第三章 房地产估价原则

第三章房地产估价原则第一节房地产估价原则概述第二节独立、客观、公正原则第三节合法原则第四节最高最佳使用原则第五节替代原则第六节估价时点原则第七节谨慎原则第一节房地产估价原则概述房地产估价原则:人们在房地产估价的反复实践和理论探讨中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律,并在此基础上总结提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。国内：独立、客观、公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则谨慎原则国外：替代原则最高最佳使用原则外部性原则供求原则一致及累进累退原则贡献原则收益递增和递减原则平衡原则竞争原则变动原则成长、均衡、衰落和复兴原则机会成本原则分配理论原则剩余生产力原则预期原则第二节独立、客观、公正原则独立：不依赖；不畏客观：尊重实际公正：中立如何做到公平？（1）各方当事人均是理性的；（2）估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格；（3）估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡价格。估价人员的自律和他律中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999中9职业道德9.0.1-9.0.6注册房地产估价师管理办法中华人民共和国建设部令第151号中第五章法律责任第三十三条至第四十一条第三节合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。1、合法产权在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现有的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。２、合法使用与合法处分在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的方式为依据。处分方式有买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。第四节最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。理解：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。具体理解：（1）法律上允许。（2）技术上可能。（3）经济上可行。（4）能否使估价对象的价值最大。例题解析１：某宗房地产，土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为多少？=（300－50）×250=62500（元）例题解析２：某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡，则该建筑物的价值为多少？=（1800×5000－1500×2000）÷5000=1200（元/㎡）估价中的应用：根据最高最佳使用原则对估价前提做判断和选择，并在估价报告中予以说明。（1）保持现状前提。（2）装修改造前提。（3）转换用途前提。（4）重新利用前提。（5）上述情形的某种组合。第五节替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途规模档次建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。具体理解：（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。（2）不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。第六节估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界限。估价时点根据估价目的的不同，可以是过去、现在或将来。具体理解：估价时点估价对象状况房地产市场状况适用案例过去过去过去纠纷案件现在过去现在未来现在损害赔偿案件在建工程预售或预购未来未来未来预测或预估第七节谨慎原则谨慎原则要求房地产估价人员保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产抵押估价指导意见建住房[2006]8号建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知中十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。房地产抵押估价指导意见中第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。知识总结：1、合法原则2、最高最佳使用原则(理解和应用都很难)3、替代原则4、估价时点原则(应用难)思考题如何理解合法原则?如何理解谨慎原则?如何衡量估价对象的最高最佳使用?估价时点为什么不总是“现在”?替代原则如何运用?