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射洪房地产发展状况PART-1一、射洪城市划分及规划射洪分为城西、城南、城中、城北、河东五大板块，城北是射洪县政府和规划建设局未来几年工作要点，滨江植物园及平安广场（避灾公园）的建设工程，已完成投资2500万元，同时结合打造城北滨江路景观带，规划建设以栽种本土植物为核心主题的射洪生态植物园，突出生态园林城市特点。2010年将是工程重点实施关键点，建成后将形成滨江路景观的核心区域，增添市民休闲、观光、娱乐场所。城区土地开发情况城中城北项目凯旋城六和源丽园江景二期春天花园土地开发情况饱和城南项目城南滨江河畔浪琴阳光紫君尚城秀水坊涪江水岸城南新天地二期博雅城二期南方名都致远华庭土地开发情况饱和城西项目坤邦尚城境界盛唐国际锦雅丽城子昂家园仁和丽景高老二地块土地开发情况饱和项目城北滨江河畔外滩御珠杨老九地块张北坪地块在水一方土地开发情况开发中以上可看出：整个射洪的城市发展方向重点在——城北，这个新兴休闲、观光、娱乐的大社区。城北片区“上风、上水”，不仅扩大了射洪城市规模、拓展了城市发展空间，更使射洪尽快建设成为工业发达、商贸繁荣、交通便捷、可持续发展的生态型、园林式现代化中等城市。城市向北城北滨江河畔在水一方坤邦尚城境界锦雅丽城城南滨江河畔与本项目相似度较高，竞争力较强的项目有以下10个浪琴阳光外滩御珠盛唐国际凯旋城紫君尚城本项目开发期间的竞争楼盘，目前统计约27个已推出，并且在一定程度上分流客户的楼盘有以下12个秀水坊滨江尚郡子昂家园仁和丽景涪江水岸城南新天地二期六和源丽园江景二期博雅城二期南方名都春天花园顺祥尚都即将推出的竞争楼盘有以下5个致远华庭杨老九地块张北坪地块高老二地块政府出资修建的还建房、经济适用住房等竞争楼盘的价值比较项目地址：城西花果山项目体量：28万平方米建筑形态：小高层、高层开盘时间：2010年春节开工时间：2010年春节交房时间：一期2011年元月交房工程进度：一期修造至8-10F重点推广方式：电视广告、户外广告、车身广告推广主题：献给一座城市的高度；后5.12时代来自高层的安全保障主力房型：二室/三室主力面积：75㎡—110㎡价格区间：2180元/㎡起价每层递增10元/㎡物管费用：未定水电气费用：房价包含坤邦尚城境界项目地址：子昂广场附近项目体量：10万平方米左右建筑形态：多层、高层开盘时间：2009年12月份开工时间：2009年2月份交房时间：一期交房2011年6月份工程进度：一期修造至3F重点推广方式：电视广告、户外广告广告推广主题：王者风范载誉起航主力面积：75㎡—110㎡主力房型：二室/三室价格区间：1-3F2198元/㎡起价、3-6F2298起价6F以上每层递增30元/㎡物管费用：多层0.45元/㎡、高层0.75/㎡水电气费用：房价包含锦雅郦城项目地址：城南项目体量：18万平方米左右建筑形态：多层、高层开盘时间：2007年开工时间：2007年交房时间：一期交房2009年6月份工程进度：多层已经完工重点推广方式：电视广告、户外广告、车身广告、DM单广告推广主题：进公园到家园主力面积：80㎡—120㎡主力房型：二室/三室/四室价格区间：多层已经销售完结，高层2130元/㎡起价每层递增20元/㎡物管费用：多层0.50元/㎡、高层0.70/㎡水电气费用：房价包含城南滨江河畔项目地址：城北平安文化广场项目体量：10万平方米左右建筑形态：多层、高层开盘时间：2009年6月份开工时间：2009年10月份交房时间：一期交房2010年12月份工程进度：一期修造至3F重点推广方式：电视广告、户外广告、车身广告、DM单广告推广主题：新城市领秀居住区；生活在此自分高下主力面积：80㎡—120㎡主力房型：二室/三室价格区间：1-6F2298元/㎡起价、7F以上每层递增20元/㎡物管费用：多层0.38元/㎡、高层0.58/㎡水电气费用：房价包含滨江尚郡项目地址：城北平安广场项目体量：48万平方米建筑形态：高层、别墅开盘时间：2010年10月1日开工时间：待定交房时间：待定工程进度：待定重点推广方式：大型户外牌、电视媒体、DM单派发广告推广主题：来自法国，属于射洪主力面积：高层70㎡—120㎡，别墅220㎡主力房型：三室价格区间：物管费用：水电气费用：城北滨江河畔项目地址：城北项目体量：7万平方米建筑形态：高层、多层开盘时间：2010年5月开工时间：待定交房时间：待定工程进度：待定重点推广方式：DM单广告推广主题：少数人的府邸，所有人的梦想主力面积：70㎡—110㎡主力房型：二室/三室价格区间：估计均价2500元/㎡，具体价格为公布物管费用：水电气费用：在水一方二、国家政策环境新政解读本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到市场调整期，大量投资、投机需求被抑制。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计一、二线城市今年年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使购房者逐步理性。总体上会使房地产销售周期变长。此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果本次政策出台之后能够有效的遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能会稍缓。后市预判一、短期内价格不会有大变动，但房地产过热地区成交量会逐步减少二、预计半年内，一、二线城市价格会有较大波动，而三、四线城市价格不会有太大变动三、市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决定了价格不会发生大幅度的降低四、政策效应期过后，房价报复性上涨1、短期内价格不会有大变动，但房地产过热地区成交量会有所减少从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。原因是此次政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响，预计一、二线城市6月-9月在成交量进一步下滑后，会出现价格波动。而三、四线城市因其没有泡沫成份、开发成本逐年增高、具有强大的刚性需求等原因，房价并无下行空间。2、预计半年内，一、二线城市价格会有比较大的波动，而三、四线城市价格不会有大变动1）城市化进程加速中国目前处于经济高速发展期间，城镇化进程迅猛，估计至2030年城镇化率会达到70%。未来城市对住房需求会越来越大。特别是政府对中小城市发展的支持，将来中小城市的城市化进程略快于大城市，必将使中小城市的房地产市场需求更加旺盛。中国城市化率进程图受益于中国经济高速增长，最近几年居民收入实际增长速度远远大于政府相关部门的统计结果，居民收入增加后，将会对居住条件、居住环境有更高的要求，进一步产生更多的住房需求。2)居民收入增长受国内投资渠道狭窄影响，在人民币升值预期、长期通货膨胀预期下，房地产仍然是广大居民最好的保值升值的工具，而特别是在政策调整后，一、二线城市投资风险较高的情况下，众多投资客有很大可能转战三、四线城市，进一步推高房价。3)货币保值升值需求本次政策调整，不光是打击了投机性炒房，也将改善性需求和首次购房的刚性需求进一步压制，根据列年来国家对楼市的调控的经验，购房需求在被人为压制后，会在一定时期内呈爆发性增长，房价也必将迎来报复性上涨阶段。而且每一次调控都是投资者抄底的好机会。4、政策效应期过后，楼市报复性上涨应对策略1、加快资金回笼速度，等待时机，拿地开发加快资金回笼，保存实力，蓄势待发，以备下一轮房地产的“小阳春”。保持实力，加快现有楼市的销售速度，尽快回笼资金；审时度势，适时而动，等待地价有所松动的时机在出手。2、推售策略调整基于现在政策初现，市场后续观望之际，调整推售策略，不仅增强自身的抗风险能力，又能保障购房信心，满足不同层次客户购房需求。改变推售单位搭配：必须考虑市场需求发生变化导致客户群体发生变化而引发的需求变化；速度调整：充分利用好小步快跑策略，不仅利于试探市场反应，使后市房地产走势明朗化，便于后期随时调整价格，并且还能制造市场热点，传达利好信号给消费者，保障居民购房信心。3、保障整体价格水平，增强优惠促销力度增强市场信心，必须保证一定市场成交量，而及时促进成交，最好方法是加大部分单位的促销力度，并且不要大幅度调整价格，增强购买信心。在价格上可以给适当的优惠，但不建议做整体价格体系调整。因为射洪强大的刚性需求仍为市场锻造了一定的空间。现阶段必须保证一定的销售量，在不做出大幅价格调整的前提下，需要增加部分单位的竞争力，例如，通过赠送精装修、赠送家电等促销方方式，为业主提供配套、装修等方面的增值服务，或者通过加大暗点折扣方式，加大现场成交手段。4、拓展新客户群体将主要的注意力放在二次置业的同时，积极拓展首次置业的刚性需求客户源。扩大基础客户群，提高销售率。5、调整付款方式此次调整关于首付及贷款给到了比较严厉的措施，从一定程度上阻止了投机与投资购房需求，但是首付比例的提高也导致直接影响到刚性需求客户的购房需求。必要时可适当增长首付款交付时间，运用灵活多变的付款方式，增加客户的购买能力；可延长其按揭开始的时间，6、充分挖掘一线人员主观能动性销售人员是第一生产力，在市场观望情绪浓厚的情况下，需要不断加强与销售人员沟通，加强销售人员主观能动性，给予一定激励方式。第一时间对销售人员进行政策解读，进行有效引导；通过组织销售人员看励志电影等方式，增强卖场疑聚力、向心力、销售力。7、改变宣传推广方式在客户观望情绪较浓的市场下，除了线上传播奠定项目市场影响力外，也需要突破常规宣传推广手段，多角度出发，对楼盘传递的生活理念有更强的导向，更有效的锁定目标客户群体。有针对性的加大与行业协会组织合作，扩大实际目标客户群体；用多种营销活动增加爆光率，吸引市场关注；持续组织老客户活动，加大口碑宣传；在目标客户群体居住生活区域进行地毯式宣传，如社区巡展、居委会活动等城北核心—北辰●金棕榈PART-2项目案名解析—北辰●金棕榈项目本身整体定位较为高端，加之人文素质的提高与生活品味的高档次，将带给每一位融于其中的业主更高的尊贵感和自豪感，因此案名将充分展示其独有的气质特征。北辰：是项目地理位置的体现。金棕榈：“金”，品质高贵，稀有；“棕榈”，原产于中国，是一种用途广泛的，美观的热带植物。“金棕榈”是以“金棕榈奖”而闻名，乃是源于法国戛纳电影节至高无上的大奖，相当于奥斯卡方面的“最佳影片”，因其奖杯为金制棕榈枝，故称“金棕榈”；同时这是由于戛纳这座法国南部的滨海城市，在金银两色的沙滩上到处种植着高大挺拔的棕榈树。金棕榈，代表一种荣誉，一种独一无二的品质。金棕榈，代表一种身份，一种被认同与被崇敬仰慕的地位。金棕榈，代表一种生活，源于法国海滨的时尚生活。金棕榈，代表一种希望，对地位、名誉、美的追求与对向往因此北辰·金棕榈是一个具有独特现代感的项目名称，不仅体现出项目的尊贵感和自豪感，符合项目定位；同时体现了项目在射洪房产市场上最具代表性和最具引领性的导向作用。从而使产品定位更容易形成极具高度的地标性楼盘形象。项目优势：1、项目位于射洪重点开发的城北片区的核心区内，离城区中心仅2公里，步行到城区中心需10分钟；东面为涪江，环境优美，南面有射洪盐井广场；西面为老城区和平安森林公园，北面为新区及新建平安广场，是射洪未来的中心区域，为居家生活提供便捷，又能享受公园广场和滨江景观大道的优美绿化。2、项目边上相邻项目（“恒昌上城”和“翡翠城”）已基本完成项目并开始入住，可为本项目形成共同的人气营造，利于项目整体推广。3、项目邻近学校、银行、市场等公共设施，可作