽豹服饰、圣吉奥、圣吉奥、福森林、衣品苑、男仕男装、柔婷、圣邦男装、BUT、日城世家、七彩马、我爱大嘴猴、乐健键康生活馆F480-1205斗牛士、华夏启智亲子乐园、缇安琳纤体舒身馆、百度烧烤、金川秀养生馆、韩影宫、AGOGO、C&D、圣杰士、诗蒂喜糖、非常道、妞妞麻吉、品家居、洋铺F560-805若可咖啡吧、109station、巧先生奶茶、渔人码头、金逸影城、B150-905食尚制造、健康面、三福百货、音服、万福娃二、福州商业状况竞争对手租金情况-万象城楼层平均租金（元/月/㎡)物业费（元/月/㎡)代表品牌F1200-45026天虹百货、COODOO、兴业银行、麦当劳F2120-18026棒约翰、阿瓦山寨、味时尚F390-12026九牧王、七匹狼、耐克F480-10026爱婴室、神采飞扬F57026GogoKTV、大千世界美食广场B110026天马旅行社、美津浓二、福州商业状况项目位置工业路与西二环路交汇处开业时间2007年5月1日总建筑面积22万平方米商业面积共计17万平方米业态组合：百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓宝龙城市广场二、福州商业状况宝龙城市广场楼层品牌名称B1F食尚制造、健康面、三福百货、音服、万福娃、荣恩e族、伊思贝得、丽宝城、巴布豆、卡赛欧、百幕空间、时尚宝贝、芝麻开门、韩童、米高滑轮、小鬼当家、金匙、前卫宝贝、淘帝童装、杰米熊、噜噜贝尔、西瓜太郎、M&Q、Ｄ仔童装、十字绣、艾诺维雅、移动通信工作室、古布、正典、素味糖水、旭茉化妆品、健康面、鑫奥林滑版、公牛世家、阿加阿加、3.3时尚空间、嘟嘟熊、酸奶吧、小诸葛益智玩具馆、偶耶布偶店、绿野仙踪、卡拉贝贝、小太阳玩具屋、小太阳童车世界、魔法小屋、女主角、爱婴坊、丽婴十八坊、乐贝屋、玩具星城、草莓果果、十二喜智慧童装、嗒滴嗒、金色童年、青蛙皇子、安徒生、小诸葛益智玩具馆、苏茜帕比、鑫奥林滑板、哇塞DIY手工作坊、足友卡通城、肌肤乐园、卡尔菲特、哆喜爱、老实人家、淘气小猪、星期捌、慧童玩具图书、绝世宝贝、甜蜜烘培、沸点坊、七彩维迪斯、嘉年华等游乐项目、玩具星城、中闽运动、梦幻城、可丽女郎、尚礼、银领百货、Basaar、黑冰客、艾美、流行驿站、想想工作室、天骄弓箭馆、摊位游戏、便利店、酱酱小屋、孙记