太原宝佳万科项目整体定位及产品建议报告-市场研究部分

1太原宝佳万科项目整体定位及产品建议报告——市场研究部分绝对保密2项目研究框架一、项目本体及开发目标解析城市宏观背景分析房地产市场分析购房客户分析数据指标分析供给现状分析未来竞争分析宏观经济产业发展发展规划二、太原房地产市场的特点？三、项目站位如何？本项目规避劣势的建议四、项目劣势如何规避？客户来源客户结构分析太原客户特征类似项目操作案例项目本体解析开发目标解析开发策略及形象定位目标客户及需求分析产品定位3PART2太原市场宏观背景分析宏观经济及产业发展城市及项目周边规划4太原市作为太原大都市圈的核心城市，其对周边城市将产生较强的辐射力和吸引力，太原的房地产发展对于周边城市人群的吸引力也将逐渐增强。►太原经济圈的范围将划为三个圈层：a）核心圈层：由太原市区、晋中市区、清徐县城和阳曲县城组成，是整个太原经济圈的核心区以及辐射中心。b）基本圈层：与经济圈核心区联系相对紧密的地域联合体，范围包括太原市的市区、古交、清徐、阳曲、娄烦，晋中市的榆次、寿阳、太谷、祁县、平遥、介休、灵石，吕梁市的文水、交城、孝义、汾阳。C）拓展圈层：涵盖太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的市域范围，统称“大太原经济圈”。摘自《太原经济圈规划纲要草案》城市地位PART2太原市场宏观背景分析随着太原大都市圈的构建和城镇组群的整合发展，太原市作为核心城市的吸附能力将更加明显。太原的房地产发展对于周边人口的吸引力也将极大增强。图：太原经济圈的三大圈层示意图确定太原为核心城市……，发展策略是，突出发展核心城市，构建太原大都市圈，强化太原与介孝汾、阳泉、忻原城镇组群的整合发展，形成结构合理的城镇发展网络。——摘自《山西省城镇体系规划（2003－2020）》5►太原位于山西省中部的晋中盆地，东西北三面环山，中南部为河谷平原。►太原市域面积6988平方公里，市区面积1460平方公里。截至08年底，太原市总人口达到347万人，城镇人口达到284万人。►太原市现辖6个市辖区、3个县，代管1个县级市。即：迎泽区、杏花岭区、万柏林区、尖草坪区、晋源区、小店区六个区，清徐县、阳曲县、娄烦县三个县，古交市一个市，和2个国家级开发区、2个省级开发区。太原现辖6个市辖区、3个县，代管1个县级市，是山西省的政治经济文化中心，对于下辖的各县市也具有较强的吸附力。太原市作为山西的省会城市，其在山西省内的政治、经济、文化方面都处于中心地位，对太原市下辖各县区的经济发展和人口都具有较强的吸附力。阳曲县娄烦县古交市清徐县小店区晋源区尖草坪区万柏林区杏花岭区迎泽区城市地位PART2太原市场宏观背景分析图：太原市政区图6太原市整体经济发展迅速，GDP和人均GDP都保持两位数的增长，08年人均GDP超6000美元。经济发展为房地产市场的稳步健康发展奠定了良好基础。►太原市总体经济状况表现良好，8年以来一直保持两位数的增长，08年受金融危机影响增速下降，但整体经济发展仍呈稳步上升态势。►太原人均GDP自04年以来快速增长，08年达到42378元（超过6000美元）。PART2太原市场宏观背景分析城市经济太原市2001-2008年GDP总额及增长统计太原市2004-2008年人均GDP走势18881261752949736377423780%5%10%15%20%0100002000030000400005000020042005200620072008人均GDP增长率451.21503.14613.66763.76893.161013.651254.951468.09020040060080010001200140016002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年024681012141618GDP（亿元）增长率%451.21503.14613.66763.76893.161013.651254.951468.09020040060080010001200140016002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年024681012141618GDP（亿元）增长率%数据来源：《太原国民经济和社会发展统计公报》7城市经济PART2太原市场宏观背景分析与北部其他省会城市及重点城市相比，太原市的人均GDP位于中等水平，由于人口较少，整体经济水平较低。►2008年太原市人均GDP42378元，高于郑州、西安等同等级的中原城市。►由于城市人口较少，社会生产总值为1468亿元，与其他城市相比还有一定差距。其他省会城市及重点城市2008年GDP统计其他省会城市及重点城市2008年人均GDP统计（元）（亿元）数据来源：《各城市国民经济和社会发展统计公报》1468219028383004386138584436050010001500200025003000350040004500太原西安石家庄郑州沈阳大连青岛42378262592936840617541066319858251010000200003000040000500006000070000太原西安石家庄郑州沈阳大连青岛8太原市人均可支配收入多年保持高速增长，并遥遥领先于省内其它城市。在与其余省会及重点城市的比较中，太原市也处于中上水平。城市经济PART2太原市场宏观背景分析►太原市的人均可支配收入长年保持着10%以上的增长，横向对比山西省内其他城市，太原的人均可支配收入高出位列第二的长治近1000元。►在与相似中原省会城市的对比中，太原的人均可支配收入也处于中上水平。2008年典型中原省会城市人均可支配收入统计（元）2008年山西省内城市人均可支配收入统计（元）数据来源：《各城市国民经济和社会发展统计公报》15230142861414614037139971375813306127731129111203111940200040006000800010000120001400016000太原长治晋城晋中朔州大同阳泉吕梁运城临汾忻州152301520715062157321729517500204640500010000150002000025000太原西安石家庄郑州沈阳大连青岛9城市经济太原市2001-2008年居民人均可支配收入走势（元）太原居民的消费意识强，其消费性支出约占可支配收入总量的三分之二。居住消费占比较高。PART2太原市场宏观背景分析35%12%12%5%10%10%14%2%食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务其他商品及服务2008年太原市居民消费构成统计►居民消费性支出占可支配收入的比重较大，近三分之二的收入用于消费。太原市居民消费意识较强。►从消费构成看，食品、衣着、教育文化娱乐等商业性消费占比较大，居住消费占12%，比重较高。数据来源：《太原国民经济和社会发展统计公报》102001-2008年太原市总人口规模变化(万人)2008年太原市人口总量达到347万；平稳上升的人口总量、城镇人口的快速聚集为房地产发展提供坚实的客群基础和有力支撑。►太原市人口总量在山西省各城市位于前列；►2001-2008年，太原市总人口和市区人口均呈现持续增长态势，截至08年底，太原市总人口达到347万人，城镇人口达到284万人。排名城市2008年1运城5082临汾4203吕梁3604太原3475长治3286大同3187晋中3128忻州3099晋城22310朔州15411阳泉132山西省各城市人口情况（万人）人口增长PART2太原市场宏观背景分析数据来源：《各城市国民经济和社会发展统计公报》11太原市呈现“一产退、二产进、三产稳”的产业格局；以煤炭、冶金、化工、机械为四大支柱产业，其重工业产值占到全市工业总产值的70%，重型化特征突出。太原市历年产业结构变化图►太原市历年来的产业结构格局基本保持了“三、二、一”序列，近两年第二产比例有所提升。►2008年第一产业增加值21.04亿元，第二产业增加值741.05亿元，第三产业增加值706.00亿元，太原未来将以第二产业快速发展带动第三产业发展，从而实现三大产业协调发展。太原市2008年三大产业的增加值构成单位：亿元产业构成PART2太原市场宏观背景分析►根据太原市“十一五”计划，产业结构调整以传统产业新型化和新兴产业规模化为方向，以自主创新为动力，以大企业、大项目为抓手，提升优质冶金、装备制造、清洁能源、精细化工等传统支柱产业，培育电子信息、新材料、现代医药、文化旅游、现代服务业等12中段东段中国太原煤炭交易中心专业化装备制造企业聚集地►太原矿藏堪称丰富，在矿物资源中以煤蕴藏最丰，铁矿次之，石膏居三。►太原钢铁（集团）有限公司、山西省煤炭运销集团有限公司、山西焦煤集团有限责任公司、美锦能源集团有限公司、太原煤炭气化(集团)有限责任公司等是太原蓬勃发展的第二产业中典型能源企业。太原钢铁集团第二产业发展主要依托其丰富的煤炭和铁矿资源，以煤炭开采和钢铁冶炼等大型企业为主。大规模能源型企业的发展是其经济发展的支柱，同时也带来了大量城市中高端收入群体，这些人将成为太原房地产市场上活跃的生力军。太原市2005-2008年第二产业总产值（单位：亿元）产业发展PART2太原市场宏观背景分析13产业发展PART2太原市场宏观背景分析0%5%10%15%20%25%30%35%交通仓储批发零售和住宿餐饮金融房地产文化产业2008年太原市第三产业主要行业生产总值占比太原第三产业以批发零售及住宿餐饮业为主，这些行业的发展产生了大量个体老板；其次服务能源产业的交通仓储，也形成了大量中小企业主。这些产业稳定的发展将为太原房地产市场提供有力的客户支持。►国际金融危机对太原市生产领域产生了较大影响，2009年前3季度第二产业出现两位数负增长，第三产业仍然保持较快发展的趋势。目前，全市经济呈现出“一产平稳运行、二产降幅收窄、三产快速稳定增长”的运行格局。2009年前3季度，第三产业比重达到56.4％，超出第二产业比重14.9个百分点。”——太原市统计局副局长薛建明►截至2008年年末，太原市个体工商户共114120户。其中，从事服务业占总数的96.17％。►太原市第二产业从业人员大幅减少，第三产业从业人员逐步增加。据截止2008年年末，全市就业人员为170.54万人，产业从业结构为14.8∶32.7∶52.3，第三产业从业人员达到89.19万人，约占半成。——2009年山西省太原市统计局►太原依托其区位优势、较好的基础运输设施，形成以服务能源原材料为主的现代物流业，形成大市场、大流通的能源仓储物流格局，同时也催生一批以能源仓储物流为主的中小企业主。14城市发展特点1——1.从经济发展类型看，太原是典型的以重工业经济为主导的城市，且其三产的发展重心也主要是围绕重型工业和能源的关联行业。这使得太原体现出以重工业经济为主导的城市所特有的性质。2.从人群构成看，太原的主要高收入阶层集中于第二产业以及服务于第二产业的第三产业之中。这些人由于近年的能源经济暴涨，其财富也陡然增加。3.从人群特点看，这些高收入人群因受教育的水平相对较低，因此认知产品的能力低，认知高端生活服务的能力相对较低。而且制造业出身的人，过于关注过程和细节，对材料和做工尤为关注。PART2太原市场宏观背景分析15城市发展特点2——1.从城市的地理空间分布看，太原属于典型的内陆城市，其经济发展的内向性相对明显，城市的整体气质表现不像沿海城市那样包容和开放。2.从城市人口的特点看，太原人具有传统的晋商情结，他们比较注重实用性和信誉，对于未建立认知的新品牌，他们的态度中怀疑多过信赖。对于新事物，他们的接受方式必须是眼见为实，且必须具备实用性。PART2太原市场宏观背景分析16新兴的&经济迅速暴涨内陆的&有浓重的晋商传统•财富陡然增加•受教育水平低•认知产品的能力低•关注做工和细节•固守传统•重信誉•重实用性•眼见为实PART2太原市场宏观背景分析城市气质人口特点城市经济及产业发展分析小结——17PART2太原市场宏观背景分析宏观经济及产业发展城市及项目周边规划18空间发展战略——太