历年房地产调控

中国历年房地产调控政策及其影响历次房地产调控政策回顾：1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革。1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款1993年，我国首次出现房地产热，房地产开发公司急剧增加，房地产投资迅速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，出现了严重的房地产泡沫。此时经济出现了严重过热和通货膨胀。1993年，国务出台了“国十六条”，在1994年又出台了年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。随着各项政策的落实，房地产投资速度明显放缓，房价迅速回落。此时经济也又热转冷，通胀下降，经过3年的努力，经济成功的软着陆，房价得到有效控制。这次调控使地产业受到重创，“国16条”出来后，大量开发商捐款逃离，海南等地房地产市场远元气大伤，地产业陷入了几年的低谷期。1993年至1996年：我国首次对房地产进行调控1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。为了拉动内需，1998年7月，国务院颁布“23号”文件(《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》)，进行住房制度改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。23号文件强调在“逐步实施住房分配货币化”的同时，建立以“经济适用性住房为主体的住房供应体系”。1999年开始全面停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。随着新的住房制度的落实，巨大的市场需求激活了低迷的房地产市场，房地产业开始进入发展新时期。这一时期存在房地产市场供给结构不合理、市场秩序混乱等问题，为房地产再次出现泡沫埋下了隐患。1998年至2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改2003年至2004年：确认房地产业为国民经济支柱产业2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件确立的“新的经济增长点”的升级。并且将23号文件中确立的“经济适用房是住房供应体系的主体”改变为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。通过对经济适用房的重新定性，意味着政府不再为70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多数家庭不得不购买或者租赁商品房。1998年出台的23号文件和2003年出台的18号文件对住房供应体系的定性明显不同，说明了政府的态度由害怕住房投资和住房价格上升过快转变为希望地产业的高增长带动整个经济的高增长。2003年出台的18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施。2005年至2007年：调控以稳定房价为主要诉求2005年，房价快速上涨，房价问题再次成为全社会的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。2005年，国务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上升到政治高度。4月，为了进一步细化和延伸“国八条”，国务院又颁布了“新国八条”，随着又出台了房地产调控操作层面的细化方案。2006年颁布“国六条”和对其进行细化的“九部委十五条”;2007年，土地、信贷、税收等为房地产降温的措施密集出台，从土地管理、房地产秩序、抑制投机(尤其是抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面出击。虽然投资开始平稳增长，住房结构得到一定的改善，但是房价越调控越上涨。到2007年下半年，虽然房价增长速度有所放缓，但是房价依然不断上扬。2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收入人群一起推向市场，这意味着至2003年以来，保障房惠及的人群范围进一步缩小，供需关系更加紧张，势必推动房价上涨。2008年放宽二套房贷对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。市场反应：中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。2009年国四条10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。2010年限购令1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。市场反应：这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。2011年二套首付提高“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。市场反应：房价继续上涨。2012年严打小产权房多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。市场反应：一线城市房价继续上涨。2013年新国五条2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。2014年“9·30”房贷新政各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。2015房地产市场的六大政策一.土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾二.降首付、减税费，改善型需求提振明显三.公积金政策调整力度空前，提高使用效率、刺激需求四.5次降息、降准，购房成本大为降低五.打通商品房与保障房流通通道，加速去库存六.取消限外、鼓励农民进城，寻找购房需求新增长点330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。3月30日，中央发布房地产“新政”，开启今年政策密集出台救市的路径。二套房首付比例的调整，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛的降低，带来改善型购房需求的积极释放，市场需求量加大，供不应求，房价也将因此上涨。公积金首付降至二成，购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降低，这大大刺激市场消化库存。今年以来，货币流动性持续释放，5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。除此之外，公积金“大修”、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版930，刺激政策达到高潮。某研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件;同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。另：首付变化2006年首付不低于三成2007年首套房90平米以下首付不低于两成，90平米以上不低于三成；二套房首付不低于四成2010年二套房“认房又认贷”，首付不低于五成，房价过高地区可暂停发放第三套房贷2011年二套房贷首付提至六成2013年北上广深等城市二套房首付提高至七成2014年二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清贷款的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行2015年二套房首付降为四成2016年全国房地产政策政策上演过山车1.降首付2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。点评：降首付政策把握住了救市的关键，购房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低显著提高购房能力，加快置换频率，进而提振楼市成交。2.推广街区制2月21日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。街区制，是城市建设布局的一种形式，其特点是在城市规划的道路边上建房子，且不设围墙。土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。点评：拆掉围墙，推广街区制，不仅出门就有通途，还能将停车泊位，绿地、商铺等资源共享，这些神经末梢被激活，整个城市的经济被激活。还有社区活力，居民们往来密切，邻里关系更为融洽。3.限购限贷实施日期：10月起（多数）今年国庆期间，近20个城市分别发布了新楼市调控政策，其中多以限购限贷为主。在本地户籍、已缴社保年限、购房贷款记录、公积金与住房商业贷款比例等方面作出了诸多限制，比如“提首付降杠杆”等等。11月起楼市调控政策再升级。据中新网报道，上月共有11个城市升级调控政策对楼市进行收紧，其中，上海超越北京、深圳，成为限购限贷举措最严厉的城市。据了解，自11月29日起，上海居民家庭首次购房的商贷首付比例不低于35%；购买二套房（包括上海无房但有贷款记录者）商贷首付最低50%；购买非普通自住房者，首付款比例不低于70%。影响一系列调控政策出台后，10月和11月的房产交易量出现了明显的下滑趋势。11月，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下调11%。这说明政策对投资性购房起到了一定的抑制作用，也使上半年过热的房地产市场逐步降温。从政策出台的角度来说，其目的无疑是稳定房地产市场，调控政策也是如此。对于刚性需求的购房者来说，是否限购、限贷从长远来看并不是购房与否的决定性因素。4.房企拿地融资受限银监会在10月21日召开的第三季度经济金融形式分析会上提出了7项措施，其中第二条就是严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务制度要求与调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资