第七章转移财产所有权的合同

合同法分则第七章转移财产所有权的合同第一节买卖合同第一百三十条【买卖合同的定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十一条【买卖合同的内容】买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。一、所有权转移问题1、不动产：登记2、动产：原则交付例外当事人另有约定法律另有规定（如登记和所有权保留)）合同法第134条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。【所有权保留】第一百三十三条【所有权转移】标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二、风险转移问题交付主义：原则上以交付为分界点例外情况：法律另有规定或者当事人另有约定A、当事人另有约定——尊重意思自治B、在途买卖；合同成立时风险归买受人C、交付地点不明的风险，出卖人将标的物交付给第一承运人后，风险由买受人承担。D、一方违约在先的，由违约方承担第一百四十四条【在途物的风险承担】出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。三、验货责任及期间(第157～158条)1、买受人负有在检验期内的验货责任。2、买受人在上述质量异议期内未就质量问题通知出卖人的，视为质量合格。四、出卖人瑕疵担保责任（一）标的物权利瑕疵担保所有权或处分权担保担保物权担保（二）物的瑕疵担保：可以要求承担违约责任合同法155一个案例：豪华别墅漏水开发商被判赔120万1、事实：豪华别墅漏水漏了十年2001年11月，方先生与太太张女士花费365万元在东城某高端花园买了一套样板别墅。“当时觉得装修得不错。”张女士说，没想到图省事，带来了十年烦恼，“到了2002年，整栋别墅都漏水、渗水，房间、客厅、卫生间、车库，无一幸免。”对此，物业公司回应称，一直都主动派人前往维修。这10年，大大小小的维修差不多都有上百次。一怒之下，方先生从2006年开始拒交管理费。方先生多次与开发商、物管公司协商维修事宜，至今未有根本改观。2010年9月，因未交5年的管理费，小区物管公司切断别墅的水电供应。2010年，物业公司将业主告上法庭，要求支付所欠水、电、燃气、管理费共计10多万元。而方先生则表示，要交水电费，把房屋修缮好是前提，并反诉开发商和物业公司，要求赔偿维修损失55万元。2、诉讼请求实在是忍无可忍了，方先生于是将该楼盘的开发商和物业公司告上法庭，再次提出彻底解决维修问题的同时，要求两个开发商共计赔偿各类损失200多万元。3、质量鉴定法院曾通过“摇号”方式选择鉴定机构对别墅进行初步质量鉴定。2010年10月25日，鉴定机构出具《鉴定书》显示，案涉房屋存在严重的质量问题，房屋结构安全有较大隐患。根据广东泰安建筑工程质量司法鉴定所的现场勘查，涉案房屋在建造过程中，违反国家规定的建设程序，勘察设计文件和施工质量控制资料很不齐全，存在诸多由于偷工减料或施工不当、或设计失误造成的质量缺陷。“房屋自身建造质量低劣，特别是多处构造措施不当，致使房屋存在着使用安全和结构安全的较大隐患，极大影响房屋的正常使用。”对于此结论，被告并不认可，要求重新鉴定，但法院不同意被告提出的申请。4、争议焦点A、别墅是否超过保修期？针对方先生的诉讼理由，开发商称，按照法律规定和合同的约定，屋面防水的保修期为5年，装修的保修期为2年，截止2006年11月11日，保修期间已经届满。方先生代理人称，《鉴定书》指出案涉房屋主体结构上存在问题，主体结构的保修是50年期限，因此保修的责任和期限是没有超过的。开发商和物业管理认为，方先生起诉已经过了上诉时效，法院不应该受理。方先生的代理人认为，《鉴定书》出来之后，方先生才知道房屋出现严重质量问题。上诉时效开记的起始时间应该是鉴定报告出来之后，即从2010年10月25日算起。B、200万赔偿怎么算？方先生代理人说，根据《鉴定报告》表示，案涉别墅主体结构存在问题，且因为渗、漏等问题不断返修，使用年限已经达不到国家标准的50年使用期限，房屋“寿命”减少至30年。所以方先生按照使用年限来计算赔偿，以365万乘以40%（20年使用期限的折损），得出最后的赔偿金额为146万元，加上之前10年来的房屋维修费用，共计200多万元。对于方先生开出的赔偿金额，开发商代理人称，案涉物业是样板房，而不是精装修房，两者存在本质区别，由于样板房本身价格优惠，即使存在瑕疵，原告也应承担相应风险。4、法院判决：业主可获赔各种损失120万元法院认为，案涉别墅主体结构的保修期限为50年，而被告作为开发商，应当承担保修责任。东莞市第一人民法院判决被告开发商应向原告支付维修费用422307元、支付维修期间租用同规格别墅的费用4.8万元、赔偿损失73万元，共1200307元。同时，原告已预缴的本案受理费、鉴定费合计128666元，也将由两被告共同负担。5、案件警示：样板房交易注意事项由于样板房注重装修的直观效果，装修时抢工现象比较多，造成只把“表面”工夫做足，而工艺流程、工程质量上存在隐患的后果。购房者在办理售楼手续时，要注意做好装修图纸，包括水、电、宽带、电话线、有线电视线、煤气等管线施工图的交接手续。在交楼时，买卖双方还应在协议中就质量问题确定合理的保修期限。第二节赠与合同一、合同性质(1)单务合同；(2)无偿合同；(3)诺成合同二、赠与人的撤销权1、任意的撤销权：转移财产权利前，社会公益性质的、道德义务、公证的除外2、法定的撤销权：严重侵害赠与人及其近亲属、不履行赠与人的抚养义务的、不履行合同的所附的义务，一年内合同法1923、赠与人的法定代理人或继承人的撤销权，6个月内合同法193第三节借款合同自然人之间的借款合同与商业银行的商业借贷合同的区别1、前者可以是非要式（只有在约定是非要式的才是），后者是要式合同法1972、前者是实践的（无约定排除的可能），后者是诺成的3、前者在没有约定情况下通常视为无偿，后者是有偿的：但是自然人之间的借款逾期归还的，可以要求利息民通意见123完