08年房地产行业下半年策略报告

重要声明：本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等相关服务。我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。2008年07月08日08年房地产行业下半年策略报告行业评级：——寻找波动中的稳定性谨慎推荐行业评级：谨慎推荐房地产板块市场表现：投资要点1687218726873187368741874687518707-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0505000100001500020000250003000035000◇08年上半年的房地产行业与07年同期相比可谓是大相径庭。过去高价拿地、价量齐飞的盛世豪景在08年上半年似乎荡然无存。整个08年地产市场我们听到更多的是“拐点”、“价量齐跌”、“土地流标”等等萧瑟的形容。◇市场方面，纵观前半年叫跌之声不绝于耳。而在经历半年之后，似乎更多的人开始思考房地产何时见底？我们认为从市场发展的种种数据来看，最艰苦的时候可能还没有来到，下半年的地产市场也许还将面临更大的挑战。成交金额房地产Ⅱ上证综合指数深证成份指数数据来源：Wind◇政策方面，我们认为下半年不太可能专门出台对房地产行业的调控政策。08年更多的政策应该是将主要围绕解决低收入居民住房这一问题。相关研究：◇我们同时认为对于市场的波动，应该抱以审慎的态度来思考。在看到下滑的同时，也应该看到中国还存在10年的人口红利、城市化的进程也还处于中间阶段。1、房地产行业5月月报---失落的“红五月”08/5/292、房地产行业4月月报—分化的市场08/4/293、“关于房地产开发企业所得税预◇房地产市场的调整没有外界想象得那么悲观。而且行业调整本身也是对前期缴问题的通知”的点评08/4/15非理性行为的修正，是行业正常发展的必由之路。虽然目前房地产市场存在4、房地产行业3月月报---“静待春天”08/3/30销售下滑的趋势，但是我们认为目前市场不存在崩盘的可能。5、央行调整存款准备金率对房地产行业的影响08/3/19◇从价值投资角度而言行业明显存在投资机会。因此，我们建议标配地产股，在选股策略上抓住以下几个主线：现金充裕、具备较多的预售账款、具备较大稳定现金流自营业务、投资收益丰富的公司；产品具备独特的竞争优势，内部管理和经营思路灵活的企业；融资渠道畅通的公司；业绩增长具备锁定性的公司。6、房地产行业2月月报-“满城尽刮降价风？08/2/277、房地产行业1月月报--春节前的寒流来袭08/1/308、对“国务院关于促进节约集约用地的通知”的点评08/1/8◇通过对选股策略的数量化分析、结合大小非解禁情况，以及市场热点等具体因素。房地产行业分析师：我们认为北京城建、金融街、中粮地产在08年下半年值得重点关注。涂力磊Tel：（8621）5830-6749Fax：[phone]Email:[e-mail]正文目录一、08年上半年行业运行状况...........................41.1盛世后的萧条.......................................41.1.1国房景气指数回落明显、开发投资指数保持平稳...........41.1.2全国房价同比、环比双双下滑.........................51.1.3土地市场明显降温..................................61.1.4销竣比较去年顶峰时期有所下降........................71.2冬天或将继续延续...................................81.2.1行业还有下滑压力.................................91.2.1.1深圳房价同比还将下滑，对全国市场造成心理压力........91.2.1.2高价拿地的后遗症下半年还将体现...................91.2.1.3宏观调控始终璇犹在耳...........................111.3调整是未来健康发展的必由之路........................111.3.1暴涨、暴跌的市场都不正常..........................111.3.2房地产市场目前不存在崩盘的趋势.....................11二、08年上半年房地产行业主要政策回顾................122.1地根继续收紧.....................................122.2银根依旧紧缩......................................132.3低收入阶层利益得到体现.............................142.4下半年政策展望....................................14三、08年下半年投资策略..............................153.1下半年选股的主要思路：寻求波动中的稳定性..............153.2重点上市公司相关数据分析比较........................16四、下半年重点关注上市公司..........................184.1北京城建（600226）..................................184.2金融街（000402）....................................184.3中粮地产（000031）..................................19-2-图目录1.近1年全国房地产景气指数和开发指数....................42.全国房地同比指数走势................................53.全国房地环比指数走势................................54.08年全国土地累计购置情况............................75.08年商品房竣工面积年度累计情况.......................76.08年商品房当月竣工面积情况..........................77.08年商品房销售面积年度累计情况.......................88.08年商品房当月销售面积情况..........................89.08年各月销竣比情况.................................810.各年销竣比情况.....................................811.深圳房价同比指数...................................912.深圳房价环比指数...................................913.08年各月土地购置情况...............................1014.08年商品房销售额年度累计情况........................1215.08年各月商品房销售额情况...........................1216.重点房地产企业得分比较.............................18表目录1.全国房地降温相关事件................................62.07年7月前后地王..................................103.房地产所得税预缴分析...............................144.重点房地产企业EPS和PE情况..........................155.重点房地产企业评分.................................176.重点房地产企业盈利预测..............................20-3-一、08年上半年行业运行状况1.1盛世后的萧条08年上半年的房地产行业与07年同期相比可谓是大相径庭。过去高价拿地、价量齐飞的盛世豪景在08年上半年似乎荡然无存。整个08年地产市场我们听到更多的是“拐点”、“价量齐跌”、“土地流标”等等萧瑟的迹象。市场的冷暖切换速度似乎让大部分的房地产商都感到沉沉的压力。而第二套房政策、频频提高准备金率的宏观调控政策更是让整个地产行业陷入了对资金的渴求之中。从整个行业前半年相关数据来看，房地产行业确实进入调整周期。全国大部分地区除房价下滑之外，成交量也明显下滑。前期领涨全国的深圳地区更是出现“暴涨暴跌”的非理性现象。一时间深圳房价在10个月内达到顶峰，然后又在半年之内基本跌回原来水平。北京、上海地区虽然房价相对稳定，处在高位小幅调整，但是成交量相比去年的下滑必然造成资金面的相对紧张，这恐将进一步对房价构成下行压力。1.1.1国房景气指数回落明显、开发投资指数保持平稳过去10个月，国房景气指数出现了比较大的波动。从去年5月的103.32上升到07年11月最高的106.59。而在此后的5个月中再次连续下滑，目前再次回落到103.34。国房景气指数的下滑，无疑说明了市场拐点的存在。从目前行业整体发展趋势来看，景气指数在下半年还将存在下滑的空间。这主要是目前房价和成交量均未出现稳定趋势，而且北京、上海地区开发商在面临成交下滑时依旧坚挺房价。一旦上述地区开发商无法实现资金周转，或者国家进一步宏观调控，房地产景气指数必然还将有所下滑。-4-989910010110210310410510610707-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0208-0308-0408-0599100101102103104105106房地产开发综合景气指数房地产开发投资指数(%)图1：近1年全国房地产景气指数和开发指数数据来源：WInd，齐鲁证券研究所从房地产开发指数来看，自去年9月开始一直保持在104左右。我们认为在市场波动的情况下，保持适当开发量有利于今后房地产商品供应的相对稳定性；可以一定程度上防止市场暴涨暴跌的局面出现。其次，目前开发指数并没有明显下滑，说明房地产开发商自身还是非常看后行业未来的发展。1.1.2全国房价同比、环比双双下滑截至国家统计发布的最新统计数据来看，5月全国屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为109.2、110.2、108.3。相比08年1月最高峰时期的111.3、112.2、111.9而言，三项指数分别下降了1.92%、3.6%和3.3%。虽然同比数据有所下滑，但是始终都高于100。这说明房价和去年同期相比依旧在走高，只是上涨趋势有所下降。-5-此外，从更能直接反映当前房价的环比指数来看，5月以前全国房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数从未低于100。但是5月三项指数分别是100.1、100.2和99.8。销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数为过去12个月最低水平。而且二手房价格指数首次低于100。这说明去过12个月全国新房价格一直在上涨，但是上涨幅度在不断减小。而二手房在5月则首次出现了下降。应1031041051061071081091101111121