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工作总结/计划目录壹、前言贰、总结篇一、08年整体市场分析二、08年销售情况分析三、08年媒体推广分析叁、展望篇一、2009年整体市场展望二、2009年销售预案三、2009年媒体推广建议四、2009年案场管理措施工作总结/计划壹、前言2008年的丝丝寒意还未退去，2009年的脚步已悄悄到来。回望2008在全球金融风暴的席卷下，国内的房产市场也未能幸免，特别从08年3季度开始市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。阳光新城一期就在这样的大环境下开盘了，在08年近5个月的销售周期中，去化情况不尽如人意，比我们预想的销售成绩还有一定的距离。总结过去，展望未来，我相信阳光新城会像她的案名一样充满阳光！工作总结/计划贰、总结篇一、08年市场整体分析如果要用简单的语言来描述一下2008年的房地产市场，用以下个关键词就能勾勒出市场一个大致的轮廓。总体来看，调控政策在去年发生了明显的转向，这无疑将对未来市场带来深远的影响。迎新送旧，回顾2008年的房地产市场一定会让我们感慨万千，这一年发生的变动既让人匪夷所思，又似乎全在情理之中，用一句话来形容，那就是“市场调整，调控转向”。接下来让我们用几个词语来概括一下去年楼市的全貌，也可以让我们能够更好地把握市场的脉络。房价回归2007年中国的房价曾经一度很疯狂，而其终于在2008年步入了回归，在这一年中房价整体调整的态势显露无疑，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。根据国家统计局的统计，2008年11月的全国房地产开发景气指数为98.46，比10月回落1.22点，比2007年同期回落8.13点，这也是去年该指数的第11个月下滑。与此同时，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%，这也是自去年8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势。点评：过度的疯狂往往就会让市场走向反面，2007年楼市的大涨让许多市场中人“胃口大开”，那些“投机炒房”的始作俑者终于在去年尝到了自酿的苦酒。所以市场还是有其自身的规律，理性投资无疑在任何时候都不可忽视。交易萎缩成交量的下降无疑是2008年中国楼市另一个最为显著的特点。中金公司在一份研究报告中指出，2008年前三季度，全国商品房销售面积4.03亿平方米，同比下降14.9%。而根据国家统计局的统计，去年1～11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅销售面积下降18.8%。去年年末，在一系列政策的作用下，市场成交一度出现了回暖的态势，但同比仍然呈现下降。比如去年11月上海商品住宅成交面积达到120.69万平方米，比上月提高了工作总结/计划40.43%，但同比住宅成交量仍然下滑了41.21%。点评：在去年各个投资市场都趋向“萧条”的大背景下，房地产市场自然也未能幸免，观望成了市场的主旋律，而信心的缺失无疑是其中的关键。政策救市在交易下滑，房价调整的大背景下，为了进一步拉动内需，去年国家也对房地产市场出台了一系列刺激政策。财政部、国家税务总局首先对个人住房交易环节的税收政策作出调整，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。与此同时央行也出台新规扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在这些政策的基础上，之后国家又继续出台了相关措施，而各地也根据自身情况出台了相应的细则。2008年国家房地产相关政策序号政策名称颁布日期实施日期发布单位1《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》2007-12-302008年3月底前国务院办公厅2中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点2008-1-162008-1-25中国人民银行3《经济适用住房开发贷款管理办法》2008-1-18自发布之日起30日后实施中国人民银行中国银行业监督管理委员会4《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》2008-2-252008-2-25建设部5两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。2008-3-5——十一届全国人大一次会议6国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于2008-3-11——国务院工作总结/计划《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。7证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。2008-3-20——证监会8住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。2008-4-8——住房和城乡建设部9北京市限价商品住房管理办法(试行)2008-4-152008-4-15北京市建设委员会10国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。2008-4-72008-1-1国家税务总局11中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。2008-4-162008-4-25中国人民银行12关于进一步完善存量房住房公积金贷款业务流程的通知2008-4-302008-5-5北京市住房公积金管理中心13关于2008住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知2008-5-42008-7-1北京市住房公积金管理中心14中国人民银行决定上调存款准备金率2008-5-122008-5-20中国人民银行15《北京住房公积金管理中心审批单位申请降低缴存比例、缓缴住房公积金的标准》2008-5-292008-6-1北京市公积金管理中心16中国人民银行上调存款准备金率2008-6-72008-6-15/25中国人民银行17中国人民银行决定下调贷款基准利率和2008-9-152008-9-16中国人民银行工作总结/计划存款准备金率18北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款利率的通知2008-9-162008-9-16北京住房公积金管理中心19央行下调存款准备金率和存贷款基准利率2008-10-82008-10-15中国人民银行20北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金存贷款利率的通知2008-10-92008-10-9北京住房公积金管理中心21央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点2008-10-222008-10-27中国人民银行22于调整房地产交易环节税收政策的通知2008-10-222008-11-1财政部、国家税务总局23下调金融机构人民币存贷款基准利率2008-10-292008-10-30中国人民银行24关于调整住房公积金管理政策的通知2008-11-62008-11-6北京住房公积金管理委员会25国务院出台十条政策2008-11-9——国务院26中国人民银行下调存贷款基准利率、存款准备金率2008-11-262008-11-27中国人民银行27国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施2008-12-17——国务院28国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2008-12-20——国务院办公厅29中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率2008-12-222008-12-23中国人民银行30关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知2008-12-232008-12-23住房和城乡建设部点评：2008年的年末，政策救市无疑是楼市最为令人关注的一个看点。这其实也说明了这样一个道理，在经济回落需要拉动内需的时候，房地产市场总是工作总结/计划会被赋予非常重要的责任。利率剧降2008年，此前一直上扬的利率终于步入了下降通道。9月15日，中国人民银行宣布，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，同时从9月25日起，中小金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。11月央行宣布，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点，其幅度之大创出11年最高水平。12月22日，央行再次降低利率0.27个百分点，使得5年以上的商业贷款利率降至了5.94%，如果对于首套房再打七折就仅为4.16%，无疑创出了历史新低。点评：2008年，利率回调如此猛烈可能超出了许多人的想像，在这一年中，商业贷款利率出现了历史的低水平。所以在将来，我们在关注房价变动的同时，就更要关注利率的变化。普通住房在2008年，普通住房无疑成了大家最为关注的一个字眼。普通住房之所以受到关注，最为关键的原因还在于目前所有的政策措施都是围绕着普通住房展开的。比如根据目前的规定，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。所以普通房标准其实厘定了这次房产新政所覆盖的范围，无疑有着举足轻重的作用。换句话说，未来那些非普通住房，已经成了被政策所“抛弃”的对象。而从各地普通住房标准调整的情况来看，未来市场上的普通住房无疑将大大增加，普通住房将成为主流，更多的选择机会已经呈现在了购房者面前。点评：在当前的政策大背景下，我们对普通住房自然是不能忽视的，目前特别要留意那些“非转普”的房源，而随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。二套房贷从2007年开始被限制的二套房贷终于在2008年末有了松动。去年12月工作总结/计划17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，这也是近2个月内，国务院第3次发出信号继续催热房地产市场。会议通过的决议中，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。点评：2007年10年出台的二套房贷限制政策，无疑给市场带来了巨大的影响。而现在的市场环境已经发生了根本的变化，从“降温”转而成了“催热”，二套房贷的松动无疑成了大势所趋。工作总结/计划二、2008年销售情况分析1、阳光新城一期销售情况：（套）单位/套22#25#28#30#31#32#33#小计已售小计292511176128108房源总计30303020302430194完成百分比97%83%37%85%20%50%27%56%总成交比例56%。成交套数,108总套数,194020406080100120140160180200小计成交套数总套数分析：22#去化率在97%，25#、30#去化率均在80%以上，分析主要原因是：1、地理位置及户型，客户的认同度较高；2、买120㎡左右户型的高端客户，购房的侧重点在“景观、楼层、采光、地理位置”，相对价格对他们来说是其次的。工作总结/计划2、阳光新城一期楼层去化分析22#25#28#30#31#32#33#小计楼层总计去化百分比五层54122/3173450%四层6634062274068%三层6414021184045%二层6644321264065%一层6523121204050%小计29251117612810819456%五层,50%四层,68%三层,45%二层,65%一层,50%0%10%20%30%40%50%60%70%五层四层三层二层一层分析：一至五层去化比较均匀，说明层次差定的较为合理，得到了市场的认同。工作总结/计划3、成交客户分析：购房动机分析自主投资拆迁改善居住条件二次购房可居住可投资2