长沙城市综合体案例分析

1长沙城市综合体案例分析2011年7月2开福万达广场运达中央广场泊富国际广场保利国际广场世茂铂翠湾北辰三角洲绿地中央广场通用时代国际社区华远·华中心德思勤城市广场香港九龙仓项目复地项目基本指标项目地址:开福区五一路与湘江中路交汇处开发商:长沙开福万达广场投资有限公司建筑面积:约100万㎡，其中高层精装豪宅约40万㎡，商业综合体32.8万㎡，超高层豪华办公楼3.9万㎡。资源情况：绝版城市核心地段、一线江景物业类型：城市综合体装修情况：精装修占地面积：12.2万平绿化率：8%区位及配套位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街。长沙传统老城区，绝版核心地段，一线江景。毗邻城市主干道五一路、湘江大道，交通非常便捷。城市传统商圈、商业氛围浓厚，高档商业集中地。项目整体规划项目建筑共分为地上超高层住宅及底商、地上甲级写字楼和地下车库。地块由南至北分为A、B、C、D四个地块：其中A、C地块为居住用地，A、C区拟建超高层精装豪宅约40万平米，商业2.6万平米，配套用房0.8万平米。B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米（地上部分）。D地块为甲级写字楼用地，拟建约3.9万平米（地上部分）超高层豪华办公楼一座。产品规划亮点住宅位于本项目的A、C地块，主力户型为250平方米的江景豪宅，为不影响商业，在底部采用了结构转换。C地块的部分住宅底部两层为架空层。为保证豪宅品质，所有住宅均设计2层挑空的入口大堂。为满足机动车的停放要求，在A,C,D地块均设置地下两层停车库，层高3.9m,停有机动车2636辆。地下车库防火分类为一类，设计耐火等级为一级。防火分区之间以防火墙及防火卷帘分隔，采用机械排烟。每个防火分区各设两个直通室外的出入口。车库均设3个双车道汽车出入口，出入口间距大于15M，出入口净宽大于等于7M。户型设计特点阔绰入户玄关，气度非凡；客厅、餐厅、景观阳台阔绰，尽揽风景视野全套间设计—首创长沙双客厅、双主卧、双衣帽间、双主卫独创长沙唯一全套间设计，全成品衣帽间，定制男女主人双主卧步入式豪华衣帽间；依不同生活秉性，主佣入户分区，辅以礼仪性，尊享礼遇。万达广场的住宅以250㎡的江景豪宅为主，户型设计上体现豪宅风范，营销推广—报广3月份报广主题：万达公馆，中国顶级豪宅4月份报广主题：升值潜力和顶级配套项目采用软文和硬广相结合的方式，每个星期在晚报、晨报和三湘都市报等长沙主要报纸同时投放广告，在短时间内迅速提高项目的知名度；广告画面和语言表现适中围绕着豪宅这一核心特点，成功树立起项目高端形象。营销推广—报广5月报广主题：样板间开放6月报广主题：开盘5、6月份项目报广主要围绕样板间开放、开盘等主要营销节点，甚至营销中心暂停参观也被当做广告的噱头。营销推广—活动2010-10-15“体验式营销中心”正式开放。六星级豪华营销中心在全城期待之中惊艳亮相。政府领导、现场嘉宾与来自世界各地的商务人士共聚于此，共享万达盛会。2011-4-9万达公馆中国城市豪宅高峰论坛。吸引了长沙各大金融机构代表、世界500强企业代表、各银行负责人、湖南商业、企业界人士、各有关媒体记者及万达公馆意向客户等近1000人参加。2011-5-13星耀万达名流之夜政府领导本次活动邀请了万达领导、万达VIP客户、各界明星、社会名流和各主流媒体，跨越娱乐界、文艺界、传媒界、时尚界的全明星阵容，齐齐亮相万达公馆。2011-5-19“豪宅之巅，风生水起——万达公馆品鉴会本次活动吸引了万达公馆600多批万豪会会员参加，活动氛围较好。与目前长沙部分项目采用的高频次、低成本活动相比，万达在营销推广活动方面注重每一次亮相都符合项目的定位，每次都邀请政府领导、知名人士参加，提升活动参与者的尊贵感。营销推广—样板间奢华“千万级样板间”，交50万元入会才能参观，给每一个入会的准客户带来尊崇感。推售情况：万达公馆6月26日开盘推出2#栋3-46层，一共255套房源，现场加推3#栋3-46层，共有176套房源，两栋总共是431套房源，当天销售376套，销售率87%。栋号房型面积（㎡）推出套数销售套数销售率2#两房164-1758484100%三房224-243171171100%合计164-243255255100%3#三房24017612169%合计24017612169%总计164-24343137687%2#、3#栋销售配比：开盘及销售情况项目6月26日开盘价格情况：面价：2#栋最高价16959元/㎡，最低价10040元/㎡，均价约14000元/㎡。2#层差设置：大跳差拉开差距，规避低楼层商业、周边建筑遮挡的问题。1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼层特殊跳差；2、低楼层在150元，中楼层层差20元。3、40楼以上高楼层设置负1000元面价：3#栋最高价18653元/㎡，最低价9259元/㎡，均价15000元/㎡。3#层差设置：1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼层特殊跳差；2、19楼以上设置特殊大跳差500-4000不等。优惠情况：1、VIP客户交30万优惠10万；2、一次性付款97折，按揭99折；万达公馆夜间效果图2#3#价格策略万达首次开盘到场人数约1000人，VIP客户440批左右，开盘场面火爆。客户情况：(1)年龄段：购房客户主要以中年人为主，年龄主要在30-50岁之间；(2)客户来源：主要是外地来长沙的长住居民以及部分省内其他地方的客户如娄底、湘潭、株洲等，另外还有个别外国客户；(3)置业目的：客户主要是以自住为主，主要看重项目的品牌、地段和资源优势。现场客户实照客户分析品牌优势，良好的地段以及优越的江景资源，造就开盘热销。1、品牌优势。万达作为全国知名的品牌，客户对其的信赖度较高。2、地段优势。项目位于开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角，交通便利。3、江景资源优势。优越的湘江风景以及沿江风光带吸引了一部分客户，据现场了解，相当一部分客户选择此项目是因为看重项目的处于湘江边上，利于自己退休之后有好的环境生活。4、推广力度大。项目是知名开发商万达笔下杰作，其推广力度比较大，在长沙知名度较高，造就开盘的热销。5、价格优势。价格相对于其他高端楼盘来说具有较大的优势，精装房均价14000元/㎡左右。项目优势小结16开福万达广场运达中央广场泊富国际广场保利国际广场世茂铂翠湾北辰三角洲绿地中央广场通用时代国际社区德思勤城市广场香港九龙仓项目复地项目项目地址：雨花区沙湾路289号开发商：湖南运达房地产开发有限公司物业类型：写字楼、公寓、商业楼、普通住宅装修情况：精装占地面积：171亩建筑面积：60万㎡容积率：4.40绿化率：50%项目概况项目区位优势项目位于长沙大道与沙湾路相交的西北角,是武广商圈核心地段,毗邻地铁2号线长沙大道出站口。从项目出发沿长沙大道东行800米,便是机场高速和京珠高速入口，距离长沙黄花机场约15分钟，南行5分钟便是武广高速铁路长沙新火车站。城际和市内交通便利。黄花机场武广火车站至黄花机场15分钟至武广5分钟1#3#2#4#5#6#瑞吉酒店W酒店运达国际新城鸟瞰图项目规划有高端商业和高档精装修住宅。其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。项目引入了国际流行的“低碳”理念，从建筑到装修将大规模采用低碳、智能建筑技术。中央空调系统、集中冷热水系统、超五星级酒店标准的精装修及其配套，彰显豪宅风范。项目规划营销推广—报广项目3—7月份，每周在晨报、晚报和三湘都市报进行大规模的广告投放，“60万㎡高端城市综合体”贯穿每次出街广告，画面表现也始终为项目效果图，重在突出项目高端品质。开盘及销售情况推货情况：项目于5月18日举行业主答谢会，推出4#、6#栋，共459套房源，销售398套，销售率达86.7%；户型面积区间（㎡）套数占比销售套数成交面积（㎡）成交金额（元）成交单价（元）二室二厅101.749310.41%646511.368552752813135.13三室二厅150.69-179.8261668.98%7812424.4817346818613961.81四室二厅225.11-229.0818420.60%286385.289068646414202.43合计101.74-229.08893100.00%17025321.12349682178∕截止6月26日网签数据目前已取得预售证栋号为：1、2、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为：13809.9元/㎡价格策略项目住宅于2011年2月开始进行内部认购，内部认购价格为13800元/平米；开盘推出4#、6#房源，均价为14800元/㎡；2#和5#的均价达到18800元/平米；优惠：目前无优惠，内部员工购买给予9折优惠。户型面积区间（㎡）套数占比销售套数成交面积（㎡）成交金额（元）成交单价（元）二室二厅101.749310.41%646511.368552752813135.13三室二厅150.69-179.8261668.98%7812424.4817346818613961.81四室二厅225.11-229.0818420.60%286385.289068646414202.43合计101.74-229.08893100.00%17025321.12349682178∕截止6月26日网签数据目前已取得预售证栋号为：1、2、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为：13809.9元/㎡网签数据项目优势开发商品牌优势，以品质为追求的运达地产集团的品牌力量以及强大的市场号召力；项目整体的高端感带来的热销，运达整体营建的高端圈层生活概念是众多客户所看重的；引进配套的优越性，作为运达中央广场最大亮点之一的两大国际白金五星级酒店：瑞吉酒店和W酒店，已于2011年4月18日正式签约；由双国际白金五星级酒店、国际5A写字楼、国际名品商场、国际名品步行街、国际酒店式公寓、中国第六代钻石华宅组成的六大完美业态结合，让项目的热销成为必然。地段优越，其位于武广核心地段，离武广客运站较近，未来升值潜力大。25开福万达广场运达中央广场泊富国际广场保利国际广场世茂铂翠湾北辰三角洲绿地中央广场通用时代国际社区德思勤城市广场香港九龙仓项目复地项目项目概况项目地址：开福区芙蓉路564号芙蓉路与湘春路交汇处开发商：湖南泊富地产发展有限公司总占地面积：70亩总建筑面积：30万㎡建筑类型：超高层、塔楼容积率：6.5绿化率：30%区位交通毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，雄踞城市发展中轴，坐拥未来中南最大的金融中心—长沙金融城；项目处于四大商务区——河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融城、新河三角洲的中心，具备“领袖商圈”的独特区位优势和市场基础。项目规划功能分布A区：228m、52F超高层甲级写字楼B区：168米商务公寓C区：11m层高、2F临街商铺、－1F超市项目根据业态的不同分为写字楼、商业区和住宅区。写字楼：228米，共52层，建成后将成为湖南省国际甲级标准写字楼；商务公寓：168米，共44层，建成后将成为湖南省高商务公寓，并配备一流的硬件设施。内部配套齐全，打造时间消费和家庭娱乐体验式购物场所。旗舰型购物中心8.5万平方米旗舰型购物中心，包括沃尔玛1.5万平方米的卖场，满足生活购物需求。主题商业风情街38000㎡的商业面积，成为长沙新的购物广场。大型影剧院CGV影院公司，打造超五星级影院，造就长沙娱乐休闲中心。228米超高写字楼位于2～52层，中心区超高层，国际品质甲级写字楼。大型停车场PARKING地下3层停车场，每90－120平米出租面积提供1个机动车位，满足停车需求。内部配套营销推广—报广项目报广始终围绕财富、商机这一主题，采用硬广和软文相结合的方式，根据经济热点制造炒作噱头；软文炒作则着眼高处，以经济学家的姿态解析泊富广场未来生活图景