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MARKETINGDEPARTMENT海南雅居乐清水湾案例分析营销策划部二○一○年一月十八日MARKETINGDEPARTMENT海南省十一·五重点工程目录项目介绍产品设计展示空间软件配套营销分析地理：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口项目总规模：○总占地面积：约1.5万亩，折合平方米约1000万㎡○总建筑面积：约1.35万亩，折合平方米约900万㎡○整体容积率：0.9○绿化率：35%项目卖点：临近三亚黄金海岸线，海景资源优越；度假胜地，高端、齐全配套；品牌开发商开发团队○开发商：海南雅居乐房地产开发有限公司○投资商：摩根斯坦利○物业管理公司：雅居乐物业管理服务有限公司/第一太平戴维斯○建筑设计单位：美国RTKL国际建筑事务所/美国著名酒店设计公司WATG/EDSA环境景观规划设计公司○销售代理：中原地产&中原中国香港独家代理/富阳（中国）控股基本情况区域价值三亚最早开发的度假区，拥有热带植物园林、20公里海岸线、开发趋饱和，基本不具备游泳条件国家旅游度假区；7公里海岸线聚集30多家酒店，目前为军事基地“国家海岸”国际休闲度假区；多为向东海域，由多家开发商各自开发清水湾海岸线长达12公里，海水质量达国家一类海洋水质标准；坡缓水清，是世界顶级的天然海滨浴场，堪称海南第一湾；拥有世界罕见“会唱歌的沙滩”；清水湾距三亚凤凰机场仅45分钟车程，三亚市区30分钟车程；2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内；交通便捷，畅通岛内外。处于热带与亚热带分界处，向东海域，风浪大；距离三亚市区远，公共配套不完善“国际旅游岛”新标杆；12公里海岸线，世界第3个会唱歌的沙滩，200米内水深不过2米，能见度11米总体发展金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口段，该地块南北走向，东临36米的景观大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、环境十分优美蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目前段主要的商业配套区，南面是高尔夫球场，东面为卫星观测站翰海银滩南面为一线海景，西侧为新加坡六星级莱佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区，坐拥一线南中国无敌海景，尽显尊崇地位清水湾是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，项目总投资逾200亿元，开发周期为10年，涵盖了酒店、高尔夫球场、商业、住宅等多种业态；目前推售住宅产品为：金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩三大组团，包括高尔夫别墅、湖景洋房、临海别墅和酒店式公寓。目录项目介绍产品设计展示空间软件配套营销分析金色果岭—总规划金色果岭组团（A05区）——360°阔景高尔夫大宅经济指标：○总占地面积：232038㎡；○总建筑面积：92816㎡（其中会所面积2793㎡）；○容积率：0.4；○总户数：171栋别墅（独栋、联排、双拼、四拼）共计254套，2栋高层共计144套，合计398套；○户型区间：别墅180-567㎡，洋房115-291㎡○停车位：低层住宅1.3辆/户，高层住宅1.2辆/户，亦在室外布置了近200个访客停车位整体效果图总平图山地建筑概念：○充分利用地形的优势，以分级形成台地的手法，尽量减少挖填方量，将住宅场地标高形成(22米、24米、30米、34米)的设计标高，使住户充分获得良好的景观；○建筑布置刻意将两层的独立屋以低密度形式布置在规划场地的最外围，力求不阻挡后排住宅的视线，三层及高层的住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景；○立面设计层次分明、高低错落，采用文化石与高档涂料外墙以及朴素的大挑檐坡屋顶，整体色调质朴温暖，营造简洁，优雅、舒适的立面造型；○同时通过多种户型的搭配，平面设计中亦结合海南岛热带气候的特性，创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台提供居民充分享受自然、参予自然的机会。金色果岭—建筑特点金色果岭—建筑特点海景住宅概念：○布置在小区中心的两幢18层住宅，采用单朝向一梯四户的平面设计；○南北对流，正南向布置，设计中运用了大阳台、大窗台的手法，充分利用南面海景的资源；○在立面设计中运用了低调不张扬的平面弧形饰线，结合浅蓝灰的外墙颜色，形成与大海和谐统一的格调。设计原则：○平面布局控制低层建筑侧向间距在7~13m之间，高层建筑以点式布置，侧向间距34m，以低密度的布置极力营造宜人的居住环境；○住宅在力求获得最大景观效果的同时，取消正东西向的布局，在西立面运用了大阳台及遮阳板等的立成构造处理，以达到在满足遮阳、通风和节能的同时，又不遮挡观景的视线。结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条南北向的主轴和两条东西向的景观次轴将小区的步行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间和带状绿化空间；根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，，区内道路由12米、9米二级道路组成，道路系统成环状布置；绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境自然化的构思；引温泉入户，在家也可尊享温泉SPA的疗养。金色果岭—园林特点阳台温泉SPA温泉入户花园温泉SPA小区园林双车位设计一线高尔夫景观270°超大露台八角窗—多几倍的视野空间超大前后花园独立别墅产品特点私家泳池金色果岭—产品特点挑高6米客厅，气派尊贵入户电梯，彰显奢华地下室—多功能附送空间跃式客厅设计夹层—多功能附送空间金色果岭—产品特点独立别墅产品特点面积适中，且拥有足够大的花园做私家泳池双拼别墅产品特点金色果岭—产品特点○雅居乐首创产品，面积紧凑实用，价格与洋房相当○花园面积93~120㎡，有天有地有花园、性价比高四拼别墅产品特点金色果岭—产品特点蔚蓝海岸—总规划蔚蓝海岸组团（A03区）——湖畔乐湖小镇经济指标：○总占地面积：176682㎡；○总建筑面积：141395.38㎡（其中商业配套面积28028.81㎡，地下车库面积为6074.18㎡）；○容积率：0.726；○绿化率：40%；○总户数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套；○户型区间：洋房80—209㎡○停车位：770个（地上：573个，地下197个）；低层住宅0.6辆/户，商业0.4辆/（100㎡），亦在室外布置了近30个访客停车位整体效果图总平图山地建筑概念：○充分利用地形的优势，以分级形成台地的手法，尽量减少挖填方量，将住宅场地标高形成(21.5米、23米、26米)的设计标高，建筑由低至高圈层点式布置，使住户充分获得良好的景观；○2~3层低密度商业的以点式布置在规划场地的最外围，力求不阻挡后排住宅的视线，8-11层中高层住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景。蔚蓝海岸—建筑特点景观住宅概念：○布置在小区内排的8-11层住宅,在力求南北向的同时，亦争取有良好的组团景观；○布置在小区外排的住宅，在争取南北的同时，亦力争获得良好的球场及中心湖景观；○亲切而不张扬的坡屋顶结合现代简约的建筑装饰，力求体现滨海建筑的特征。设计原则：○平面布局控制中高层建筑侧向间距在13m以上，以低密度的布置极力营造宜人的居住环境。绿地系统分为公共绿地、组团绿地和宅旁绿地三种，景观中心是2万㎡的大型水体主题公园，与整区的主干道及高尔夫球场相映成趣，同时提供了大量的亲水平台、湖畔步道、水岸的湖畔商业街等成为整个组团人群聚集的区域；设计中运用了水景、泳池等的造园手法，提供给人们浓厚的热带旅游度假生活氛围；根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，方便居民出行，区内道路由12米、9米、3米三级道路组成，道路系统成尽端式布置，减少车流对人行流线的干扰。蔚蓝海岸—园林特点蔚蓝海岸—产品特点南北对流，穿堂风自然舞动超宽景观飘窗，日观美景夜听涛超大双阳台及空中花园，四季花香满庭产品:28栋8-11层湖滨高尔夫景洋房，面积80～208㎡瀚海银滩—总规划瀚海银滩组团（A09区）——一线海景城邦经济指标：○总占地面积：500000㎡；○总建筑面积：700000㎡；○容积率：1.4；○总户数：115栋别墅，18-28F塔式住宅，，合计4560套；○户型区间：别墅293-1415㎡，洋房97-335㎡，酒店式公寓77-176㎡整体效果图总平图坡地概念：○充分利用原有地形的优势，以分级形成台地的手法，将住宅场地形成6－15米的设计标高，使住户充分获得良好的景观；○同时通过多种户型的搭配，通过多种户型组合创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台，使居民充分享受自然、融入自然；○建筑布置刻意将两层的独立别墅以低密度的形式布置在南面，力求不阻挡后排住宅的视线，高层的住户布置在内排较高位置，形成户户有景，南北通风；○海景住宅以板式一梯四户的平面设计，南北通透，户型南侧设计大阳台、大窗台，充分利用南面海景的资源。瀚海银滩—建筑特点整区规划由西至东设置三个出入口，与16公里景观大道相连，北面与主干道平行，设有一条国际化商业风情街，其业态丰富多样，提供给度假居民一个集购物休闲娱乐为一体的生活度假新天地；规划中的公共绿地由中央绿地公园，市民广场，大型港湾式海水人工湖泊兼港湾游艇码头组成，并成为该区的一大主轴，充分体现了居住环境与海洋有机地融为一体的设计概念。在不失其自然风貌的前提下，保证户户可亲近自然，家家有美景，充分体现居住环境自然化的构思；超1平方公里海岸线和沙滩，坐拥一线海景，自然资源优越。瀚海银滩—园林特点景观大道示意图瀚海银滩—产品特点酒店式公寓，拎包入住专为老人设计的标准双人套房标准套房功能分区布局合理观景大阳台，一边听海一边泡温泉的无敌享受品牌家电厨具明亮宽敞的卫生间目录项目介绍产品设计展示空间软件配套营销分析销售中心销售中心为规划中泰式会所，面朝大海，沙滩美景；外部设置大型休闲观景广场，方便客户驻足观海，体现项目景观优势；内部以大空间和贴近自然泰式装饰为主，体现项目热带风情。销售中心销售中心展示模型，从左到右依次为区域模型、项目整体模型、组团模型、户型模型目录项目介绍产品设计展示空间软件配套营销分析商业配套雅居乐携手世界著名酒店管理集团（包括朱美拉、莱佛士、W酒店、JW万豪酒店、希尔顿、豪瑞格），共同打造中国热带滨海度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊；6家国际超五星级酒店进驻，奠定清水湾的世界级地位；曾打造迪拜顶级奢华帆船酒店的朱美拉酒店集团，即是进驻中国的第一家国际七星级滨海度假酒店集团。与6家国际超五星级酒店为邻的一线海居，世界唯此一处商业配套七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店豪瑞格酒店酒店分布图商业配套七星级朱美拉酒店效果图海南清水湾朱美拉洒店，建筑面积约9万平方米，有300间客户（含50套酒店别墅）。商业配套六星级莱佛士酒店效果图海南清水湾莱佛士洒店，规划占地面积约208亩，建筑面积约7万平方米，有350间客户（含50套别墅客房），总投资约7亿元，配套有世界一流的会议及休闲娱乐设施。商业配套3个18洞国际滨海高尔夫球场海南唯一的海滨球场，也是中国唯一一个将果岭建在沙滩上的高尔夫球场；配备3个豪华会所、温泉SPA、宴会厅、咖啡厅等；配置18洞灯光夜场及19个打位的灯光练习场,提供全天候的尊享礼遇。商业配套在离湾区十公里处的山脉周边，隐藏着丰富的温泉,海南清水湾投入巨资把温泉引入湾区。金色果岭别墅区温泉入户，以及规划多国风情温泉谷让住户尊享温泉SPA疗养。所引入温泉水温度72度，含有硫、钠、锌、硫化钠、硫酸钠、碳酸氢钠等对人体健康有益的矿物质成分。温泉疗养度假胜地商业配套游艇俱乐部——大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所配套2个私家贵族游艇码头,畅游南海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活动可以带您进入神秘的海底世界；海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活动可尽情体验滨海度假生活。千个泊位游艇码头商业配套黎苗族风情村/海洋馆/商业街目录项目介绍产品设计展示空间软件配套营销分析项目定位属性定位：12公里海岸上层国度形象定位：雅居乐·清水湾，你的国度，你的第二