第一篇 房地产估价理论与方法

第一篇房地产估价理论和方法第1页共44页第一篇房地产估价理论与方法第一章：房地产估价概述P2第二章：房地产及其描述P6第三章：房地产价格和价值P10第四章：房地产价格影响因素P14第五章：房地产估价原则P17第六章：市场法及其运用P18第七章：收益法及其运用P22第八章：成本法及其运用P27第九章：假设开发法及其运用P32第十章：长期趋势法及其运用P35第十一章：地价评估和地价分摊P37第十二章：房地产估价程序P41第一篇房地产估价理论和方法第2页共44页第一章房地产估价概述1/41、熟悉房地产估价的含义房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析。测算和判断并提供相关专业意见的活动。2、掌握房地产估价的特点（房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（1）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；（2）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证；（3）房地产估价有误差，但误差应在合理的范围内；（4）房地产估价既是科学又是艺术。3、熟悉房地产估价的必要性（1）房地产具有独一无二和价值较大两个特性；并且房地产市场是典型的不完全市场，有很多阻碍房地产价格合理形成的因素，难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。（2）房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。4、掌握房地产抵押的需要（1）初次抵押估价（2）再次抵押估价（3）转抵押估价（4）续贷抵押估价（5）抵押期间估价（6）外置抵押房地产估价5、掌握房地产征收征用的需要（1）被征收人选择货币补偿，要对被征收房屋的价值进行评估，为货币补偿金额提供依据；（2）被征收人选择产权调换，则要对被征收房屋的价值和进行产权调换房屋的价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据；（3）有时还需要评估因征收房地产造成的家具、家电、机械设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停业停产损失。6、熟悉房地产税收的需要为了防止偷逃税款，避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值（租金）为参考核定计税依据。7、了解房地产保险的需要（1）投保时需要评估保险标的的实际价值，为约定保险标的的保险价值和保费金额提供参考依据。（2）在保险事故发生后需要评估因事故发生造成的损失，为确定理赔金额提供参考依据。第一篇房地产估价理论和方法第3页共44页第一章房地产估价概述2/48、熟悉房地产转让和租赁的需要（1）为卖方确定要价提供参考意见；（2）为买方确定出价提供参考意见；（3）为买卖双方协商成交价格提供参考依据。9、掌握国有建设用地使用权出让的需要（1）国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协商等方式，都需要对土地进行估价；（2）为人民政府国土资源行政主管部门确定出让底价提供参加依据；（3）为欲取得土地者确定各种出价提供参考依据。10、熟悉房地产分割的需要（1）离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割，但房地产一般不宜采用实物分割的方法。（2）房地产分割一般采用折价、拍卖或变卖的方法，然后对取得的价款予以分割。（3）有时即使采取实物分割，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。11、掌握房地产损害赔偿的需要（1）房地产损害需要评估被损害房地产的价格减损额和相关经济损失，为和解、调节、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。（2）房地产损害的类型：①因修改城乡规划；②因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等；③因使他人房地产遭受污染；④因工程施工不慎；⑤因工程质量缺陷；⑥因未能履约是他人工程停缓建；⑦因对房地产权利行使不当限制；⑧因异议登记不当；⑨因非法批准征收、使用土地；⑩其他房地产损害赔偿。12、掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要房地产征收、强制拍卖、损害赔偿，以及涉及房地产的违纪、违法和犯罪行为，都需要权威、公正的房地产估价，为争议各方协商、有关单位调解、仲裁结构仲裁、行政机关处理、纪检部门查处、检察机关立案、人民法院判决、以及司法机关和公民组织进行诉讼等提供参考依据。13、熟悉企业有关经济行为的需要企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或其中的房地产进行估价，为有关决策提供参考依据。14、了解房地产行政管理的需要（1）我国经济体制从计划经济转变为市场经济，对各类财产的行政管理从过去单一的实物管理转达重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。（2）房地产行政管理不仅需要高清土地和房屋的数量、质量，还要高清土地、房屋的价值量变动情况。第一篇房地产估价理论和方法第4页共44页第一章房地产估价概述3/415、了解其他方面的需要（1）为办理出国移民提供财产证明需要的股价服务；（2）房地产投资信托基金需要的估计服务；（3）房地产开发经营过程中需要的估价服务；（4）建设用地使用期届满需要的估价服务。16、熟悉估价当事人（1）估价当事人是指一个估价项目中与估价活动直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构、估价师。（2）估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象。（3）估价机构和估价师是估价服务的提供者。17、掌握估价目的（1）估价目的指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。（2）不同的估价目的，将影响估价结果，还限制了估价报告的用途。18、熟悉估价时点估价时点也称价值时点、价值日期，是指一个估计项目中所评估的价值对应的时间，由于一个估价对象在不同时间价值不同，所以要确定估价时点在先，得出评估价值在后。19、掌握估价对象（1）估价对象也称被估价房地产，当其为房地产所有权和建设用地使用权等土地使用权外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。（2）房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程，以及为房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。20、掌握价值类型（1）价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值，同一估价对象可以有不同类型的价值类型，但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。（2）分类：①市场价值②投资价值③谨慎价值④快速变现价值⑤在用价值⑥残余价值。21、熟悉估价依据（1）估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准。（2）广义估价依据还包括委托人提供的估价资料、估价机构和估价师掌握与收集的估价资料。（3）国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其需求是估价的底线。22、熟悉估价假设估价假设是指一个估价项目中对估价所必需，但尚不能肯定，而又必须予以明确的前提条件所做的合理假设，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与对象现状不同之处等所作的说明。第一篇房地产估价理论和方法第5页共44页第一章房地产估价概述4/423、熟悉估价原则（1）独立、客观、公正原则（2）合法原则（3）估价时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则24、熟悉估价程序（1）获取估价业务（2）受理估价委托（3）制定估价作业方案（4）搜集估价所需资料（5）实地查勘估价对象（6）求取估价对象价值（7）撰写估价报告（8）审核估价报告（9）交付估价报告（10）估价资料归档25、熟悉估价方法（1）主要方法：①市场法、②收益法、③成本法；（2）其他方法：①假设开发法、②长期趋势法、③路线价法、④基准地价修正法。26、熟悉估价结果：估价师经过分析、测算和判断得出估价对象价值以及提供的相关专业意见27、掌握房地产估价师的职业道德（1）诚实正直（2）回避利益冲突（3）具备专业胜任能力（4）勤勉尽责（5）保守秘密（6）公平竞争（7）承担社会责任28、熟悉中国房地产估价行业发展概述（1）以法律形式确定了房地产估价的地位（1994.7.5）（2）建立了房地产估价师执业资格制度（3）设定了房地产估价资格和房地产估价机构资格行政许可（4）成立了房地产房地产估价行业组织CIREA（1994.8.15成立，2004.7.12更名）（5）发布了房地产估价的部门规章的规范性文件（6）制定了房地产估价国家标准和相关指导意见（1999）（7）形成了较完善的房地产估价理论方法体系（8）深化和拓展了房地产估价业务（9）形成了公平竞争的房地产估价市场（10）积极开展了国际交流合作（2006）第一篇房地产估价理论和方法第6页共44页第二章房地产及其描述1/41、熟悉房地产的含义（2）房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他地上定着物三部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”，对房地产的实物还可以从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三方面进行认识。（2）房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态；土地是一个包含地表、地下空间、地上空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。2、熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义（1）土地是一个空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。（2）建筑物是最主要的地上定着物，包括房屋的构筑物。（3）其他地上定着物是指建筑物以外的地上定着物，视为土地或建筑物的组成或附属部分。3、掌握房地产实物、权益和区位的含义（1）房地产实物：房地产中看得见、摸得着的部分，可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。（2）房地产权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，基于实物衍生出的权利、利益和好处①房地产所有权：单独所有、共同共有、建筑物区分所有权②建设用地使用权③宅基地使用权④地役权⑤抵押权⑥土地承包经营权⑦租赁权（3）房地产区位：一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位或距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周边环境、景观等4、了解房地产的其他名称（1）不动产、（2）物业、（3）Realestate和Realproperty5、了解房地产的基本存在形态（1）土地形态、（2）建筑物形态、（3）房地形态6、掌握房地产不可移动特性（1）不可移动性也称位置固定性，是房地产最重要特性，也是不同于其他财产的主要之处；（2）由于不可移动性，每宗房地产与重要场所（市中心）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境和景观，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产中间有了区位优劣之分。（3）房地产不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，不可以不同地之间调剂余缺，从而形成一个地方性市场。第一篇房地产估价理论和方法第7页共44页第二章房地产及其描述2/47、掌握房地产独一无二特性（1）独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性（2）房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。（3）房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间，特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上有所牵制。8、熟悉房地产寿命长久特性（1）寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称不可毁灭性，永续性。（2）由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。（3）但土地在某些情况下（如土地出让）是有使用期限的。9、熟悉房地产供给有限特性（1）土地是大自然产物，地表面结基本上是固定不变的，所以土地总量不能增加；（2）房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性；（3）要增加房地产供给，一是向更远更郊的平面方向发展，二是向更高的立体方面发展，但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通灯基础设施条件、城乡规划等的约束。10、熟悉房地产价值较大特性与一般物品相比，房地产