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廊坊领秀北京中商联合房地产经纪有限公司城市基础研究城市概括:廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有“京津走廊明珠”和“联京津之廊，环渤海之坊”的美誉。城市定位:京津冀城镇群重要区域中心城市;承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城.城市发展利好:便捷的立体交通体系:市区距离北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。京津冀经济联合圈轴心:京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系城市概括宏观经济分析2006-2011年，廊坊市GDP呈高速增长趋势，年增长率均在10%，高于全国平均水平。2011年，廊坊市人均GDP为36972元（约合5720美元），同期增长14.7%，由高速发展期进入平稳发展期。廊坊市GDP总量以平均12%以上的以上的速度逐年递增，人均GDP保持快速增长，房地产市场进入高速发展的阶段城市经济宏观经济分析廊坊城镇人口增长速度约3万人/年，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主，外来人口的增加将促进房地产业的发展。人口分析廊坊市(含香河、固安等县)总面积6429平方公里。总人口424.9万人。其中市区建成区面积54平方千米。广阳区人口51万，安次区人口37万，开发区人口8万。廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量进驻。廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主。据统计，2011年全市暂住人口(一个月以上)为14.0万人，占全市总人口的7.01%，比1990年增长了3.3倍，比2000年增长1.4倍。根据廊坊市城市发展目标，2020年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人口城市。宏观经济分析廊坊城市新框架:“一轴一廊两环八心”，本项目东侧临环城水系景观带的重要组成部分八干渠，未来将形成项目独特的水景资源城市规划一轴:即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。一廊:即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。两环:即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。八中心:即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。宏观经济分析廊坊市加速推进京津廊交通运输一体化立体交通网的规划建设，实现与京津交通的全面对接，便利交通将吸引更多来自京津地区的投资者轨道对接:▪京沪高铁▪北京市规划委员会已将廊坊纳入中长期《北京市都市圈轨道交通规划》，将廊坊作为北京的第三交通圈层。公路对接:密涿支线、京台、密涿高速公路廊坊至北三县(河北)段；侯谭线对接北京市道通湖路(运河东大街)；大香线北延，对接北京平谷，“十二五”期间建成通车;平香线南延对接天津市崔大线；104国道郊区快速路至天津界段；津保南线向东通过青先与天津对接。与北京第二匡际机场对接：▪初步谋划3条机场快速路，总投资约24亿元，届时，从廊坊市区、万庄、固安、永清到新机场行车时间在15分钟以内。在城市公交对接上:▪首都匡际机场客运专线路线基本确定，由廊坊市区始发至首都机场第三航站楼年底通车▪十二”五期间实现县县通北京“9”字头公交车交通规划宏观经济分析从全市格局看：整体市场土地供应量上扬，建设力度外扩明显从区域格局看：土地供应向环北京产业带、环津产业带集中和城市功能中心外扩趋势明显一級土地市場小結：从08年开始，随着廊坊城市化进程的加快，和环北京带高科技产业园区的开发建设，土地市场日益活跃。09年随着经济形势的波动和影响，土地供应略有减少，比08年度减少400亩建设用地。2010年随着经济大势的企稳回升，土地供应又以较快速度发展，土地供应充足日益表现整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃土地市场宏观经济分析结论一：廊坊地区人口、产业吸纳能力强劲，房地产前景乐观；结论二：鉴于廊坊特有的地理优势，发达的路网，廊坊地产特别是高端地产或者特色地产以承接京津两地客户为主打；结论三：作为京津之间的新兴城市，房地产若要吸引京津两地的客户，自身的产品升级势在必行；结论四：房地产投资增长迅猛，廊坊市房地产进入了高速发展期，竞争日益激烈。宏观市场小结宏观经济分析廊坊商业市场研究明珠商厦为中心，形成的廊坊市发展最早，认知度最高，也是最成熟、规模最大的市级商圈，承载了廊坊及其县市客群的主要商业活动核心商圈项目明珠商厦华联商厦尚秀街林美商厦基本情况城市最高端的商场营业面积11万多平方米汇集一大批国际国内知名品牌和舒适的购物环境使得明珠成为廊坊市民高端购物的首选。40000平米，是廊坊市中的消费群体购物的主要场所。尚秀街是廊坊市地下交业街，该街位于廊坊市新华路阴珠段的地下一层，北起金光道，南至解放道，全长550米。顶目投资1亿5千万元，总建筑面积1万5千平方米。于廊坊明珠交厦对面，总建筑面积4000平米，形象、环境、经营均不理想。目前面临拆迁。业态定位中高端时尚百货中低端百货中低端室内步行街低档百货客户廊坊及周边县市的中高端消费人群全市中低端客户廊坊市中低收入群体全市中低端消费者商圈分析以新朝阳购物中心为中心，形成的廊坊新兴商业中心，业态形式先进，硬件配备完善，能够满足一站式消费的新兴商圈新兴商圈商圈分析新朝阳购物中心天汇丰商城新朝阳新世界新世纪步行街天汇丰商城女人街第六街区大中电器苏宁电器京客隆。。。。。。。商圈总结廊坊商业的特点商圈分散，各种业态处于升级拐点；大型商业网点处在第三代传统百货形态向购物中心的转化阶段，缺乏差异化，新型商业业态有待发展。超市多数定位为社区服务型，大型卖场是发展方向。商业地产放量迎来高峰期。中心城区传统业态仍占主流，大而全、小而全、千店一面、业态重复，现代商业及物流处于发展阶段。高端消费品商场不足，地域经济的发展必然推动商业升级。商圈分析廊坊市场4大特点●市场放量大商业竞争激烈●传统商业成熟、新型业态正在起步●市场开始新一轮洗牌●短时期内市场过饱和业态研究商业业态综述●购物中心需要适应地区消费习惯与消费水平。●商业街需要提升品质，增加业态，合理规划，引进品牌，出区域特色。●传统百货店成熟度较高，经营状态较好，但需要丰富业态，引进新鲜品牌。●产权式商业普遍缺乏商业规划，缺乏主力店的支持，商品档次低，没有经营主题，经营难以为继。业态研究Page16廊坊写字楼市场研究廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新华路、第六大街至第八大街区域。写字楼企业自用的占比较多。第六大街为写字楼+商业+公寓的综合项目。商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼。新兴大厦、中太大厦为酒店+写字楼的综合，写字楼共用酒店的大堂与配套。分布格局廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广阳道、新华路、第六大街到第八大街区域。一部分写字楼为企业自建自用，少部分租售写字楼市场研究项目天利得益第六大街尚都金茂中心商务大厦规模总建筑面积4万平方米的写字楼和1栋1万平方米的酒店，酒店共20层。写字楼首层5.1米，2层4.5米。3-20层3.9米，共306套。总建筑面积12309㎡，总共4栋楼，1、2号公寓，3、4号写字楼。地上6层，地下5层。总建筑面积30000平方米，可租售面积21000平方米。由A、B、C座组成，A座共14层，B座7层、C座5层。总建筑面积5400平方米，可租售面积4200平方米，单层面积1900平方米面积区间40-134平方米89-640平方米70-110平方米170-300公共区域大堂面积100平方米，面砖，简装电梯间4平方米左右，普通精装修。没有大堂。电梯间4平方米左右，普通精装修。A座大堂100平方米，层高5米，B、C座没有大堂。面砖，普通精装修。电梯间4平方米左右，简装。大堂面积300平方米，层高8米，面砖。新奥项目当售楼处。电梯间5平方米左右，普通精装修。停车位停车位地上96，地下39个。地上停车免费。地上停车免费，地下停车300元/月。地下停车位593个没有停车场没有停车场廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，1、2层基本作为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低项目概况写字楼市场研究项目中太大厦际华大厦新兴大厦建业大厦规模总建筑面积28000平米，建筑高度60.5米，地上建筑层数17层，层高3.3米，标准层面积}1090平米。总建筑面积12290平米，可租赁面积9218平米，共14层，层高3.3米。总建筑面积4100平米，可租赁面积2300平米。总建筑面积近4万平方米，楼层为23层，物业管理费1.5元以上。面积区间120—1000平方米100—600平方米100—500平方米------------公共区域大堂10米挑空，酒店式装修，与酒店公用大堂。电梯间4平米左右，一般装修。大堂6米挑空，普通装修。电梯间3.5平米左右，一般装修。大堂5米挑空，普通装修。电梯问3.5平方米，普通装修。大堂独立酒店式大堂，8米挑空大堂。电梯间4.5平方米，普通装修。外立面面砖和玻璃面砖面砖石材设备、设施中央空调，5部通力牌电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，富士达电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，5部电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。8部电梯，室内配设分户空调物业档次中高端中高端中端中高端廊坊写字楼普遍不注重写字楼的产品品质，物业服务水平较低项目概况写字楼市场研究项目天利得益尚都金茂第六大街建业大厦开盘时间2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月总体量4万平米3万平米6万平米4万平米销售现状售罄售罄售罄已售95%销售速度约3000平米/月-----------约3200平米/月约3400平米/月面积区间40--134平方米70一100平方米89一640平方米-----------均价8700元/平方米(09的年7月)4100元/平方米(05年〕8000元/平方米〔09年〕8400元/平方米(10年)总价35-117万元29-45万元71-512万元------------客户投资客占80%，均为廊坊本地人本地投资客为主本地投资客和中小企为主。以中型公司和投资客为主。廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好;其中，客户以地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主销售市场写字楼市场研究项目客户出租率点评天利得益政府自门办公占比居多。出租率90%市政府搬迁，抓住了市场机会。第六大街以中小企业为主出租率40-50%属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘。产品水平一般。尚都金茂中心入驻企收.来源:贸易20%，咨询14%，工业12%,服务11%出租率70%--80%左右产品品质一般，没有物业，致使不租金很便宜。商务大厦入驻企业来源咨询20%，贸易20%.保险20%。出租率80%形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用中太大厦人住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多出租率100%只租一年，写字楼共用酒店大堂和物业，产品品质好.有前广场际华大厦金融业客户为主，中国人寿6层，人寿财产保险占1层，房地产公司占2层，国投占1层，整层租赁客户居多。出租率90%只租不售，客户相对单一，多为大客户，物业管理完善廊坊写字楼市场整体出租率较高;其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分;行业以贸易、咨询、金融保险为主租赁市场写字